국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 1989. 1. 24. 이후 발생된 무허가건물이나 공익사업인정고시일 이전부터 주거용으로 사용된 경우 건축물 보상 가능 여부
  

결정요지

• 이 민원 건물은 1989. 1. 24. 이후에 건축된 무허가건축물이라 하더라도 이 민원 사업인정고시일(2008. 1. 10.) 이전부터 존재하는 건축물이라면, 토지보상법 제75조 제1항에서 규정하고 있는 보상대상인 건축물에 해당한다고 할 것이므로 이 민원 건물에 대하여 지장물보상을 함이 타당하다고 판단된다.
  

참조법령

• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제75조 제1항
  

주문

• 피신청인은 ○○ 조성사업구역에 편입된 신청인 소유의 ○○시 ○○구 ○동 산 28-○○ 소재 무허가건축물에 대하여 보상할 것을 시정권고한다.
  

신청취지

• 주문과 같다.
  

신청원인

• 피신청인은 피신청인이 시행하는 ○○조성사업(이하 ‘이 민원 사업’이라 한다)구역에 편입된 신청인 소유의 ○○시 ○○구 ○동 산 28-○○ 무허가건축물(이하 ‘이 민원 건물’이라 한다)이 1989. 1. 24. 이후에 건축된 무허가건물이라는 이유로 보상을 하지 않는바, 이는 부당하니 이 민원 건물에 대하여 보상을 하여 달라.
  

피신청인의 주장

• 이 민원 건물은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 시행규칙 부칙 제5조 및 서울특별시 항공사진 판독결과에 따라 1989. 1. 24. 이후에 건축된 무허가건축물로서 보상대상에 해당하지 아니한다.
  

사실관계

• 가. 이 민원 사업은 2008. 1. 10. ○○시고시 제2008-○○호로 실시계획인가가 고시되었고, 2008. 3. 12. 보상계획이 공고되었다.
  나. 이 민원 건물 매매계약서에 따르면, 신청인은 1990. 12. 5. 매도자 김○○으로부터 이 민원 건물을 2,000,000원에 매입하는 것으로 되어 있다.
  다. 주민등록초본에 따르면, 신청인은 1990. 12. 17.에, 신청인의 남편 한○○은 1996. 3. 29.에 이 민원 건물에 각 전입한 것으로 되어 있다. 피신청인이 작성한 ‘거주사실조사서’에는 신청인은 신청인의 남편과 함께 1996. 3. 29.부터 이 민원 건물에 거주하고 있는 것으로 되어 있다.
  라. 주식회사 케이티가 발급한 ‘가입전화 가입원부 등록사항 증명서’에는 신청인 김○○이 1992. 4. 10. 이 민원 건물 주소지에 일반전화를 설치한 것으로, 한국전력공사 ○○지점이 발급한 ‘고객종합정보내역’에는 신청인의 남편 한○○이 2002. 7. 22. 이 민원 주택에 주택용 전기를 신설하였고, 2002. 9. 4. 요금납부 자동이체를 신청하여 2009. 10.까지 매월 전기료를 납부한 것으로 기재되어 있다.
  마. 피신청인은 2008. 3.경 및 6.경 항공사진 판독을 통해 이 민원 건물이 1989. 1. 24. 이후에 건축된 도시공원 내 불법점유 무허가건물로 확인됨에 따라 2009. 1. 9. 자진철거 지시 및 행정대집행 계고를 하였고, 2009. 6. 22. 제2차 행정대집행을 계고하였으며, 피신청인이 확인한 바에 따르면, 이 민원 사업 실시계획인가고시 이전에는 도시공원 내 불법점유와 관련하여 벌금을 부과하거나 철거 등의 조치를 취한 사실은 없다.
  바. 신청인의 남편 한○○은 이 민원 건물에 대한 보상도 없이 행정대집행이 계고된 것에 대하여 2009. 1. 19. 서울특별시행정심판위원회에 불법건축물 자진철거 및 계고처분의 취소를 구하는 행정심판을 청구하였고, 서울특별시행정심판위원회는 2009. 6. 8. 이 민원 건물은 1989. 1. 24. 이후에 건축된 무허가건물로서 보상대상 건축물에 해당되지 않음을 이유로 보상없이 행한 피신청인의 처분을 적법한 것으로 판단하여 청구를 기각하였다.
  

판단

• 가. 토지보상법 제61조는 “공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다.”라고, 같은 법 제75조 제1항은 “건축물․입목․공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 ‘건축물등’이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 ‘이전비’라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하여야 한다. 1. 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우”라고, 같은 법 시행규칙 제33조 제1항은 “건축물(담장 및 우물 등의 부대시설을 포함한다. 이하 같다)에 대하여는 그 구조․이용상태․면적․내구연한․유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.”라고, 같은 조 제2항은 “건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립․주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.”라고, 같은 법 시행규칙 제58조 제1항은 “주거용 건축물로서 제33조에 따라 평가한 금액이 5백만원 미만인 경우 그 보상액은 5백만원으로 한다. 다만, 무허가건축물등에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고, 같은 법 시행규칙 부칙 제5조는 “1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제24조․제54조제1항 단서․제54조제2항 단서․제58조제1항 단서 및 제58조제2항 단서의 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다.”라고 하고 있다.
  나. 도시계획법에 의한 토지 및 지장물의 수용에 관하여 준용되는 토지수용법 제49조 제1항, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호, 같은 법 시행령 제2조의10 제4항, 제5항, 제8항, 같은 법 시행규칙 제10조 제1항, 제2항, 제4항에 의하면, 지장물인 건물의 경우 그 이전비를 보상함이 원칙이나, 이전으로 인하여 종래의 목적대로 이용 또는 사용할 수 없거나 이전이 현저히 곤란한 경우 또는 이전비용이 취득가격을 초과할 때에는 이를 취득가격으로 평가하여야 하는데, 그와 같은 건물의 평가는 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 특별히 거래사례비교법으로 평가하도록 규정한 경우를 제외하고는 원칙적으로 원가법으로 평가하여야 한다고만 규정함으로써 지장물인 건물을 보상대상으로 함에 있어 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 오히려 같은 법 시행규칙 제5조의9는 주거용 건물에 관한 보상특례를 규정하면서 그 단서에 주거용인 무허가건물은 그 규정의 특례를 적용하지 아니한 채 같은 법 시행규칙 제10조에 따른 평가액을 보상액으로 한다고 규정하고, 같은 법 시행규칙 제10조 제5항은 지장물인 건물이 주거용인 경우에 가족수에 따른 주거비를 추가로 지급하되 무허가건물의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정함으로써 무허가건물도 보상의 대상에 포함됨을 전제로 하고 있는바, 이와 같은 관계 법령을 종합하여 보면, 지장물인 건물은 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 토지수용법상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 됨이 명백하다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896 판결 참조).
  다. 살피건대, ○○시 항공사진 판독결과에 따르면, 이 민원 건물은 1989. 1. 24. 이후에 건축된 무허가건축물임이 명백하나, 신청인이 제출한 이 민원 건물에 대한 매매계약서, 주식회사 케이티가 발급한 ‘가입전화 가입원부 등록사항 증명서’, 한국전력 강북지점이 발급한 ‘고객종합내역’ 등에 따르면 신청인은 1990. 12. 5. 이 민원 건물에 대한 소유권을 취득한 후 같은 달 17. 이 민원 건물에 거주하면서 1992. 4. 10. 이 민원 건물에 일반전화를 설치하고, 그 후 2002. 7. 22. 이 민원 건물에 주택용 전기를 신설하여 전기료를 납부하여 온 사실 등으로 미루어 보면, 이 민원 건물은 이 민원 사업인정고시일(2008. 1. 10.) 이전부터 주거용으로 사용된 건축물이므로, 토지보상법 제75조 제1항에서 규정하고 있는 보상대상인 건축물에 해당한다고 할 것이다. 한편 피신청인은 이 민원 건물이 1989. 1. 24. 이후에 건축된 무허가건물이므로 보상대상에 해당하지 아니한다고 주장하나, 토지보상법 시행규칙 부칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호로 제정될 당시의 것) 제5조는 1989. 1. 24. 이전에 건축된 무허가건축물에 대하여는 그것이 무허가건축물임에도 불구하고 건축물부지에 대한 평가나 주거이전비 등에 있어서 이를 적법 건축물의 부지(즉, 대지)로 평가하거나 적법 건축물을 소유하고 거주한 자와 마찬가지로 주거이전비를 지급한다는 것일 뿐, 1989. 1. 24. 이전에 건축된 무허가건축물만을 보상대상으로 한다는 규정이 아니므로, 피신청인의 위 주장은 타당하지 아니하다고 할 것이다. 나아가 피신청인은 이 민원 건물의 도시공원 내 무단점유에 대하여 이 민원 사업인정고시 이전에「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제25조에 의한 원상회복 명령, 행정대집행 등의 조치를 취한 사실도 없으므로, 피신청인은 토지보상법 제75조 제1항에 따라 이 민원 건물을 보상함이 타당하다고 판단된다.
  

결론

• 그렇다면 이 민원 건물에 대한 보상을 구하는 신청인의 주장은 이유 있으므로 「부패방지 및 국민권익위원회 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 시정권고