국 민 권 익 위 원 회

의    결

의 안 번 호  제 2012 -  호

의  안  명 「아파트 공급계약 약관상 해제권 보호 방안」

대 상 기 관  공정거래위원회

의결연월일  2012. 12. 17.

주     문

｢아파트 공급계약 약관상 해제권 보호 방안｣ 권고안을 별지와 같이 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제47조 규정에 따라 공정거래위원회 위원장에게 권고한다.

이     유

별지와 같다.

이에 주문과 같이 의결한다.

2012년 12월 17일

위원장   이 성 보

위  원   박 재 영

위  원   최 현 복

위  원   홍 성 칠

위  원   황 현 주

위  원   이 순 창

위  원   김 용 미

위  원   문 한 식

위  원   정 기 창

위  원   신 영 기

위  원   이 원 일

위  원   이 희 정

위  원   이 영 구

위  원   유 재 풍

위  원   정 헌 율

[별지]

아파트 공급계약 약관상 해제권 보호 방안

2012. 12.

	국민권익위원회
	제도개선총괄담당관

	차 례
Ⅰ. 추진배경 1 Ⅱ. 아파트 공급계약 해제 관련 규정 2 1. 아파트 공급계약 표준약관상 해제권 2 2. 민법 등 관계 법률상 해제권 2 3. 아파트 공급계약 표준약관상 위약금 등 규정 3 Ⅲ. 문제점 4 1. 공급자 중심의 불공정한 계약해제 관련 표준약관 4 가. 해제사유 한정으로 분양계약자 권익 보호 미흡 4 나. 분양계약자가 해제시 위약금 적용대상 제한 6 다. 분양자가 일방적으로 정하는 반환금 이자 7 2. 분양계약자에 불리한 계약해제조항으로 민원빈발 9 Ⅳ. 제도개선 방안 11 1. 아파트 공급계약 표준약관에 계약해제사유 추가 11 2. 표준약관의 위약금 규정 적용 확대 13 3. 계약해제 반환금에 대해 법정이자 보장 14 Ⅴ. 조치사항 및 조치기한 15

Ⅰ		추진 배경

□ 아파트공급계약은 일방당사자인 분양자(매도인)가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해 일정한 형식으로 미리 마련한 약관에 의하여 계약이 체결

○ 아파트표준공급계약서는 개별 아파트 공급계약의 표준약관으로서 분양자가 계약내용을 미리 마련하는 과정에서 불공정한 내용의 약관 작성을 방지하고, 분양계약자(매수인)를 보호하기 위한 것임

□ 그러나, 아파트공급계약 표준약관에서 분양계약자가 계약을 해제할 수 있는 사유가 분양자의 해제 사유에 비해 극히 제한적으로 되어 있어 사실상 해제권 행사에 상당한 제약

○ 민법상 해제사유조차 모두 반영되지 않은 표준약관 내용 그대로 개별 아파트 공급계약이 체결되고 있어 분양계약자의 정당한 해제요구 마저 묵살되는 등 국민의 고충 야기

※ 최근 3년(’10～’12년)간 아파트 분양계약 해제 관련 민원 2,003건(국민신문고)

○ 분양계약 해제에 따른 위약금 적용 및 계약해제 반환금의 이자 가산에 있어서도 분양계약자에 불리한 상태

□ 따라서, 분양계약자의 정당하고 다양한 해제사유를 약관에 명시하고, 위약금, 반환금의 이자 가산조항의 불공정성을 개선하여 분양계약자의 권익을 보호하고 불필요한 분쟁을 줄이기 위해 관련 제도개선을 추진

※ 추진경과 : 실태조사 및 제도개선안 마련(’12.10월) → 기관협의(’12.11월) → 위원회 상정 및 권고(’12.12월)

Ⅱ		아파트 공급계약 해제 관련 규정

1. 아파트 공급계약 표준약관(’02)상 해제권(제2조)

○ 계약금 해제

분양계약자 스스로 본계약을 해제할 수 있되, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 분양자가 인정하는 경우에 한하여 해제 가능

○ 당사자 귀책사유에 따른 계약해제

- (분양자) 중도금, 잔금 등의 연체 납부, 분양자의 보증에 의한 융자 알선시 이자 미납, 기타 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하였을 때 등 광범위하게 분양자의 해제권 인정

- (분양계약자) 분양자의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월이내에 입주할 수 없는 경우만 분양계약자의 해제권 인정

2. 민법 등 관계 법률상 해제권

○ (해약금) 매매 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약 해제 가능(민법 제565조)

○ 당사자 일방의 이행지체나 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 계약 해제 가능(민법 제544조, 제546조)

○ 매매의 목적물에 하자가 있는 때 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 계약 해제 가능(무과실책임 단, 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때는 제외, 민법 제580조)

3. 아파트 공급계약 표준약관상 위약금□이자가산 규정 (제3조)

○ 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 규정

- 분양계약자의 귀책사유로 계약이 해제되거나 분양계약자가 중도금 납부이전 스스로 계약을 해제한 때 분양자에 귀속

- 분양자의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우에 한하여 분양계약자에게 지급

○ 위약금 지급 사유 발생시, 분양자는 기납부 대금에 이자를 가산하여 환급

- 분양계약자가 이미 납부한 대금(분양자에게 귀속되는 위약금은 공제)에 대해 받은 날로부터 반환일까지 소정의 이자를 가산하여 환급

III		문제점

1. 분양공급자 중심의 불공정한 계약해제 관련 표준약관

가. 해제사유 한정으로 분양계약자 권익 보호 미흡(제2조)

○ 다양하고 포괄적인 분양자의 계약해제사유에 비해 분양계약자는 계약금 해제와 입주지연으로 인한 계약해제권만을 규정하여 사실상 민법상 법정해제권 행사마저 제약

※ 아파트 분양 표준약관상 분양자의 귀책사유 중 입주지연만이 해제사유로 되어 있고, 여타 분양자의 이행불능 등에 대해서는 해제 규정 없음

< 표준약관상 분양자와 분양계약자의 해제사유 비교 >

	분양자(매도인)	분양계약자(매수인)
계약금 해제	-	매수인의 스스로 해제 가능 단, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 매도인이 인정하는 경우에 한함
상대방 귀책사유에 따른 계약해제	▪중도금을 계속하여 3회이상 납부하지 아니하는 경우(최고 필요) ▪잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니하였을 대 ▪매도인의 보증에 의하여 융자가 알선되고 매수인이 이자등을 납부하지 아니하여 금융기관에서 매도인에게 대신이행을 청구하는 경우(최고 필요) ▪매수인이 청약저축등 입주자저축을 타인명의로 가입하였거나, 가입한 자의 청약저축 등 입주자저축을 사실상 양도받아 계약을 체결한 때 ▪기타 주택공급에관한규칙에 위배되는 행위를 하였을 때	▪매도인의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월이내에 입주할 수 없게 되는 경우

○ 중요한 부분에 대한 무단 설계변경, 심각한 부실시공 등 계약내용대로 이행이 불가능하여 민법상 해제사유로 인정되는 경우마저 해제사유로 되어 있지 않아 지나치게 공급자 중심으로 규정

※ (부실시공) 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우 하자담보책임에 따른 계약해제(민법 580조) 또는 매도인의 귀책사유가 있는 경우 이행불능에 의한 계약해제(민법 제390조)

※ (설계변경) 중요한 설계변경의 경우 분양계약자 전원의 사전 동의 필요, 그 외의 설계 변경 등은 고지의 대상 - 건축물의 분양에 관한 법률 제7조, 같은 법 시행령 제10조

▪ 건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경

▪ 공용면적․전용면적․대지지분 또는 층고가 감소하는 변경

▪ 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 변경은 제외한다)

▪ 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로의 변경은 제외한다)

▪ 난방기기․냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경

▪ 층수가 증감(增減)되는 경우

▪ 연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우

< 분양받은 자 전원의 동의를 얻어야 설계변경이 가능한 사항 >

- 약관조항 이외의 사유로 해제하고자 할 경우 경우에 따라서는 소송등 복잡한 분쟁해결 절차를 거쳐야 하는 등 분양계약자에 불리

※ △△도시공사의 아파트 공급계약(’07년) 당시 시공이 불가능하거나 현저한 지장을 줄 것을 알 수 있었음에도 모집공고문 및 분양계약서에 문화재보존과 관련한 구체적인 언급이 없었음을 이유로 한 분양계약자의 해제요청에 대해 소송패소 후 계약해제(70세대) 및 위약금 지급(’12년 권익위 실태조사)

- 상가 분양 표준약관에서도 계약기간 중 분양자의 계약이행이 불가능한 경우 분양계약자의 해제를 명시하고 있는 것과 비교해 볼 때도 아파트 분양계약자의 권익 보호조치 미흡

< 상가 분양계약서 표준약관 >

제5조(계약해제)

③매수인은 매도인의 귀책사유로 인하여 입점이 당초 입점예정일로부터 3월을 초과하여 지연된 경우 또는 계약기간 중 매도인의 계약이행이 불능하게 된 때에는 본 계약을 해제할 수 있다.

○ 법정해제사유 외에도 해제권에 관하여 특별히 약정이 가능하나, 분양자에 비해 상대적으로 지위가 열악한 분양계약자들은 사실상 특약에 의한 해제권 행사가 불가능

※ OO공사 주택분양계약서 특약사항(’12년) :

“갑”이 근저당권 설정시 1순위로 설정할 수 없거나, “을”이 당해 주택을 “갑”의 동의없이 임대․전대․전매하였을 경우 및 근저당 설정 이전에 주민등록 전입시에는 계약을 해제할 수 있으며, 계약을 해제할 경우 “을”은 어떠한 이의도 제기할 수 없다고 분양자에 유리한 약정해제권 규정

나. 분양계약자가 해제시 위약금 적용대상 제한(제3조제1항,제2항)

○ 계약해제시 손해액 입증에 대한 부담을 경감받게 되는 위약금(분양대금 총액의 10%) 규정이 분양계약자의 계약해제 일부 사유에 대해 공백 상태로 분양계약자에 불리

- 표준약관상 분양자는 4개의 해제사유에 대해 위약금 규정이 적용되나, 분양계약자가 위약금 규정을 적용받는 경우는 1개에 불과

※ 분양자의 귀책사유로 인하여 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없어 계약해제된 경우에 한하여 분양계약자에게 위약금 지급

< 표준약관상 분양자와 분양계약자의 위약금 조항 비교 >

분양자(매도인)에게 위약금 귀속	분양계약자(매수인)에게 위약금 귀속
▪매수인이 중도금을 계속하여 3회이상 납부하지 아니한 경우(최고 필요) ▪매수인이 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니하였을 대 ▪매수인이 매도인의 보증에 의하여 융자가 알선되고 매수인이 이자등을 납부하지 아니하여 금융기관에서 매도인에게 대신이행을 청구하는 경우(최고 필요) ▪매수인이 계약금만 지급하고 스스로 계약을 해제하거나 중도금 납부 후 매도인의 동의하에 해제하는 경우	▪매도인의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월이내에 입주할 수 없게 된 경우

다. 분양자가 일방적으로 정하는 반환금 이자(제3조제3항)

○ 표준약관에서 계약해제된 경우 이미 납부한 대금 반환시 받은 날로부터 이자를 가산하도록 되어 있으나, 이율이 공란으로 되어 있어, 분양자가 분양계약자에게 불리하게 일방적으로 정할 소지

※ 계약해제로 인하여 사업자가 이미 받은 금전을 반환함에 있어 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되어 이를 정당화할 합리적인 사유가 없는 한 무효(대법원 2008다75393)

※ 주택건설사업 등을 목적으로 하는 영리법인인 주택건설업자의 아파트분양계약은 상행위이고, 상행위가 되는 행위로 인한 채권도 상사법정이율이 적용되는 상사채권에 해당(대법원 99다10189)

※ 아파트표준공급계약서상 반환금 이자 가산 조항(제3조제3항)

제3조(위약금)

③제1항과 제2항의 경우 “갑”은 “을”이 이미 납부한 대금(단, 제1항의 경우에는 위약금을 공제한다)에 대하여는 각각 그 받은날로부터 반환일까지 연리( )%에 해당하는 이자를 가산하여 “을”에게 환급한다.

○ 민법

제379조 (법정이율) 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼으로 한다.

제548조 (해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

○ 상법

제54조 (상사법정이율) 상행위로 인한 채무의 법정이율은 연6푼으로 한다.

※ 민법, 상법상 이자 가산 조항

○ 아파트 공급계약서상 반환금에 대해 법정이율(민법 연 5%, 상법 연 6%)보다 낮은 이자를 가산하거나 아예 이자 가산조항 자체가 없는 등 분양자에게 일방적으로 유리하게 정하는 사례 발생

※ 서울 소재 △△구 OO도시형 생활주택 분양계약서에 계약해제로 인한 반환금에 대한 이자가 법정이자보다 낮은 연 3%로 규정(’12.10월 권익위 실태조사)

※ OO공사, △△공사 등은 민법상 법정이자인 연 5%를 가산하나, A도시공사는 연3.72%를, B도시공사는 일반시중은행 1년 만기 평균 정기예금 이자율을 감안한 공사가 정한 이자를 가산하고, C개발공사는 계약해제 반환금에 대한 이자가산 조항 자체가 없음 (’12.11월 권익위 실태조사)

- 반면, 분양계약자의 중도금, 잔금 납부 지연에 따른 연체료는 시중 가계대출금리를 반영하고, 경제사정 변경시 증감이 가능하도록 하여법정이율보다 높은 약정이율이 적용되어 분양계약자 고충 가중

※ 아파트표준공급계약서상 연체료 : 한국은행 예금은행가중평균여신금리(가계대출, 신규취급액 기준) + 가계자금 대출시장 점유율 최상위 은행(계약일 전년도 기준)이 정한 연체기간별 가산금리

지연기간	30일미만	30～90일	91～180일	180일초과
적용이율	연 10.58%	연13.58%	연14.58%	연15.58%

※ ’12.8월 OO도시공사의 중도금, 잔금 연체료 적용이율(’12.11월 권익위 실태조사)

2. 분양계약자에 불리한 계약해제조항으로 민원 빈발

○ 계약이행이 불가능한 경우 등 분양계약자의 계약 해제요구에 대해 단순히 분양계약서상 해제사유로 되어 있지 않다는 등의 이유로 거부하거나 묵살 또는 지연

※ 원시적 설계하자에 대한 계약해제 거부

▪ 서울 △△구 OO도시형 생활주택 분양계약 후 건축법상 원시적 설계 하자로 인한 설계변경이 있어 계약을 해제하고자 하였으나, 분양자가 분양계약서상 해제사유가 되지 않는다는 이유로 거부(’12.10월 권익위 실태조사)

※ 국민신문고상 계약해제 거부로 인한 국민 고충 사례

▪ OO신도시 새아파트의 천장이 누수로 무너지는 중대한 시공상 하자에 대해 △△건설은 이를 은폐하려고만 하고 해당 공사팀장도 계약해제의 중대한 사유가 된다고 하면서도 정작 계약해제는 거부(’12.9월)

▪ 경기 △△시 테라스하우스+아파트 형태의 아파트 조감도, 브로셔 사진과 달리 경사가 심하게 지고 우천시 토사가 쏟아지게 시공되어 사생활 침해없이 개인정원을 누린다는 광고내용대로 이행이 불가능하여 계약해제를 요구하였으나 건설사에서는 계약해제는 물론 재산상 보상도 할 수 없다고 거부(’12.3월)

○ 무단설계변경, 시공상 하자 등으로 야기되는 아파트 계약해제 관련 고충민원 빈발

※ 아파트 분양계약 해제 관련 국민 고충 민원 내용(국민신문고)

① 설계변경과 관련한 민원내용

▪ 입주예정을 앞두고 아파트를 점검한 결과 초기 도면과 현저히 다른 무단 설계변경으로 미관상․안정상 문제로 계약해제 요구(’11.11월)

▪ 경기도 △△시 아파트 시공시 무단설계변경으로 배전반, 세대단자함이 신발장내부에서 주방 정면 또는 안방 베란다로 임의 변경되어 미관상 안정상 문제가 있음에도 재시공에 불응하고 있어 계약해제 요구(’12.2월)

▪ 서울 △△구 도시형생활주택 분양계약 후 외부계단 설치에 관한 구체적 설명도 없이 설계변경 동의서를 요구하였고, 사전점검결과 조망․일조권이 전혀 보장되지 않음에도 보상은 커녕 시간끌기로 일관하여 계약해제와 손해배상 요구(’12.10월)

② 부실시공 등 시공상 하자에 관한 민원 내용

▪ 경기도 OO아파트 분양계약자로서 공사기간동안 아무런 고지도 받지 못한 상태에서 사전입주 확인결과 20%만 계약 내용대로 시공되고, 나머지 80%는 현관통로 방향부터 모든 시공이 거꾸로 되어 있는 등 기망으로 인한 계약취소 또는 해제 요구(’12.10월)

▪ 인천 OO아파트 분양당시 팜플렛 및 계약서상 도면과 실제 시공된 현관입구의 각도, 폭이 완전히 다르고, 소화전 위치와 맞물려 위험해 계약해제를 하고 싶으나, 분양자측에서는 하자도 아니라며 방치(’12.8월)

③ 분양광고 등과 관련한 민원 내용

▪ 용적률을 부풀리고자 애초부터 허가가 날 수 없었음에도 설계도에 학교부지를 표시하여 분양을 유도하다가 나중에 설계도에서 학교부지를 지워버리는 등 사기분양으로 인한 피해가 막심하므로 계약해제 요구(’12.9월)

▪ 경기도 △△시 아파트의 경우, 기존 아파트 대비 에너지를 27.7% (일반 그린홈 15%)절감한다고 대대적으로 광고하여 분양계약을 체결하였으나, 실제로는 평균 8%에 불과하고 열병합 발전 방식과 관련한 중요한 사항을 알리지 않았다는 등의 이유로 계약해제 요구(’12.7월)

▪ 인천 OO 아파트 분양 당시 예정된 주요기반시설 등 개발사항이 줄줄이 취소되어 일반 시민이 당장 살 수 있는 상황이 도저히 되지 않으므로 분양계약 해지를 강력히 요청(’12.2월)

IV		개선방안

1. 아파트 공급계약 표준약관에 계약해제사유 추가

○ 민법상 하자담보책임 또는 분양자의 귀책사유로 인하여 계약이행이 불능하게 된 경우도 계약해제가 가능함을 일반인이 알 수 있도록 계약해제 사유 추가

▪ 관련 법령이 정한 절차에 따라 아파트 설계변경이 이루어졌다 하더라도 설계변경으로 인한 수분양자의 불이익 등을 고려하여 설계변경에 동의하지 않은 일반수분양자의 계약해제 인정(2010가합8426)

▪ 층수, 위치 및 방향 별로 주로 조망의 이익이나 가치 면에서 달리 평가되어 분양대금이 개별적으로 정해졌다는 점에서 분양카탈로그 등을 통해 집중적으로 선전한 바다나 장산의 조망의 확보는 의사표시의 해석상 이 사건 분양계약의 중요한 부분에 해당한 사건에서 일조권 및 조망확보가 불가능하게 되었음을 이유로 계약해제 인정 (2009가합112881)

▪ 시공능력 상실로 공사가 중단된 후 새로이 선정된 시공사가 아파트 소유권을 원래 수분양자가 아닌 제3자 앞으로 이전등기를 한 사건에서 소유권이전등기의무의 이행불능을 이유로 분양계약 해제 인정(2009다47432)

▪ 분양받은 상가에 존재하는 기둥의 위치와 면적에 비추어 볼 때 기둥이 시야를 차단할 뿐 아니라 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 초래하는 경우, 분양자가 이에 관하여 설명 또는 고지하지 아니하여 수분양자들이 당초에 분양계약을 통하여 계획했던 본래의 목적을 달성할 수 없게 되었다면 상가 분양계약 해제가능(2009가합1075)

※ 분양계약자의 계약해제를 인정한 판례

※ 이행불능을 이유로 계약해제를 인정한 경우(OO공사, △△도시공사)

▪ 입주예정자연합회 요구에 따라 지하주차장 확장 등 설계변경하면서 거실바닥보다 전면도로가 30cm가 높아진 1층세대

▪ 입주전 폭우로 배수구가 막혀 침수, 곰팡이 발생 등으로 인한 1층세대

▪ 드라이 에어리어로 조망권 등 침해가 발생한 세대

- 계약해제사유가 되는 이행 불능 여부를 쉽게 알 수 있도록 분쟁이 빈발하고 분양계약자들의 이해나 관심이 집중되는 중대한 사안들에 대한 이행불능의 유형을 표준약관에 구체화

<예시>

개정전	개정후
③“을”은 “갑”의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월이내에 입주할 수 없게 되는 경우에 이 계약을 해제할 수 있다.	③“을”은 “갑”의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월이내에 입주할 수 없게 되는 경우 또는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유로 “갑”의 계약이행이 불능하게 된 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다. 1. 분양주택의 외형․재질․구조 및 실내장식 등 분양광고 등을 통하여 계약의 중요한 내용이 된 사항의 하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 2. 설계변경에 분양받은 자 전원의 동의가 필요한 중요한 사항에 대한 무단 설계변경이 이루어진 경우 3. 분양주택의 위치나 주변환경 등 계약의 중요한 내용이 된 사항에 대하여계약내용과 실제 시공건축물과의 차이가 중대하여 계약목적을 달성할 수 없는 경우 4. 이중분양 등으로 분양계약에 따른 소유권이전등기의무가 불가능한 경우 5. 그 밖에 계약의 중요한 사항으로서 “갑”의 귀책사유로 계약 내용대로 이행이 불가능한 경우

아파트표준공급계약서 제2조(계약의 해제)

* 약관의 ‘중요한 내용’ : 고객의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 사회통념상 그 사항의 지․부지가 계약 체결 여부에 영향을 미칠 수 있는 사항(대법원 2005다59475)

※ 아파트 표준임대차계약서에서는 임차인의 계약해제사유가 비교적 구체적

제10조(임대차계약의 해제 및 해지)

② 임차인은 아래 각호에 해당하는 경우에 이 계약을 해제 또는 해지하거     나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.

1. 시장․군수 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우

2. 임대인이 시장․군수 또는 구청장이 지정한 기간내에 하자보수명령을 이행하지 아니한 경우

3. 임대인이 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대․복리시설을 손괴 또는 철거시킨 경우

4. 임대인의 귀책사유로 입주기간 종료일로부터 3월 이내에 입주할 수 없는 경우

5. 임대인이 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

2. 표준약관의 위약금 규정 적용 확대

○ 위약금 규정이 적용되고 있는 입주지연 이외 계약이행이 불능하게 되어 계약이 해제된 경우도 위약금 지급 대상에 포함

※ 상가분양계약서 표준약관(제5조제4항) : 매도인의 귀책사유로 입점이 당초 입점예정일로부터 3월을 초과하여 지연된 경우 뿐만 아니라 계약기간 중 매도인의 계약이행 불능을 이유로 해제된 경우에도 위약금 지급규정 적용

3. 계약해제 반환금에 대해 법정이자 보장

○ 약관형태로 계약이 체결되는 아파트 공급계약의 분양계약자 권익보호를 위해 표준약관에서 계약해제 반환금에 대해 최소한 법정이율(민법 5%, 상법 6%)을 보장

※ 대법원은 법정해제권 또는 약정해제권 행사에 따라 기 납부 대금을 반환할 때 법정이자를 부가하여 반환하도록 판시하고 있음

법정해제권 행사의 경우 당사자 일방이 그 수령한 금전을 반환함에 있어 그 받은 때로부터 법정이자를 부가함을 요하는 것은 민법 제548조제2항이 규정하는 바로서, 이는 원상회복의 범위에 속하는 것이며 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이므로 부동산 매매계약이 해제된 경우 매도인이 반환하여야 할 매매대금에 대하여는 그 받은 날로부터 민법 소정의 법정이율인 연 5푼의 비율에 의한 법정이자를 부가하여 지급하여야 하고, 이와 같은 법리는 약정된 해제권을 행사하는 경우라 하여 달라지는 것은 아니다. (대법원 2000.6.9. 선고 2000다9123 판결)

※ 금전채무불이행의 경우, 손해배상액의 약정이율이 법정이율보다 낮은 경우, 법정이율에 의하여 지연손해금을 정하도록 하여 법정이율을 보장하고 있음

민법 제3967조제1항 본문에서 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 의할 것을 규정하고, ‘그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다’는 단서규정은 약정이율이 법정이율 이상인 경우에만 적용되고 약정이율이 법정이율보다 낮은 경우에는 그 본문으로 돌아가 법정이율에 의하여 지연손해금을 정할 것이다.(대법원 2009.12.24. 선고 2009다85342 판결)

Ⅴ		조치사항 및 조치기한

□ 권고대상기관 : 공정거래위원회

구 분	조치사항	관련법령
아파트 공급계약 표준약관에 해제사유 추가	ㅇ 민법상 하자담보책임 또는 분양자의 귀책사유로 계약이행이 불능하게 된 경우도 계약해제가 가능함을 일반인이 알 수 있도록 계약해제 사유 추가 - 계약해제사유가 되는 이행 불능 여부를 쉽게 알 수 있도록 분쟁이 빈발하고 분양계약자들의 이해나 관심이 집중되는 중대한 사안들에 대한 이행불능의 유형을 표준약관에 구체화	약관의 규제에 관한 법률, 아파트표준공급계약서
위약금 규정 적용 확대	ㅇ 위약금 규정이 적용되고 있는 입주지연 이외 계약이행이 불능하게 되어 계약이 해제된 경우도 위약금 지급 대상에 포함
계약해제 반환금의 법정이자 보장	ㅇ 약관형태로 계약이 체결되는 아파트 공급계약의 분양계약자 권익보호를 위해 표준약관에서 계약해제 반환금에 대해 최소한 법정이율을 보장

□ 조치사항

□ 조치기한 : 2013. 10월