[별지]

지방도시개발공사의 임대주택 및 재산관리 투명성 제고

2020. 2.

Ⅰ. 추진배경 및 경과	1

Ⅱ. 일반현황	3

Ⅲ. 문제점 및 개선방안	5

1. 임대주택 제도 운영의 책임성 강화	6

1-1. 합리적인 공가운영 기준 수립을 통해 재정누수 방지	6

1-2. 임대료-보증금 상호 전환제도에 대한 체계적인 운영기준 마련	10

1-3. 관리비예치금 납부주체 명확화로 임차인 부담 완화	14

2. 공정하고 투명한 재산관리 체계 확립	17

2-1. 자체재산 임대료(대부료) 감면기준의 투명성 강화	17

2-2. 객관적이고 공정한 용지매매계약 해제 보류사유 운영	22

2-3. 용지매매계약 해제 보류사유 구체화로 재량권 남용 방지	28

Ⅳ. 조치사항	33

<참고자료> 1～6. 지방 도시개발공사 수입․지출 예산 현황 등	34

목  차

Ⅰ. 추진배경 및 경과

1. 추진배경

□ 공직유관단체 기능․권한 확대에 부합한 부패통제 체계 마련

○ 서민 주거복지 등 국민 실생활과 밀접한 관련이 있는 16개 지방도시개발공사의 재정지출 규모 확대 추세 【참고 1】

* ’19년 지방도시개발공사 수입예산은 20.3조원, 지출예산은 19조원(편성기준)

(단위 : 억원)

(’19.10월, 지방공공기관 통합공시 자료)

○ 국가경제, 국민 실생활에 미치는 영향이 큰 지방도시개발공사 사규에 대한 부패예방 방지 체계 강화 필요

□ 민간부패 유발 분야 사전 진단 및 선제적 정비로 투명성 제고

○ 임대주택 운영, 재산관리 등 서민 생활과 밀접한 민간부패 유발 사규에 대해 부패위험요인을 진단․개선하여 부패발생 예방

○ 집중 점검을 통해 관련 사규에 내재된 부패유발 요인을 발굴하고, 기관별 특성에 부합하는 맞춤형 사규 정비 추진

2. 추진경과

□ 추진경위

○ ’19.4~5월 : 공직유관단체 사규 부패영향평가 추진계획 수립

* 490개 공직유관단체 중 민간부패 유발 요인 개선이 시급한 과제 선정

○ ’19.5~6월 : 사전 예비조사 및 기초자료 검토․평가

* 16개 도시개발공사 중 규모가 큰 4개 기관(서울주택도시, 경기도시 등) 선정

○ ’19.6~8월 : 개선권고(안) 마련을 위한 현장․서면 실태조사 실시

* 16개 지방도시개발공사 임대주택, 재산, 용지 관련 규정 부패유발요인 조사․분석

○ ’19.9~10월 : 개선권고(안) 마련, 관계기관 협의 및 의견 수렴

* 현행법령 권고(안) 검토 회의 실시, 16개 도시개발공사 대상 의견 수렴 등

< 검토 회의, 2019.10.16 >	< 관계기관 협의, 2019.10.16.～ >

□ 문제영역 파악 및 부패유발요인 분석 방법

○ (문제영역 파악) 민간부패 유발 분야 사규를 중심으로 언론보도, 감사결과(감사원, 지자체) 등 조사

○ (부패유발요인 분석) 사규에 대해 상위 법령 배치 여부를 수직적으로 분석하고, 도시개발공사 간 사규를 상호 수평적으로 분석

Ⅱ. 일반현황

1. 지방 도시개발공사 현황

□ 설립목적 및 근거

	○ (목적) 택지 개발과 공급, 주택 건설, 개량, 공급 및 관리 등을 통해 주민 주거생활 안정과 복지향상에 기여 ○ (근거) 지방공기업법 및 16개 광역 지자체별 “도시(개발)공사 설립 및 운영 조례”

□ 주요사업

○ 주택 등 건축물의 건설, 개량, 공급(분양 또는 임대) 및 관리

○ 토지의 취득, 개발, 공급(분양 또는 임대) 및 관리

○ 도시정비사업, 도시개발사업, 도시재생사업, 산업단지개발사업

○ 국가 또는 지방자치단체로부터 위탁받은 사업 등

□ 인 원 (’18.12.31. 현원 기준)

○ 16개 도시개발공사의 전체인원은 5,465명이며, 서울주택도시공사가 1,285명으로 가장 많고, 전북개발공사가 67명으로 가장 적음

(단위 : 명)

계	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기
5,465	1,285	280	228	338	378	953	63	506
	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
	111	86	131	67	116	128	137	658

(’19.10월, 지방공공기관 통합공시 자료)

□ 재무현황(’18.12.31. 기준)  【참고 2】

○ 전체자산은 55.9조원이며, 부채 33.9조원(부채비율 154%), 자본 21.9조원

(단위 : 백만원, %)

구 분	자산(A+B)			부채비율(%)	당기순이익
		부채(A)	자본(B)
합계	55,910,350	33,935,658	21,974,693	154	964,741
서울주택도시공사	22,798,999	14,888,334	7,910,665	188	124,064
부산도시공사	3,654,813	1,930,408	1,724,405	112	196,805
대구도시공사	1,088,876	455,782	633,095	72	44,506
인천도시공사	9,943,694	6,683,411	3,260,283	205	25,765
광주도시공사	895,727	501,557	394,170	127	17,336
대전도시공사	919,298	547,427	371,871	147	6,554
울산도시공사	484,604	207,110	277,494	75	10,101
경기도시공사	9,097,479	5,339,988	3,757,491	142	365,863
강원도개발공사	1,703,610	1,156,836	546,774	212	5,168
충북개발공사	472,500	202,804	269,696	75	31,455
충남개발공사	934,979	558,653	376,326	148	34,993
전북개발공사	623,338	328,646	294,692	112	24,369
전남개발공사	1,067,403	517,298	550,105	94	14,242
경북개발공사	1,026,547	179,641	846,906	21	6,176
경남개발공사	725,266	342,079	383,187	89	-968
제주도개발공사	473,217	95,684	377,533	25	58,312

(’19.10월, 지방공공기관 통합공시 자료)

□ 예산현황(’19년 편성기준) 【참고 1】

○ 전체예산 규모는 39.3조원이며, 수입예산 20.3조원, 지출예산 19조원

(단위 : 백만원)

구분	수입예산	지출예산
합계	20,298,594	19,010,549
서울주택도시공사	4,990,841	5,319,847
부산도시공사	2,365,352	2,194,309
대구도시공사	848,758	674,697
인천도시공사	3,093,000	3,093,000
광주도시공사	305,670	300,593
대전도시공사	618,424	597,120
울산도시공사	394,962	399,517
경기도시공사	3,714,921	2,528,589
강원도개발공사	928,570	886,296
충북개발공사	544,144	528,830
충남개발공사	274,700	274,700
전북개발공사	351,780	351,780
전남개발공사	644,470	644,470
경북개발공사	328,386	322,185
경남개발공사	447,077	447,077
제주도개발공사	447,539	447,539

(’19.10월, 지방공공기관 통합공시 자료)

Ⅲ. 문제점 및 개선방안

(요 약)

지역주민 주거복지 향상 및 기관 재산관리 투명성 제고

부패유발요인(문제점)		개선방안

주거 복지		1. 불합리한 임대주택 제도 운영	⇨	1. 임대주택 제도 운영의 책임성 강화
		1-1 비효율적인 공가운영으로 인해 재정손실 증가		1-1 합리적인 공가운영 기준 수립 을 통해 재정누수 방지
		1-2 임대료-보증금 상호 전환제도 운영의 일관성 결여		1-2 상호 전환제도에 대한 체계적인 운영기준 마련
		1-3 법령과 달리 관리비예치금을 임차인이 부담		1-3 관리비예치금 납부주체 명확화로 임차인 부담 완화

재산관리		2. 재산관리의 공정․투명성 미흡	⇨	2. 공정․투명한 재산관리 체계 확립
		2-1 특혜부여 가능성이 있는 임대료(대부료) 감면사유 운영		2-1 임대료(대부료) 감면기준의 투명성 강화
		2-2 부정한 방법의 용지매수인에 대해서도 계약해제 보류 가능		2-2 객관적이고 공정한 용지매매 계약 해제 보류사유 운영
		2-3 모호한 용지규정으로 인해 계약해제 보류권 남용 우려		2-3 용지매매계약 해제 보류사유 구체화로 재량권 남용 방지

1. 임대주택 제도 운영의 책임성 강화

1-1	합리적인 공가운영 기준 수립을 통해 재정누수 방지

□ 현황 및 문제점

○ 서울주택도시공사 등 12개 도시개발공사에서는 신규단지 미입주 세대 발생 등을 이유로 74백세대 이상의 ‘공가(빈 집)’를 보유 중

* 충북‧충남‧전남‧경북개발공사는 공공임대주택 사업을 실시하고 있지 않음

【표 1】기관별 공가보유 현황

(단위 : 세대, %)

구 분	공급세대수	공가세대수			공가율(%)
		합계	3개월초과 6개월이하	6개월초과
총계	267,116	7,463	2,265	5,198	2.79
서울주택도시공사	217,399	5,507	1,631	3,876	2.53
부산도시공사	14,423	277	101	176	1.92
대구도시공사	8,818	621	180	441	7.04
인천도시공사	4,343	269	85	184	6.19
광주도시공사	8,315	162	54	108	1.95
대전도시공사	4,641	199	50	149	4.29
울산도시공사	1,554	10	9	1	0.64
경기도시공사	2,035	305	108	197	14.99
강원도개발공사	636	-	-	-	-
전북개발공사	3,891	51	38	13	1.31
경남개발공사	433	9	7	2	2.08
제주도개발공사	628	53	2	51	8.44

(’19.10월, 권익위 실태조사)

* 공가세대수에는 필수 보유 공가(도시개발사업 등에 따른 철거민, 철거세입자 공급을 위해 확보한 물량) 포함

** 공가율(%) = (공가세대수 합계 / 공급현황) X 100

	< 공가발생 프로세스 >
▪신규공급 : 임대주택 건설・매입 → 입주자 모집 → 당첨자 발표 및 계약 → 입주 → 미입주세대 공가발생(입주종료일～현재) ▪재 임 대 : 기존임차인거주 → 퇴거신청 → 퇴거 및 보증금 반환 → 신규임차인 입주 전 공가발생(퇴거～신규계약)

※ 통상 3개월 이내의 공가는 정상적인 입・퇴거 순환과정이며, 3～6개월 사이의 공가는 주로 예비자 미확보, 입주안내지연 등 업무절차에서 발생하고 6개월 이상의 공가는 수요부족을 주원인으로 판단

○ 공가에 대한 전반적인 관리규정이 없고, 필수보유 공가의 경우에도 면밀한 공가 산정체계가 확립되지 않아, 세대수 과다산정에 따른 재정손실 발생

- 지방도시개발공사의 1년 이상 공가로 인한 손실이 37억원에 달하는 듯 과다한 공가운영으로 인해 재정손실 가중

【표 2】1년 이상 공가로 인한 손실현황

(단위 : 세대, 백만원)

구 분	공가 손실액 산출		비고
	공가세대수(1년 이상)	손실액
총 계	2,052	3,737
서울주택도시공사	1,526	3,196
부산도시공사	88	72
대구도시공사	169	174
인천도시공사	79	74
광주도시공사	55	33
대전도시공사	76	74
울산도시공사	-	-	1년 이상 공가 없음
경기도시공사	57	113
강원도개발공사	-	-	공가 없음
전북개발공사	-	-	1년 이상 공가 없음
경남개발공사	-	-	1년 이상 공가 없음
제주도개발공사	2	2

(’19.10월, 권익위 실태조사)

* 1년 이상 공가호수 및 손실액에는 필수보유 공가 포함

** 손실액 계산 : 유형별 공가호수 × 유형별 평균임대료 × 12월 (보증금은 연 2% 이자계상)

- 비효율적인 운영에 따른 공가 장기화 시 임대료 등 재정손실은 증가하고, 서민 주거복지서비스가 축소되는 악영향 초래

* 공가 수요예측이 과다할 경우 서민들에게 배분되는 물량이 적어져 주거복지혜택이 감소하고, 반대로 공가 수요예측이 과소할 경우에도 철거민 등에 대한 주거지원 등 주거복지 공백 발생

	장기 공가로 인한 손실관련 언론보도
◈ 텅 빈 공공임대주택 1만 가구... 임대료 93억 손실 [’18.10월 조선일보] ✓ ’17.7월말 기준 LH 국민임대, 영구임대, 공공임대 등 임대주택 중 6개월 이상 빈 집은 전국에 1만 1,592가구, 1년 이상 빈 집도 4,564가구로 나타났으며, 1년 이상 공가상태로 인한 임대료 손실금액은 지난 해 말 기준 93억원임 ✓ 임대주택 한 가구를 짓는데 1억원 가량의 비용이 들어가는 만큼, 정확한 수요예측 조사를 바탕으로 임대주택을 공급해야 혈세낭비를 줄일 수 있음 ◈ 임대주택 공실로 임대료 93억 손실 [’18.10월 중소기업신문] ✓ LH가 임대주택을 1년 이상 빈집으로 방치한 결과 임대료 손실이 93억원 9,400만원에 이르는 것으로 나타남 ✓ LH의 면밀하지 못한 수요예측으로 서민주거 안정을 위한 임대주택이 공실로 방치되고 있으며, 임대주택에 대한 수요가 여전히 높은 만큼, 다양한 공가축소 방안을 적극 활용해 서민들의 주거불안을 해소해야 함

□ 개선 방안

○ 서울주택도시공사 등 7개 기관*은 합리적인 공가 운영 근거를 사규에 명시하고, 장기 공가 해소를 위한 세부지침 마련

- 합리적인 공가 산정 등 장기 공가로 인한 재정손실 방지와 서민주거복지 향상을 위해 ‘임대주택 공가 지침’ 신설

* 권고대상기관 : 임대주택 사업 규모, 공가발생․손실 규모 등을 고려하여, 서울주택공사, 부산도시공사, 대구도시공사, 인천도시공사, 광주도시공사, 대전도시공사, 경기도시공사를 대상으로 권고

【사규 개선 예시】

현 행	개선안(예시)
<신설>	제O조(공가 운영) 주택관리부서의 장은 장기 공가 해소를 위해 합리적인 공가 운영을 위해 세부지침을 마련하여야 한다.

<「임대주택 공가 지침」신설(안) 주요 내용(예시) >

• 공가에 대한 정의 규정 마련

• 수요기반의 공가 예측 체계 마련

• 장기 및 단기 공가로 구분하여 관리 체계 마련

• 계약안내 표준절차 마련 (퇴거 후 계약 안내, 사전 계약의사 확인 등)

• 예비 입주자 관리제도 마련 (예비입주자 모집 횟수, 장기 대기자 관리 등)

• 퇴거 및 하자보수 (퇴거 시 하자보수 기간 명시 등)

• 입주자격 완화를 통한 공가 해소 (재임대주택 자격 규정을 세분화하고 자격완화 요건을 확대 적용 등)

1-2	임대료-보증금 상호 전환제도에 대한 체계적인 운영기준 마련

□ 현황 및 문제점

○ 서울주택도시공사 등 12개 도시개발공사는「공공주택특별법」을 근거로 ‘월임대료 보증금 상호 전환제도’를 운영하고 있음

	<상호 전환제도(공공주택특별법 시행령 제44조 제3항)>
▪공공임대주택의 최초 임대보증금과 월임대료는 임차인이 동의한 경우, 임대차계약에 따라 상호 전환 가능(단, 최초 임대보증금은 임대주택과 부대시설 건설원가에서 주택도시기금의 융자금을 제외한 금액을 초과할 수 없음)

【표 3】기관별 월임대료 및 보증금 상호 전환제도 운영현황

(단위 : 세대, 백만원)

구 분	공 급 세대수	상호전환 세대수	전환금액(총액)
			합계	임대료→ 보증금	보증금→ 임대료
총 계	267,116	92,063	2,353,353	2,336,113	17,240
서울주택도시공사	217,399	82,684	2,131,047	2,115,061	15,986
부산도시공사	14,423	913	12,345	12,114	231
대구도시공사	8,818	83	1,623	1,623	-
인천도시공사	4,343	1,230	35,210	35,200	10
광주도시공사	8,315	1,125	26,507	26,507	-
대전도시공사	4,641	-	-	-	-
울산도시공사	1,554	741	9,927	9,803	124
경기도시공사	2,035	1,085	25,462	24,722	740
강원도개발공사	636	-	-	-	-
전북개발공사	3,891	3,891	105,809	105,809	-
경남개발공사	433	265	4,780	4,780	-
제주도개발공사	628	46	643	494	149

(’19.10월, 권익위 실태조사)

○ 그러나, 공사별 전환제도 운영범위․방법(전환횟수, 시기, 이자율 등)이 상이하고, 일부 기관은 제도운영의 근거인 사규나 지침도 없어, 담당부서의 광범위한 재량에 따라 전환 제도 운영

* 전북개발공사, 제주도개발공사는 전환제도 운영관련 사규․지침이 없으며, 대전도시공사, 강원도개발공사는 전환제도를 운영하지 않고 있음

【표 4】기관별 상호 전환제도 운영실태

(단위 : %)

구 분	제도 운영 범위		전환횟수(시기)	이자율(%)		비고
	운영	미운영		임대료→ 보증금	보증금→ 임대료
서울주택도시공사	영구임대, 국민임대, 공공임대, 재개발임대, 행복주택, 주거개선임대	-	연 1회(매월 말)	6.0～6.7	4.0～6.7	내부 방침
부산도시공 사	영구임대, 국민임대, 공공임대, 매입임대, 재개발임대	-	2년에 1회 (최초계약 체결 시) *재개발임대는 제한없음	5.5～6.0	5.5	내부 방침
대구도시공 사	국민임대	영구임대, 매입임대	연 1회 (1년 경과 후 재전환)	6.0	-	내부 방침
인천도시공 사	국민임대, 공공임대, 매입임대	영구임대	2년에 1회 (최초계약 체결 시)	5.0～8.0	7.5	내부 방침
광주도시공 사	국민임대, 공공임대	영구임대	2년에 1회 (최초계약 체결 시)	5.0	-	내부 방침
대전도시공 사	-	영구임대, 매입임대	-	-	-	제 도 미운영
울산도시공 사	공공임대, 국민임대	-	2년에 1회 (최초계약 체결 시)	2.9%, 6%	2.9%	사규
경기도시공 사	영구임대, 행복주택, 공공임대, 매입임대	-	제한 없음 (임차인 요청 시)	6.0～8.0	4.0	내부 방침
강 원 도 개발공사	-	국민임대, 공공임대	-	-	-	제 도 미운영
전북개발공 사	국민임대, 공공임대	-	2년에 1회 (최초계약 체결 시)	8.0	-	지침없음
경남개발공 사	국민임대	-	2년에 1회 (최초계약 체결 시)	6.0	-	내부 방침
제 주 도 개발공사	행복주택, 매입임대	-	보증금 증액은 제한 없음(임차인 요청 시), 임대료 증액은 2년 에 2회	6.0	4.0	지침없음

(’19.10월, 권익위 실태조사)

- 또한 대구도시공사 등 3개 공사는 임대주택 유형별 담당부서의 판단에 따라 상호 전환제도 운영여부가 결정되는 등 기관 내부적으로도 제도운영의 통일성 결여

* 대구도시공사 등 3개 공사는 사업운영 적자, 보증금․임대료 소액 등을 이유로 영구임대 주택 등에 대해 상호 전환제도를 운영하지 않고 있음

	감사원 ‘지방공기업 경영관리실태’ 감사 결과(2017.9월)
◈ 공공임대주택의 월임대료 보증금 전환제도 운용 부적정 ✓ ㅇㅇ도시공사는 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 제도 등을 통하여 공공임대주택 입주자에게 경제적 지원을 할 때에는 분양전환공공임대주택의 입주자보다는 사회적 취약 계층인 영구임대주택과 매입임대주택의 입주자를 우선적으로 배려하는 것이 바람직하나, ✓ 오히려 영구임대주택과 매입임대주택 입주자는 제외한 채 분양전환공공임대주택 입주자에게만 월임대료를 임대보증금으로 전환(전환이재율 5.5%)하는 제도를 적용한 바, 제도를 확대 적용하는 방안 마련 필요

□ 개선 방안

○ 서울주택도시공사 등 12개 기관*은 상호 전환제도 운영 근거를 사규에 명시하고, 제도의 체계적인 운영을 위한 세부지침 마련

- 각 공사에서는 지역 내 임대주택 운영여건, 유사기관 운영현황 등을 고려하여 상호 전환제도의 운영에 대한 가이드라인 마련

* 서울주택도시공사, 부산도시공사, 대구도시공사, 인천도시공사, 광주도시공사, 대전도시공사, 울산도시공사, 경기도시공사, 강원도개발공사, 전북개발공사, 경남개발공사, 제주도개발공사

※ 이미 내부방침 등을 득하여 전환제도를 운영하고 있는 기관의 경우에도, 제도운영범위, 방법 등을 수요자 입장에서 검토하여, 세부지침을 마련할 것을 권고

【사규 개선 예시】

현 행	개선안(예시)
<신설>	제O조(상호 전환제도) ① 사장은 지역 내 임대주택 운영여건, 유사기관 임대주택 운영 현황 등을 고려하여 임대보증금과 임대료 간 상호전환 제도를 운영할 수 있다. ② 상호 전환제도의 적용범위, 방법, 이자율, 전환 시기 및 횟수 등 운영에 관한 세부사항은 사장이 별도로 정한다.

1-3	관리비예치금 납부주체 명확화로 임차인 부담 완화

□ 현황 및 문제점

○「공동주택관리법」에서는 관리비예치금 납부주체를 소유자로 규정하고 있으나, 12개 도시개발공사는 사규 등을 통해 공공임대주택 중 공동주택의 관리비예치금 부담주체를 임차인으로 규정

	<관리비예치금(공동주택관리법 제24조)>
▪(사용용도) 최초 관리비 납부 전에 발생하는 ‘공동주택의 관리 및 운영 등에 필요한 경비’에 충당하고, 입주자가 관리비사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 잔액 반환 ▪(납부주체) 공동주택의 관리주체는 주택의 소유자로부터 예치금 징구

- 서울주택도시공사 등 12개 공사는 각 기관에서 운영․관리 중인 공공임대주택*의 관리비예치금을 사규(주택규정 등) 및 표준임대차계약서를 근거로 임차인에게 징구(’19.10월 기준 182억원 징구) 【참고 3】

* 제주도개발공사는 임차인에게 관리비예치금을 징구하는 규정은 있으나, 실제 징구하지 않음

【표 5】관리비예치금 납부 근거 및 수납금액

(단위 : 세대, 백만원)

구 분	입주세대수	수납금액	납부주체	납부근거
총계	145,915	18,231	-	-
서울주택도시공사	99,102	13,182	임차인	주택관리규정 시행내규
부산도시공사	12,715	1,173	임차인	표준임대차계약서
대구도시공사	8,818	619	임차인	주택관리규정 시행세칙
인천도시공사	3,876	465	임차인	주택관리규정
광주도시공사	7,136	746	임차인	주택관리규정 시행내규
대전도시공사	3,667	169	임차인	표준임대차계약서
울산도시공사	1,554	204	임차인	공공임대주택 관리규정
경기도시공사	3,459	702	임차인	공동주택시설 관리지침
강원도개발공사	636	105	임차인	표준임대차계약서
전북개발공사	3,891	795	임차인	주택관리규정 시행내규
경남개발공사	433	71	임차인	표준임대차계약서
제주도개발공사	628	-	-	임대주택 관리규정

(’19.10월, 권익위 실태조사)

○ 각 도시개발공사에서는 사규 등을 근거로 법령상 납부주체*가 아닌 저소득임차인에게 관리비예치금을 징구하는 것은 법령상 예치금 납부주체의 의무를 회피하는 것이며, 공공기관이 서민 부담을 가중시키는 소극적인 행정사례임

* 공공임대주택의 관리비예치금을 공공주택사업자가 부담할 수 있도록「공공주택특별법」개정(법률 제16417호, 2019.4.30. 공포, 2019.11.1. 시행)

	불합리한 관리비예치금 관련 언론보도
✓ 공공주택 특별법에는 공공임대주택의 관리비예치금에 관한 규정이 없어 A공사는 표준관리규약과 임대차계약서를 근거로 임차인에게 임차보증금과 별도로 관리비예치금 부과 [’19.4월 아파트관리신문] ✓ 임차보증금은 임대차 계약만료 시 임대료, 관리비 연체액 등 제반 금액을 공제하고 반환하게 되어 있어 관리비예치금과 징수목적이 중복되는 바, 서민층인 임차인에게 이중부담 [’19.1월 강원G1뉴스,’18.4월 충남일보] ✓ C시 D구 E동의 한 아파트 경리회계 여직원이 2016.7월부터 2018.10월까지 사채 등 빚을 갚기 위해 매월 납부된 관리비 중 일부인 3억 1천여만원(관리비예치금, 시설 이용료 등)을 횡령 [’19.1월 경북일보]

□ 개선 방안

○ 서울주택도시공사 등 12개 기관은 공공임대주택의 관리비예치금 납부주체가 법령에 부합하도록 각 공사의 사규 등을 개정

- 각 기관은 임대주택 사업 활성화 등 경영여건을 고려하여 관리비예치금에 대한 순차적인 부담 방안 마련

※ 관리비예치금은 공동주택의 공용부분 관리비용의 발생시점과 징수시점의 차이(선지출&후징수)에서 오는 현금흐름의 일시적 단절(유동성 부족)을 보완하기 위한 제도로서 입주자(임차인)들이 납부하는 것이 효율적이나,

- 공공임대주택의 경우 사업주체의 공공성과 입주자의 경제력 등을 고려, 소유자인 공공주택사업자(지방도시개발공사)가 부담하는 방안을 권고

【사규 개선 예시 : 서울주택도시공사, 부산도시공사 주택관리규정 시행내규】

현 행	개선안(예시)
제O조(관리비 선수금) ① 주택관리부서의 장은 입주초기 관리운영에 필요한 운영자금을 확보하기 위하여 사장이 정하는 일정금액을 입주자로부터 관리비선수금으로 수납토록 하여야 한다. ② 제1항의 관리비 선수금의 수납시기는 다음 각호에 정하는 바에 따른다. 1. 분양주택은 입주금 잔금을 수납할 때 2. 임대주택은 임대보증금 잔금을 수납할 때 ③ 제1항에 의하여 수납한 관리비선수금은 관리상 필요한 임시운영자금으로 사용한다.	제O조(관리비 선수금) ① 주택관리부서의 장은 입주초기 관리운영에 필요한 운영자금을 확보하기 위하여 사장이 정하는 일정금액의 관리비선수금을 다음 각호에 정하는 바에 따라 수납하거나 부담하여야 한다. 1. 분양주택은 입주자로부터 수납 2. 임대주택은 공사에서 부담 ② 제1항의 관리비 선수금의 수납 및 부담시기는 다음 각호에 정하는 바에 따른다. 1. 분양주택은 입주금 잔금을 수납할 때 2. 임대주택은 임대보증금 잔금을 수납할 때 ③ 제1항에 의하여 수납 및 부담한 관리비선수금은 관리상 필요한 임시운영자금으로 사용한다.

【표준임대차계약서 개선 예시】

현 행	개선안(예시)
제O조(관리비 선수금의 납부) “을”은 임대보증금 납부후 입주시 “갑”이 정하는 소정의 관리비 선수금을 납부하여야 하며 “갑”은 “을”이 임대주택에서 퇴거하는 때에 이를 이자계상 없이 반환한다. 단, “갑” 또는 “갑”이 지정한 관리주체는 물가상승 등으로 인하여 인상요인이 발생될 경우 관리비 선수금을 인상할 수 있다.	<삭 제>

2. 공정하고 투명한 재산관리 체계 확립

2-1	자체재산 임대료(대부료) 감면기준의 투명성 강화

□ 현황 및 문제점

○ 서울주택도시공사 등 16개 기관은「공유재산 및 물품관리법」 및 각 지자체「공유재산관리조례」, 공사「재산관리규정」에 따라 재산(토지, 건물 등)에 대한 임대료(대부료)를 산정․부과하고 있으며,

○ 공유재산법령 및 각 지자체 조례에서는 국가․지자체가 재산을 공용․공공용으로 사용하려는 경우, 천재․지변재해를 입은 주민에게 일정기간 대부하는 경우, 일자리 정책에 따라 청년 등 창업을 위해 사용하는 경우 등에 임대료(대부료)를 감면할 수 있음

【표 6】공유재산법령 및 조례에 따른 임대료(대부료) 주요 감면사유

구 분	면제사유	감경사유
공 유 재산법	▪국가나 지자체가 재산을 공용․공공용․ 비영리공익사업용으로 사용하려는 경우 ▪지역경제 활성화를 위해 필요한 경우 등 시행령으로 정한 경우(지방의회 동의 필요)	▪외국인투지기업에 대부한 경우 등 시행령으로 정한 경우에 대부료 전부․일부 감면 ▪천재지변이나 재난으로 대부받은 재산을 일정기간 사용하지 못하였을 경우 감경
공 유 재산법 시행령	▪지역특산품․생산제품 등을 생산․전시․판매하는 경우로서 지자체장이 인정한 경우 ▪천재지변이나 재해를 입은 주민에게 일정기간 대부하는 경우 ▪지자체가 출자․출연한 비영리 공공법인 등의 비영리사업을 위해 대부하는 경우 ▪정부출연기관 또는 전문생산기술연구소 등을 유치하기 위해 대부하는 경우	<대부료 50% 이내 감경> ▪종업원 수가 10명 이상인 공장, 연구시설, 관광시설 등을 유치하기 위해 대부하는 경우 ▪지자체 일자리 정책에 따라 미취업 청년 등 창업을 위해 사용토록 대부하는 경우 등 <대부료 30% 이내 감경> ▪청사 구내재산을 공무원의 후생목적으로 사용하기 위해 대부하는 경우 등
지자체 조 례 【참고4】	▪외국인투자 기업에 사업목적으로 공유재산을 대부하는 경우 - 투자금액 2천만달러 이상 사업, 1일 평균 고용인원 300명 이상 사업 등	▪외국인투자 기업에 사업목적으로 공유재산을 대부하는 경우 - 투자금액 2천만달러 미만 사업, 1일 평균 고용인원 300명 미만 사업 등(50～90%) ▪지역특산품 등의 생산․전시․판매를 위해 대부하는 경우(20～30%) ▪전통시장 등에 공동시설 용도로 대부하는 경우(80%) 등

○「공유재산법 시행령」에서는 ‘구내재산을 공무원의 후생복지를 목적으로 사용하기 위해 대부하는 경우’에는 각 지자체 조례로 정하는 바에 따라 대부료를 감경(30%이내)할 수 있도록 규정하고,

○ 각 지자체 조례에서는 위 ‘직원 복리후생 목적의 구내재산 대부’를 대부료 요율을 낮게 적용할 수 있는 사항(재산평정가격의 5%이상 → 4%이상)으로 규정하고 있으나, 【참고 4】

* 재산평정가격은 토지는 개별공시지가, 주택은 공시된 개별・공동주택가격, 그 외재산은 시가표준액(없는 경우 감정평가액)으로 산출(공유재산법 시행령 제31조)

○ 서울주택도시공사 등 14개 기관은 ‘직원 복리후생 목적의 구내재산 대부’의 경우 무상으로 대부할 수 있도록 규정(이사회 의결 필요)하고 있어,「공유재산법 시행령」및 각 지자체 조례의 감경범위 보다 임차인에게 과도한 혜택을 부여할 가능성이 있음

【표 7】‘직원 복리후생 목적의 구내재산 대부료 감경’ 관련 규정 현황

구 분	근거규정	감경여부
서울주택도시공사	재산관리규정 제24조 제1항 제4호	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
부산도시공사	재산관리규정 제24조 제1항 제3호	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
대구도시공사*	-	-
인천도시공사	재산관리규정 제24조 제5항	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
광주도시공사	재산관리규정 제24조 제1항 제2호 재산관리규정 제24조 제1항 제3호	재산평정가격의 4%이상 요율 적용 이사회 의결을 거쳐 면제 가능
대전도시공사	재산관리내규 제24조 제1항 제3호	이사회 의결을 거쳐 감면 가능
울산도시공사	재산관리규정 제24조 제1항 제4호	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
경기도시공사	재산관리규정 제24조 제2항	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
강원도개발공사	재산관리규정 제24조 제1항 제2호 재산관리규정 제24조 제1항 제4호	재산평정가격의 4%이상 요율 적용 이사회 의결을 거쳐 면제 가능
충북개발공사	재산관리규정 제24조 제1항 제4호	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
충남개발공사	재산관리규정 제29조 제1항 제5호	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
전북개발공사	재산관리규정 제25조	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
전남개발공사	재산관리규정 제23조 제1항 제3호	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
경북개발공사	재산관리규정 제24조 제1항 제4호	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
경남개발공사	재산관리규정 제23조 제1항 제3호	이사회 의결을 거쳐 면제 가능
제주도개발공사	재산관리규정 제27조 제1항 제3호	재산평정가격의 3%이하 요율 적용

* 대구도시공사 「재산관리규정」은 공동주택 내 점포, 복리시설, 잔여대지 등의 임대에 관한 사항만을 규정

(’19.10월, 권익위 실태조사)

□ 개선 방안

○ 서울주택도시공사 등 14개 기관(대구도시공사, 제주도개발공사 제외)은 과도한 특혜부여 가능성이 있는 임대료(대부료) 면제규정 개선

- 공유재산법령 및 조례의 취지를 고려하여, ‘직원 복리후생 목적의 재산 대부’를 대부료 면제사항이 아닌 요율 감경사항으로 변경

【사규 개선 예시 : 서울주택도시공사】

현 행	개선안(예시)
제24조(대부료 및 사용요율) ① 재산의 연간 대부료 또는 사용요율은 다음 각 호에 따라 정한다. 1.～3. (생 략) 4. 직원의 직접적인 복리후생을 위한 사업을 운용하는 자가 공사의 승인을 받아 재산을 사용코자 할 때에는 이사회의 의결을 거쳐 무상으로 대부 사용케 할 수 있다.	제24조(대부료 및 사용요율) ① (현행과 같음) 1.～3. (현행과 같음) 4. 사옥의 구내재산으로서 공익상 필요하거나 직원의 복리후생을 목적으로 하는 재산에 대해서는 당해 평정가격의 1,000분의 40으로 한다.

【사규 개선 예시 : 광주도시공사】

현 행	개선안(예시)
제24조(대부료 및 사용요율) ① 재산의 연간대부료 또는 사용요율은 다음 각 호에 따라 정한다. 1. 당해 자산의 평정가격의 50/1,000 이상으로 한다. 2. 공용, 공공용의 목적과 조림, 목축, 광업, 채석목적 재산과 도시계획에 저촉되는 재산, 사옥의 구내재산 등에 대하여는 당해 평정가격의 40/1,000이상으로 할 수 있다. 3. 직원의 직접적인 복리후생을 위한 사업을 운용하는 자가 공사의 승인을 받아 재산을 사용코자 할 때에는 이사회의 의결을 거쳐 무상으로 대부케 할 수 있다.	제24조(대부료 및 사용요율) ① (현행과 같음) 1. (현행과 같음) 2. 공용, 공공용의 목적과 조림, 목축, 광업, 채석목적 재산과 도시계획에 저촉되는 재산, 사옥의 구내재산으로서 공익상 필요하거나 직원의 복리후생을 목적으로 하는 재산에 대하여는 당해 평정가격의 40/1,000이상으로 할 수 있다. 3. <삭 제>

【사규 개선 예시 : 경기도시공사】

현 행	개선안(예시)
제24조(대부료 및 사용요율) ① 재산의 연간 대부료 또는 사용요율은 다음 각호에 따라 정한다. 1. 당해 재산의 평정가격의 5.0%이상을 원칙으로 한다. 2. 다음 각 목의 재산에 대한 대부료의 요율은 당해 재산평정가격의 4.0%이상으로 한다. 가. 도시계획에 저촉되어 대부 목적으로의 활용에 지장이 있는 재산 나. 사옥의 구내재산으로서 공익상 필요한 재산 3. ～ 4. (생 략) ② 직원의 직접적인 복리후생을 위한 사업을 운용하는 자가 공사의 승인을 받아 재산을 사용코자 할 때에는 이사회의 의결을 거쳐 무상으로 사용 대부케 할 수 있다.	제24조(대부료 및 사용요율) ① (현행과 같음) 1. (현행과 같음) 2. 다음 각 목의 재산에 대한 대부료의 요율은 당해 재산평정가격의 4.0%이상으로 한다. 가. 도시계획에 저촉되어 대부 목적으로의 활용에 지장이 있는 재산 나. 사옥의 구내재산으로서 공익상 필요하거나 직원의 복리후생을 목적으로 하는 재산 3. ～ 4. (생 략) ② <삭 제>

2-2	객관적이고 공정한 용지매매계약 해제 보류사유 운영

□ 현황 및 문제점

○ 서울주택도시공사 등 15개 기관은「지방공기업법」및 각 설립 조례에 따라 택지, 산업단지, 주택 및 도시개발 사업을 추진하면서, 각 공사의「분양규정」및「용지업무규정」등을 근거로 조성공사가 완료된 용지를 공급하고 있음

- 각 기관은「분양규정」등에 따라 용지공급가격 결정, 매매계약 체결, 중도금 등 미납자 관리 등의 업무를 수행

○ 이 중 13개 기관은「분양규정」등에 따라 용지매매계약 체결 후 매수인의 계약의무 불이행이 있는 경우 계약을 해제할 수 있으나, 중도금, 잔금(분합수납의 경우 할부금) 체납 등 일정한 계약해제 사유에 한해 계약해제의 보류를 검토할 수 있도록 규정 【참고 5】

<주요 용지계약 해제 사유(용지․분양규정)>

1. 허위의 진술, 부실한 증빙서류의 제시, 담합, 기타 부정한 방법 용지를 매수한 경우

2. 용지를 지정기일 내에 지정용도에 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용하는 경우

3. 용지를 지정용도로 사용하기 전에 공사의 동의없이 타인에게 양도 또는 임대한 경우

4. 중도금이나 잔금을 6개월 이상 체납한 경우	⇒ 계약해제 보류 검토 가능
5. 분할수납의 경우 할부금을 6개월 이상 체납한 경우

○ 그러나, 경남개발공사의 경우에는 계약해제 사유를 불문*하고 해제 보류가 가능하도록 규정하고 있고, 대구도시공사의 경우에는 매수인이 공공기관인 경우에만 해제 보류가 가능하도록 규정하여, 나머지 13개 기관의 규정개체와 상이한 점이 있음

* 매수인이 허위진술, 담합 등 부정한 방법으로 매수한 경우와 불법 양도․전대 등 계약의무를 심각히 위반하여 계약해제 사유에 해당한 경우에도 해제보류 가능

【표 8】계약해제 보류 규정 체계 비교

구 분	계약해제 보류가 가능한 경우
	매수인	계약해제 사유	해제보류 사유(①～④ 중 하나에 해당)
서울 주택 도시 공사 등 13개1)	-	▪중도금, 잔금을 6개월 이상 체납한 경우 (분할수납의 경우 할부금)	① 용지의 입지, 경제여건 변동 등 계약해제 후 재매각 장기화 우려 ② 매수인이 재해 또는 도난으로 재산에 심한 손실을 받은 경우 ③ 매수인 사업이 현저한 손실 또는 중대한 위기에 처한 경우 ④ 매수인(동거가족)이 질병, 중상해로 장기치료를 요하는 경우
경남 개발 공사	-	▪허위진술, 부실 자료 제시, 담합 등 부정한 방법으로 매수한 경우 ▪공사 동의없이 타인에게 양도 또는 임대한 경우 ▪중도금, 잔금을 3개월 이상 체납한 경우 등	① 용지의 입지, 경제여건 변동 등 계약해제 후 재매각 장기화 우려 ② 매수인이 재해 또는 도난으로 재산에 심한 손실을 받은 경우 ③ 매수인 사업이 현저한 손실 또는 중대한 위기에 처한 경우 ④ 매수인(동거가족)이 질병, 중상해로 장기치료를 요하는 경우
대구 도시 공사	공공기관2)	▪허위진술, 부실 자료 제시, 담합 등 부정한 방법으로 매수한 경우 ▪용도에 따라 사용하지 않거나 다른 목적으로 사용한 경우 ▪중도금, 잔금을 6개월 이상 체납한 경우 등	-

1) 서울주택, 부산도시, 인천도시, 광주도시, 대전도시, 울산도시, 경기도시, 강원도개발, 충북개발, 충남개발, 전북개발, 전남개발, 경북개발 (제주도개발 제외)

2) 국가, 지방자치단체, 공기업, 준정부기관

(’19.10월, 권익위 실태조사)

○ 더욱이 기관별 사업여건, 지역 경기 등을 고려하여 다양한 해제보류 사유를 운용할 필요성을 인정하더라도,

○ 허위진술, 부실자료 제시, 담합, 불법 양도․전대 등 매수인의 부정행위가 객관적으로 확인된 경우까지 계약해제 보류가 가능하도록 하는 것은 보류권의 남용 가능성이 있으며, 계약해제를 면하려는 매수인의 불법 청탁 가능성도 존재

□ 개선 방안

○ 경남개발공사는 ‘허위진술, 부실자료 제시, 담합, 불법 양도․전대 등 매수인의 부정행위’가 수사(감사․조사) 결과, 공정거래위원회 담합 결정 등을 통해 객관적으로 확인되는 경우에는 계약해제의 보류를 제한할 수 있도록「분양규정」개선

○ 대구도시공사는 공공기관이 아닌 용지매수인에 대해서도 매매계약 해제 보류 검토가 가능하도록「용지규정」등을 개선

【사규 개선 예시】

□ 경남개발공사 분양규정    * 분양규정 시행내규는 현행 제92조와 같음

현 행	개선안(예시)
제37조(토지의 계약해제) ① 토지의 매매계약은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 30일간의 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 기간내에 이행하지 아니할 경우 계약을 해제할 수 있다. 1. 허위의 진술, 부실한 증빙서류의 제시, 담합, 기타 부정한 방법에 의하여 매수한 경우 2. 소유권 이전전에 공사의 동의없이 토지를 타인에게 양도 또는 임대한 경우 3. 중도금이나 잔금을 납부기한으로부터 3월 이상 체납한 경우 4. 기타 계약을 존속시킬 수 없는 의무불이행이 있거나 계약의 순조로운 이행이 심히 곤란할 것으로 인정되는 사유가 있는 경우 ② (생략) 제40조(계약해제 또는 해지의 보류) ① 제37조 내지 제39조의 규정에 의한 계약해제사유가 발생한 경우라도 사장이 따로 정하는 경우에는 계약해제 또는 해지를 보류할 수 있다. ② 사장은 계약해제 또는 해지 사유가 발생되었다 하더라도 공사의 재무상황 및 경제여건 등 제반사정을 참작하여 계약해제 또는 해지 여부를 판단하여야 한다. ③ 제1항의 규정에 의하여 계약의 해제 또는 해지를 보류한 경우에도 제31조의 규정에 의한 지연손해금을 징수하여야 한다.	제37조(토지의 계약해제) ① (현행과 같음) 1.～4. (현행과 같음) ② (생략) 제40조(계약해제 또는 해지의 보류) ① 제37조 내지 제39조의 규정에 의한 계약해제사유가 발생한 경우라도 매수인이 계약이행의 의사가 있는 경우로서 사장이 따로 정하는 경우에는 계약해제 또는 해지를 보류할 수 있다. 단, 제37조 제1호 및 제2호에 해당하는 경우로서 조사․감사 또는 수사결과, 공정거래위원회 담합 결정 등으로 그 사실이 객관적으로 확인된 경우에는 해제를 보류하지 않을 수 있다. ② (현행과 같음) ③ (현행과 같음)

□ 대구도시공사 용지규정

현 행	개선안(예시)
제48조(계약의 해제) ① 계약상대방이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약을 해제할 수 있다. 1. 허위의 진술, 부실한 증빙자료의 제시, 담합 그 밖에 부정한 방법에 의하여 매수한 경우 2. 용도를 지정하여 공급하는 경우로서 용도에 따른 사용을 하지 아니하거나(임대주택지 등 사용의무기간을 정하여 공급한 용지로서 그 기간 동안 사용하지 아니한 경우를 포함한다) 또는 다른 목적으로 사용한 경우 3. 매매대금을 6개월(분할납부인 경우 2회) 이상 납부하지 아니하는 경우 4. 그 밖에 계약사항을 이행하지 않거나 계약위반이 있는 경우 ②～⑥ (생 략) 제49조(계약해제의 보류) 제48조에도 불구하고 계약상대방이 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 의한 공공기관에 해당하는 경우에는 계약의 해제를 보류할 수 있다.	제48조(계약의 해제) ① (현행과 같음) 1.～4. (현행과 같음) ②～⑥ (생 략) 제49조(계약해제의 보류) ① 제48조의 규정에도 불구하고 계약상대방의 계약이행 의사가 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약의 해제를 보류할 수 있다. 1. 계약상대방이 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 의한 공공기관에 해당하는 경우 2. 제48조에 따른 계약의 해제사유가 발생한 경우라도 내규로 정하는 경우 ② 제1항에 따라 계약의 해제를 보류한 경우에도 제43조에 따른 연체료는 수납한다.

□ 대구도시공사 용지규정 시행내규

현 행	개선안(예시)
<신 설>	제00조(계약해제의 보류) ① 규정 제49조 제1항 제2호에 의하여 계약의 해제를 보류할 수 있는 경우는 다음 각 호의 1과 같다. 1. 당해용지의 입지조건, 경제여건의 변동 기타 사유로 계약해제 후 재매각이 장기에 걸칠 우려가 있다고 인정되는 경우 2. 매수인에게 다음 각목의 1에 해당하는 사유가 있다고 인정되는 경우 가. 재해 또는 도난으로 재산에 심한 손실을 받은 때 나. 사업이 현저한 손실을 받았거나 또는 중대한 위기에 처한 때 다. 매수인 또는 그 동거가족이 질병이나 중상해로 장기치료를 요하는 때 3. 기타 계약해제의 보류가 불가피하다고 인정되어 사장이 별도로 정하는 경우 ② 제1항에 의해 계약의 해제를 보유하려는 경우에도 매수인이 계약이행계획서를 제출 받아 그 타당성을 검토하여야 하며, 매수인이 (계약해제 예정일)까지 계약이행계획서를 제출하지 않는 등 계약이행의 의사가 없는 것이 객관적으로 확인되는 경우에는 계약을 해제할 수 있다. ③ 제1항 제1호의 경우 계약해제를 보류할 수 있는 기간은 계약해제요건이 성립된 날로부터 지연손해금이 매매대금의 100분의 0에 해당하는 금액을 초과하지 아니하는 기간까지로 한다. ④제1항 제2호 및 제3호의 경우 계약해제를 보류할 수 있는 기간은 계약해제요건이 성립된 날로부터 0월의 범위 내에 한한다. 다만, 계약해제보류사유가 계속되는 때에는 1차에 한하여 0월의 범위 내에서 그 보류기간을 연장할 수 있다.

2-3	용지매매계약 해제 보류사유 구체화로 재량권 남용 방지

□ 현황 및 문제점

○ 서울주택도시공사 등 15개 기관은「분양규정」등에서 규정한 계약해제보류가 가능한 계약해제 사유에 해당하더라도, 입지․경제여건 변동으로 인한 재매각 장기화 우려 등 부득이한 사유가 있는 경우에 한해 해제를 보류 할 수 있도록 규정 【참고 6】

【표 9】기관별 주요한 계약해제 보류사유

구 분	계약해제보류 사유
서울주택 도시공사	① 당해용지의 입지조건, 경제여건의 변동 등의 사유로 계약해제 후 재매각이 장기에 걸칠 우려가 있다고 인정되는 경우 ② 매수인이 재해 또는 도난으로 재산에 심한 손실을 받은 경우 ③ 매수인의 사업이 현저한 손실을 받았거나 또는 중대한 위기에 처한 경우 ④ 매수인 또는 동거가족이 질병이나 중상해로 장기치료를 요하는 경우
부산도시공사 등 13개 기관	① 당해용지의 입지조건, 경제여건의 변동 등의 사유로 계약해제 후 재매각이 장기에 걸칠 우려가 있다고 인정되는 경우 ② 매수인이 재해 또는 도난으로 재산에 심한 손실을 받은 경우 ③ 매수인의 사업이 현저한 손실을 받았거나 또는 중대한 위기에 처한 경우 ④ 매수인 또는 동거가족이 질병이나 중상해로 장기치료를 요하는 경우 + 기타 계약해제 보류가 불가피하다고 인정되는 경우
대구도시공사	-

* 제주도개발공사는 계약해제 보류 관련 규정이 없음                      (’19.10월, 권익위 실태조사)

○ 그러나 부산도시공사 등 13개 기관은 지나치게 모호한 계약해제 보류 사유(‘기타 불가피하다고 인정되는 경우’)를 규정하고, 업무편의상 해당사유를 지나치게 적용(전체 해제보류 건의 61.6%)하여 해제 보류를 인정하고 있는 등 계약해제 보류권 남용의 우려가 있음

【표 10】계약해제 보류 현황

(단위 : 건, %)

구 분	보류 건수	사유별 보류건수(%)
		입지조건, 경제여건 변동으로 재매각 장기화 우려		매수인의 재해 또는 사업의 현저한 손실 등		기타 불가피한 사유
총계	349	132	(37.8%)	2	(0.6%)	215	(61.6%)
서울주택도시공사	-	-	-	-	-	-	-
부산도시공사	20	19	(95%)	1	(5%)	-	-
대구도시공사	-	-	-	-	-	-	-
인천도시공사	1	1	(100%)	-	-	-	-
광주도시공사	15	-	-	-	-	15	(100%)
대전도시공사	-	-	-	-	-	-	-
울산도시공사	1	1	(100%)	-	-	-	-
경기도시공사	131	95	(72.5%)	1	(0.8)	35	(26.7%)
강원도개발공사	-	-	-	-	-	-	-
충북개발공사	29	-	-	-	-	29	(100%)
충남개발공사	-	-	-	-	-	-	-
전북개발공사	69	-	-	-	-	69	(100%)
전남개발공사	39	-	-	-	-	39	(100%)
경북개발공사	27	3	(11%)	-	-	24	(89%)
경남개발공사	17	13	(76%)	-	-	4	(24%)
제주도개발공사	-	-	-	-	-	-	-

(’19.10월, 권익위 실태조사)

	2018년 ○○도 감사결과
✓ ○○도시공사에서는 중도금 등 미납자를 관리함에 있어, 별도의 내부방침 없이 담당자별 재량으로 미납자를 관리하고 있고, ✓ 장기 미납자에 대한 계약해제를 보류하는 경우에도, 구체적인 보류사유 및 보류기한, 향후대책 등을 명시하지 않은 채 관리하고 있어, 당해 보류결정의 적정성도 담보하지 못하고 있으며, ✓ 장기 미납자에 대핸 계약해제 보류를 객관적 근거 없이 담당자 임의로 결정하여 관리하고 있는 바, 행정업무의 공정성을 훼손하는 결과 초래

○ 또한 서울주택도시공사 등 15개 기관은 계약해제 보류의 기본적인 전제인 매수인의 계약이행 의사를 객관적으로 확인(이행계획서 제출 등)하는 절차적 규정을 두고 있지 않음

□ 개선 방안

○ 부산도시공사 등 13개 기관(서울주택도시공사, 대구도시공사, 제주도개발공사 제외)은 포괄적으로 규정된 계약해제 보류 사유(‘기타 불가피하다고 인정되는 경우’)를 구체화

- 계약해제 보류 사례를 종합적으로 분석․검토하여 기관별 여건에 맞는 합리적이고 공정한 ‘계약해제 보류 세부기준’ 별도 마련

○ 서울주택도시공사 등 15개 기관(제주도개발공사 제외)은 계약해제 보류의 전제조건으로 매수인의 계약이행 의사를 확인하는 절차적 규정 마련

- ‘계약이행 계획서 제출 등 매수인의 계약이행 의사가 객관적으로 인정되는 경우’에 한해 계약해제 보류가 가능하도록 규정화

【사규 개선 예시 : 계약해제 보류 사유 구체화】

□ 분양규정 등

현 행	개선안(예시)
제00조(계약해제의 보류) ① 제56조 제1항 제4호 및 제5호의 규정에 의하여 계약의 해제사유가 발생한 경우라도 사장이 따로 정하는 경우에는 계약의 해제를 보류할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의하여 계약의 해제를 보류한 경우에도 제50조 제2항의 규정에 의한 지연손해금을 징수한다.	제00조(계약해제의 보류) ① 제56조 제1항 제4호 및 제5호의 규정에 의하여 계약의 해제사유가 발생한 경우라도 매수인이 계약이행의 의사가 있는 경우로서 사장이 따로 정하는 경우에는 계약의 해제를 보류할 수 있다. ② (현행과 같음)

□ 분양규정 시행내규 등

현 행	개선안(예시)
제00조(계약해제의 보류) ① 규정 제57조 제1항에 의하여 계약의 해제를 보류할 수 있는 경우는 다음 각 호의 1과 같다. 1. 당해용지의 입지조건, 경제여건의 변동 기타 사유로 계약해제 후 재매각이 장기에 걸칠 우려가 있다고 인정되는 경우 2. 매수인에게 다음 각목의 1에 해당하는 사유가 있다고 인정되는 경우 가. 재해 또는 도난으로 재산에 심한 손실을 받은 때 나. 사업이 현저한 손실을 받았거나 또는 중대한 위기에 처한 때 다. 매수인 또는 그 동거가족이 질병이나 중상해로 장기치료를 요하는 때 3. 기타 계약해제의 보류가 불가피 하다고 인정되는 경우 <신 설> ② 제1항 제1호의 경우 계약해제를 보류할 수 있는 기간은 계약해제요건이 성립된 날로부터 지연손해금이 매매대금의 100분의 10에 해당하는 금액을 초과하지 아니하는 기간까지로 한다. ③ 제1항 제2호 및 제3호의 경우 계약해제를 보류할 수 있는 기간은 계약해제요건이 성립된 날로부터 6월의 범위 내에 한한다. 다만, 계약해제보류사유가 계속되는 때에는 1차에 한하여 6월의 범위 내에서 그 보류기간을 연장할 수 있다.	제00조(계약해제의 보류) ① (현행과 같음) 1.～2.(현행과 같음) 3. 기타 계약해제의 보류가 불가피하다고 인정되어 사장이 별도로 정하는 경우 ② 제1항에 의해 계약의 해제를 보유하려는 경우에도 매수인이 계약이행계획서를 제출 받아 그 타당성을 검토하여야 하며, 매수인이 (계약해제 예정일)까지 계약이행계획서를 제출하지 않는 등 계약이행의 의사가 없는 것이 객관적으로 확인되는 경우에는 계약을 해제할 수 있다. ③ (현행 제2항과 같음) ④ (현행 제3항과 같음)

Ⅳ. 조치사항

□ 권고 대상기관 : 16개 지방 도시개발공사

□ 조치기한 : 2020. 12. 31.

개선권고 과제	조치대상	권고 대상기관
1-1. 합리적인 공가운영 기준 수립을 통해 재정누수 방지	사 규 (주택관리규정 등)	서울주택, 부산도시, 대구도시, 인천도시, 광주도시, 대전도시, 경기도시
1-2. 임대료-보증금 상호 전환제도에 대한 체계적인 운영기준 마련		서울주택, 부산도시, 대구도시, 인천도시, 광주도시, 대전도시, 울산도시, 경기도시, 강원도개발, 전북개발, 경남개발, 제주도개발
1-3. 관리비예치금 납부주체 명확화로 임차인 부담 완화
2-1. 자체재산 임대료(대부료) 감면기준의 투명성 강화	사 규 (재산관리규정 등)	서울주택, 부산도시, 인천도시, 광주도시, 대전도시, 울산도시, 경기도시, 강원도개발, 충북개발, 충남개발, 전북개발, 전남개발, 경북개발, 경남개발
2-2. 객관적이고 공정한 용지매매 계약 해제 보류 사유 운영	사 규 (용지‧분양규정 등)	대구도시, 경남개발
2-3. 용지매매계약 해제 보류 사유 구체화로 재량권 남용 방지		① 계약해제 보류사유 구체화 부산도시, 인천도시, 광주도시, 대전도시, 울산도시, 경기도시, 강원도개발, 충북개발, 충남개발, 전북개발, 전남개발, 경북개발, 경남개발
		② 계약이행 확인 절차 규정 마련 서울주택, 부산도시, 대구도시, 인천도시, 광주도시, 대전도시, 울산도시, 경기도시, 강원도개발, 충북개발, 충남개발, 전북개발, 전남개발, 경북개발, 경남개발

참고 1	최근 3년간 지방 도시개발공사 수입․지출 예산 현황

(단위 : 천원)

구분	2017년		2018년		2019년
	수입	지출	수입	지출	수입	지출
합계	18,300,085,799	18,320,119,503	18,917,986,232	17,045,696,623	20,298,596,496	19,010,549,562
서울주택도시공사	4,678,790,399	4,971,230,773	4,049,506,689	4,361,492,028	4,990,841,132	5,319,847,126
부산도시공사	934,679,392	934,679,392	2,504,648,373	2,233,588,779	2,365,351,819	2,194,309,183
대구도시공사	1,426,100,000	1,024,062,274	889,587,524	783,210,307	848,758,112	674,697,083
인천도시공사	3,474,631,653	3,474,631,653	3,803,957,896	3,803,957,896	3,093,000,000	3,093,000,000
광주도시공사	157,767,256	157,767,256	234,677,812	234,677,812	305,670,333	300,592,870
대전도시공사	356,476,022	356,476,022	417,971,827	417,971,827	618,424,372	597,120,200
울산도시공사	278,893,549	188,893,549	172,349,926	172,349,926	394,961,890	399,516,875
경기도시공사	3,309,514,386	3,309,514,386	3,857,332,038	2,127,350,884	3,714,921,176	2,528,588,668
강원도개발공사	517,372,838	524,621,124	488,334,937	462,242,365	928,570,108	886,295,993
충북개발공사	523,730,437	487,088,913	501,525,558	450,761,147	544,144,220	528,829,711
충남개발공사	220,000,000	220,000,000	274,741,322	274,741,322	274,700,000	274,700,000
전북개발공사	440,258,159	440,258,159	292,467,807	292,467,807	351,780,534	351,780,534
전남개발공사	276,402,347	511,997,373	-	-	644,469,414	644,469,414
경북개발공사	728,244,239	728,244,239	554,969,559	554,969,559	328,386,502	322,185,021
경남개발공사	481,118,921	481,118,921	435,099,946	435,099,946	447,077,469	447,077,469
제주도개발공사	496,106,201	509,535,469	440,815,018	440,815,018	447,539,415	447,539,415

(’19.10월, 지방공공기관 통합공시 자료)

참고 2	최근 5년간 지방 도시개발공사 부채비율 변동 추이

☐ 서울주택도시공사 등 14개 기관은 부채비율이 하향 추세이며, 대전도시공사, 충남개발공사는 부채비율이 소폭 상향 추세

구 분	부채비율(%)					변동추이
	2014	2015	2016	2017	2018
서울주택도시공사	273	255	226	197	188	↘
부산도시공사	214	187	141	131	112	↘
대구도시공사	177	144	94	64	72	↘
인천도시공사	281	253	245	220	205	↘
광주도시공사	196	147	102	106	127	↘
대전도시공사	62	83	138	121	147	↗
울산도시공사	235	198	139	101	75	↘
경기도시공사	280	257	194	161	142	↘
강원도개발공사	316	214	226	231	212	↘
충북개발공사	220	178	104	62	75	↘
충남개발공사	110	128	128	149	148	↗
전북개발공사	305	275	196	110	112	↘
전남개발공사	126	118	106	103	94	↘
경북개발공사	145	106	59	33	21	↘
경남개발공사	133	160	144	110	89	↘
제주도개발공사	35	32	25	24	25	↘

(’19.10월, 지방공공기관 통합공시 자료)

참고 3	공공임대주택 관리비예치금 수납 현황

☐ 16개 지방도시개발공사에서 관리․운영 중인 공공임대주택은 145,915세대이며, ’19.10월 기준으로 총 182억 원 상당의 관리비예치금 수납

(단위 : 백만원)

구 분	입주세대수*	수납금액	납부주체	납부근거	비고
총 계	145,915	18,231	-	-
서울주택도시공사	99,102	13,182	임차인	주택관리규정 시행내규 제27조 공공임대주택 관리규약 제48조 표준임대차계약서
부산도시공사	12,715	1,173	임차인	표준임대차계약서
대구도시공사	8,818	619	임차인	주택관리규정 시행세칙 제30조 표준임대차계약서
인천도시공사	3,876	465	임차인	주택관리규정 제27조 표준임대차계약서
광주도시공사	7,136	746	임차인	주택관리규정 시행내규 제27조 공공임대주택 관리규약 제10조
대전도시공사	3,667	169	임차인	표준임대차계약서
울산도시공사	1,554	204	임차인	공공임대주택 관리규정 제22조
경기도시공사	3,459	702	임차인	공동주택 시설관리지침 제33조 표준임대차계약서
강원도개발공사	636	105	임차인	표준임대차계약서
전북개발공사	3,891	795	임차인	주택관리규정 시행내규 제27조 표준임대차계약서
경남개발공사	433	71	임차인	표준임대차계약서
제주도개발공사	628	-	-	임대주택 관리규정 제17조

(’19.10월, 권익위 실태조사)

*「공공주택특별법 시행령」제2조에서 정한 공공임대주택(영구임대, 국민임대, 행복주택, 장기전세주택, 분양전환공공임대주택, 기존주택매입임대주택 등)의 전체 세대수(분양전환된 공공임대주택, 기존주택전세임대주택은 제외)

** 충북‧충남‧전남‧경북개발공사는 공공임대주택 사업을 실시하고 있지 않고 있으며, 제주도개발공사는 관리비예치금을 임차인에게 징구하는 규정은 있으나, 실제 징구는 하지 않고 있음

참고 4	지자체별 공유재산 관리 조례 주요내용

☐ (대부료율) 16개 광역 지자체의 조례로 정한 대부료율은 재산평정가격의 5%이상이며, ‘직원의 후생복지를 목적으로 하는 재산’에 대해서는 4%이상의 감면된 대부료율 적용(충청남도는 2.5%이상 적용)

*「공유재산법 시행령」제31조에 따라 일반재산의 대부료는 재산평정가격의 10% 범위에서 각 지자체 조례로 정함

구 분	기본 대부요율	‘직원 복지 목적 재산’에 대한 감면 대부요율	비고
서 울	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
부 산	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
대 구	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
인 천	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
광 주	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
대 전	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
울 산	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
경 기	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
강 원	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
충 북	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
충 남	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 2.5%이상
전 북	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
전 남	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
경 북	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
경 남	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상
제 주	재산평정가격의 5%이상	재산평정가격의 4%이상

(’19.10월, 권익위 실태조사)

☐ (주요 감면사유) 외국인 투자기업, 이전 공공기관, 지역특산물 생산, 전통시장 공동시설 등 지자체별 지역특성에 따라 감면사유 운영 중

구분	외국인 투자기업에 사업목적으로 대부하는 경우		외국인학교 운영자에게 공유재산을 대부하는 경우
	투자금액 2천만달러 이상 또는 1일 평균 고용인원 3백명 이상	투자금액 2천만달러 미만 또는 1일 평균 고용인원 3백명 미만	학생 300명 이상	학생 300명 미만
서울	면제	감경(75%,50%)	면제	감경(75%,50%)***
부산	면제	감경(75%,50%)	면제 (학생 200명 이상 )	감경(75%,50%)***
대구	면제	감경(75%,50%)	-	-
인천	면제	감경(75%,50%)	-	-
광주	면제	감경(75%,50%)	-	-
대전	면제	감경(75%,50%)	면제	감경(75%,50%)***
울산	면제	감경(75%,50%)	-	-
경기	외국인 투자기업 감면 조항 삭제(2017.1.5)		-	-
강원	면제	감경(75%,50%)	-	-
충북	면제	감경(75%,50%)	-	-
충남	면제*	감경(90%,75%,50%)**	-	-
전북	면제*	감경(90%,75%,50%)**	-	-
전남	면제	감경(75%,50%)	-	-
경북	면제*	감경(90%,75%,50%)**	-	-
경남	면제	감경(75%,50%)	-	-
제주	면제*	감경(90%,75%,50%)**	면제	감경(75%,50%)***

(’19.10월, 권익위 실태조사)

* 투자금액 250만달러 이상 및 상시근로자 2백명 이상 고용 사업 등을 면제

** 투자금액 250만달러 이상 및 상시근로자 1.5백명 이상 고용 사업은 90% 감경

투자금액 250만달러 이상 및 상시근로자 1.5백명 미만 고용 사업 등은 75% 감경

기타 외국인투자 지정지역에서 외국인투자기업이 경영하는 사업 등은 50% 감경

*** 학생 100명 이상 300명 미만인 경우 75% 감면, 학생 100명 미만인 경우 50% 감면

(부산의 경우 학생 100명 이상 200명 미만인 경우 75% 감면, 학생 100명 미만인 경우 50% 감면)

구분	이전 공공기관에 대부하는 경우	지역특산품의 생산․판매․ 전시를 위해 대부하는 경우	전통시장 등에 공동시설 용도로 대부하는 경우	비고
서울	감경(80%,50%)*	-	감경(80%)
부산	감경(80%,50%)*	-	감경(80%)
대구	감경(80%,50%)*	감경(30%)	감경(80%)
인천	-	-	-
광주	-	-	-
대전	-	-	감경(80%)
울산	감경(80%,50%)*	-	감경(80%)
경기	-	감경(30%)	-
강원	-	감경(30%)	-
충북	감경(80%,50%)*	감경(30%)	-
충남	감경(80%,50%)*	감경(30%)	감경(80%)
전북	감경(80%,50%)*	-	감경(80%)
전남	감경(80%,50%)*	감경(30%)	-
경북	감경(80%,50%)*	-	-
경남	감경(80%,50%)*	감경(30%,20%)**	감경(80%)
제주	감경(80%,50%)*	-	감경(80%)

(’19.10월, 권익위 실태조사)

* 중앙행정기관의 경우 80% 감경, 그 외 공공기관의 경우 50% 감경

** 연간 대부료에 따라 감면율 차등 적용

참고 5	각 공사별 계약해제 보류가 가능한 계약해제 요건

구 분	해제 보류가 가능한 계약해제 요건	비고
서울주택도시공사	▪중도금이나 잔금을 6개월 이상 체납한 경우 ▪분할수납 방법으로 공급한 경우에는 할부금을 6개월 이상 체납한 경우
부산도시공사	▪분양대금을 3회 이상 연체(잔금은 약정일로부터 3월이내 미납)한 경우 ▪공사에서 알선한 융자의 경우로서 ‘기한이익 상실’ 등으로 금융기관에서 공사에 대신 이행을 청구하는 경우
대구도시공사	▪허위진술, 부실한 증빙자료 제시, 담합, 기타 부정한 방법으로 매수한 경우 ▪용도에 따라 사용하지 않거나 다른 목적으로 사용한 경우 ▪매매대금을 6개월(분할납부인 경우 2회) 이상 납부하지 않은 경우
인천도시공사	▪매매대금을 6개월 이상 납부하지 않은 경우 ▪그 밖에 계약의무를 이행하지 않거나, 순조로운 이행이 매우 곤란할 것으로 인정되는 사유가 있는 경우
광주도시공사	▪중도금이나 잔금을 3개월 이상 체납한 경우 ▪분할수납 방법으로 공급한 경우에는 할부금을 3개월 이상 체납한 경우
대전도시공사	▪매매대금을 6월이상 납부하지 않아 공사가 14일이상 유예기간을 정해 3회 이상 연속하여 최고하여도 납부하지 않은 경우
울산도시공사	▪중도금이나 잔금을 6개월 이상 체납한 경우 ▪분할수납 방법으로 공급한 경우에는 할부금을 6개월 이상 체납한 경우
경기도시공사	▪중도금이나 잔금을 6개월 이상 체납한 경우 ▪분할수납 방법으로 공급한 경우에는 할부금을 6개월 이상 체납한 경우
강원도개발공사	▪중도금이나 잔금을 3개월 이상 체납한 경우 ▪분할수납 방법으로 공급한 경우에는 할부금을 3개월 이상 체납한 경우
충북개발공사	▪중도금이나 잔금을 6개월 이상 체납한 경우 ▪분할수납 방법으로 공급한 경우에는 할부금을 6개월 이상 체납한 경우
충남개발공사	▪중도금이나 잔금을 6개월 이상 체납한 경우 ▪분할수납 방법으로 공급한 경우에는 할부금을 6개월 이상 체납한 경우
전북개발공사	▪허위진술, 부실한 증빙자료 제시, 담합, 기타 부정한 방법으로 매수한 경우 ▪용도에 따라 사용하지 않거나 다른 목적으로 사용한 경우 ▪매매대금을 6개월 이상 납부하지 않은 경우 ▪그 밖에 매수인이 책임질 사유로 계약이행이 불가능하게 된 때
전남개발공사	▪중도금이나 잔금을 6개월 이상 체납한 경우 ▪분할수납 방법으로 공급한 경우에는 할부금을 6개월 이상 체납한 경우
경북개발공사	▪매매대금을 3월이상 납부하지 않아 공사가 14일이상 유예기간을 정해 최고하여도 납부하지 않은 경우
경남개발공사	▪허위진술, 부실한 증빙자료 제시, 담합, 기타 부정한 방법으로 매수한 경우 ▪소유권 이전 전 공사의 동의없이 타인에게 양도 또는 임대한 경우 ▪중도금이나 잔금을 3개월 이상 체납한 경우 ▪기타 계약을 존속시킬 수 없는 의무불이행이 있거나, 순조로운 이행이 심히 곤란할 것으로 인정되는 사유가 있는 경우
제주도개발공사	-

(’19.10월, 권익위 실태조사)

* 제주도개발공사는 계약해제 보류 관련 규정이 없음

참고 6	각 공사별 계약해제 보류 규정 현황

구 분	근거규정	비고
서울주택도시공사	분양규정 제65조, 분양규정 시행내규 제71조
부산도시공사	분양규정 제22조, 분양규정 시행내규 제37조
대구도시공사	용지규정 제49조
인천도시공사	분양규정 제63조, 분양규정 시행내규 제70조
광주도시공사	분양규정 제65조, 분양규정 시행내규 제71조
대전도시공사	용지업무내규 제82조
울산도시공사	분양규정 제26조, 분양규정 시행내규 제52조
경기도시공사	용지업무규정 제57조, 용지업무규정 시행세칙 제72조
강원도개발공사	용지업무규정 제77조 및 제78조
충북개발공사	용지업무규정 제57조, 용지업무규정 시행세칙 제72조
충남개발공사	용지업무규정 제69조, 용지업무규정 시행내규 제72조
전북개발공사	용지업무규정 제60조, 용지업무규정 시행내규 제75조
전남개발공사	용지업무규정 제57조, 용지업무규정 시행규칙 제76조
경북개발공사	용지업무규정 제77조 및 제78조
경남개발공사	분양규정 제40조, 분양규정 시행내규 제92조
제주도개발공사	-

(’19.10월, 권익위 실태조사)

* 제주도개발공사는 계약해제 보류 관련 규정이 없음