국 민 권 익 위 원 회

의    결

의 안 번 호  제 2012 - 212 호

의  안  명  분양‧임대 혼합단지 및 공공임대주택 관리체계 개선

대상기관 국토해양부

의결연월일  2012.  12.  3.

주    문

분양‧임대 혼합단지 및 공공임대주택 관리체계 개선 권고안을 별지와 같이 ｢부패방지 및 국민권익위원회 설치와 운영에 관한 법률｣ 제47조 규정에 따라 상기 대상기관의 장에게 권고한다.

이    유

별지와 같다.

이에 주문과 같이 의결한다.

2012년 12월 3일

위  원   박 재 영

위  원   최 현 복

위  원   홍 성 칠

위  원   황 현 주

위  원   이 순 창

위  원   김 용 미

위  원   문 한 식

위  원   정 기 창

위  원   신 영 기

위  원   이 원 일

위  원   이 희 정

위  원   정 헌 율

위  원   이 영 구

위  원   유 재 풍

<별지>

분양‧임대 혼합단지 및 공공임대주택 관리체계 개선

2012. 12.

	국민권익위원회 (경제제도개선담당관)

목   차

Ⅰ. 추진 배경	1

Ⅱ. 일반 현황	2

Ⅲ. 문제점 및 개선방안	8

□ 혼합단지 관리에 대한 이해관계자의 합리적 참여 보장	8

1-1. 관리주체간 동등한 관리 권한 부여	9

1-2. 공동대표회의 구성을 위한 근거 필요	12

1-3. 사용자의 공동주택 관리 참여 보장	15

□ 임대주택 관리의 효율성 제고	19

2-1. 임대와 분양주택간 의무관리대상 범위 일원화	20

2-2. 공공임대주택의 특성을 반영한 주택관리 규정 마련	21

Ⅳ. 조치사항	24

□ 관련법령

Ⅰ		추진 배경

□ 법적 근거 : 부패방지 및 국민권익위원회의 설치 및 운영에 관한 법률 제47조

□ 이동신문고 ‘인천 남동구 향촌휴먼시아 입주민 대표와의 간담회’ 건의(‘11.8)

□ ‘혼합단지‘ 고충민원 : (‘10년) 73건 → (’11년) 143건 → (‘12.10월) 100건

□ 임대주택 거주자가 사회적으로 배제되지 않도록 동일 단지 내에 임대와 분양주택을 혼합(Social Mix)하는 방식으로 주택공급 정책 변화

※「보금자리주택 업무처리지침」에 사회적 혼합을 유도하기 위해 지구규모, 주변 여건을 감안하여 블록내에 주택유형, 주택규모별로 가급적 혼합하여 계획토록 규정

□ 그러나 공동주택의 관리방법은「주택법」(분양)과「임대주택법」(임대)으로 양분된 채 의사결정 과정에서 분양주민과 임차인간 지속적 분쟁 발생

❍ 혼합단지에서 분양주택 입주자대표회의는「주택법」상 대표성을 빌미로, 임대주택의 임차인들의 참여를 배제하고 단지 전체의 관리권을 주장하는 행태가 빈발

- 혼합단지 특성을 고려한 법령 개정 없이 주택공급을 통한 물리적 혼합만으로는 사회적 통합이 아닌 거주자간 갈등을 오히려 증폭

※ 동일 단지의 경우 관리사무소, 노인정, 주차장 및 도로 등 부대‧복리‧기반시설을 공유하게 되므로 물리적으로 별도 관리가 불가능

❍ 또한, 임대주택은 의무관리대상 범위가 분양주택에 비해 넓고 공동관리에 대한 제한으로 임차인 및 공공임대사업자의 비용부담 가중

※ 의무관리대상: 일정 세대수 이상, 승강기 등이 설치된 공동주택으로 입주자대표회의구성, 관리방법 결정, 관리소장, 기술인력 및 장비 배치 등이 의무화

□ 따라서 보금자리 주택 등 분양‧임대 혼합단지의 공동체 활성화 및 공공임대주택 관리의 효율성 제고를 위해 관련 제도개선 필요

☞ 추진경과 : 관계기관 및 이해관계자 실태조사(6～8월), 기관 협의(9～11월)

Ⅱ		일반 현황

□ 주택관리

□ 공동주택 관리 법령 연혁

시기	제목	내용
1963년	공영주택법	정부지원으로 건설하여 주택 없는 국민에게 임대 또는 분양하는 주택
1972년	주택건설 촉진법	주택이 없는 국민의 주거생활 안정 도모 및 모든 국민의 주거수준 향상을 위해 주택의 건설‧공급과 이를 위한 자금의 조달‧운영 등에 관한 사항 규정
1979년	공동주택관리령	주택건설촉진법에 따른 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함
1984년	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법	민법 215조(건물의 구분소유)에 따른 집합건물의 소유 및 관리에 대한 사항 규정
1984년	임대주택 건설촉진법	임대주택건설을 촉진하고 임차자 보호를 목적
1993년	임대주택법	임대주택의 공급‧관리와 주택 임대사업에 필요한 사항을 정함
2003년	주택법	주택건설촉진법과 공동주택관리령을 통합 ※ 공동주택관리령을 법률의 차원으로 끌어올린 것은 강력한 국가 주도의 관리체계의 구축을 의미

□ 현행 제도

법령	목 적
주택법	쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 규정 ※ 주택(단독‧공동)/준주택(기숙사‧고시원‧노인복지주택‧오피스텔)/도시형생활주택(단지형 연립주택‧다세대주택‧원룸형주택)
임대주택법	임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 규정 ※ 주택관리와 관련 이 법에 정하지 아니한 사항에는 「주택법」과 「주택임대차보호법」을 적용(법 제3조)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률	집합건물의 소유 및 관리에 관한 사항을 규정 ※ 집합건물: 1동의 건물중 구조상 구분된 여러개의 부분이 독립한 건물 ※ 구분소유자의 권리 및 의무, 전유‧공용부분 구분 등 규정
관리규약준칙(시‧도)	공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 필요한 사항을 규정하여 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 목적으로 시‧도별 관리규약준칙 마련

□ 공동주택 법령 비교

구분	공법	사법
명칭	주택법	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법
범위	주택법 16조에 의해 사업계획승인을 얻어 건설된 공동주택 - 20세대 이상의 공동주택, 또는 30세대 이상 준주택‧도시형 생활주택‧노인복지주택 - 상업 또는 준주거지역에서 150세대이상의 주택 + 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축	- 10세대 이상 20세대 미만의 집합건물(공동주택, 아파트형공장, 노인복지주택, 업무용 상업용 건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 준주택) - 상업 또는 준주거지역에서 150세대미만의 주택 + 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축
대표회의	입주자 및 사용자로 구성	구분소유자로 구성
관리주체	의결: 사업주체‧입주자대표회의 집행: 관리소장	구분소유자 전원으로 구성된 관리단(10인 이상은 관리인 선임)
일상관리	입주자대표회의 의결 대의제	전원을 구성원으로 한 관리단집회
의결방법	세대별 투표	구분소유자 숫자와 의결권 과반수
사용자(점유자)	사용자는 입주자대표 선거권, 관리규약 제‧개정 동의권 등 권한	구분소유자의 승낙하에 점유자는 집회에 출석하여 의견진술
지도‧감독	시‧군‧구 감독권한 있음	사적 자치

□ 공동주택 중「주택법」의 주택관리 규정 적용

항목	건축법 허가대상1)	주택법 승인대상2)	의무관리대상3)	임대주택
행위허가	〇	〇	〇	〇
하자보수	〇	〇	〇	〇
입대위 구성	X	X	〇	X
주택관리사 배치	X	X	〇	〇
사업자선정지침	X	X	〇	〇
관리현황 공개	X	X	〇	〇
장기수선계획	X	△	〇	X
안전관리	X	△	〇	〇
지자체 감독	X	〇	〇	〇

1) 호수에 관계없이 관할청의 허가를 얻어 건축하는 건축물

2) 20세대 이상, 「주택법」제16조에 따라 사업계획승인을 얻어 건설된 공동주택

3) ① 300세대 ② 150세대+승강기 설치 ③ 150세대+중앙집중식 난방방식 ④ 주택이 150세대 이상인 복합건물

□ 혼합단지 현황

□ 혼합단지의 의미

❍ 혼합단지는 분양주택과 임대주택이 한 단지*내에 혼합된 것으로, 관리사무실, 경로당, 체육시설, 주차장 등 기반‧부대‧복리시설 등을 공유

※ 단지:「주택법」제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대‧복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지

- 혼합단지 발생 원인: (기존) 5년‧10년임대에서 분양전환 ⇨ (최근) 분양과 임대주택을 동일 단지로 공급하거나 분양주택 중 일부매입 후 임대

<공공기관 공급 혼합단지 현황>

(기준: 2012년 7월 현재)

구분	단지수	세대수
		계	임대	분양
계	200	115,836	50,566	65,260
LH	34	26,649	14,158	12,491
SH	154	80,979	33,481	47,488
부산도시공사	2	2,538	683	1,855
대구도시공사	6	3,840	1,533	2,307
경기도시공사	3	1,565	548	1,017
강원도개발공사	1	265	163	102

□ 혼합단지 조성 정책 연혁

서울시 공공임대 10만호 건설계획(2003)		전용면적 12평 이상 분양주택단지내 임대주택 혼합 건설 등
「도시 및 주거환경 정비법」개정(2005)		재개발이나 재건축시 임대주택을 단지내 건설토록 강제규정
「국민임대주택건설등에 관한 특별법」개정(2005)		국민임대주택과 분양주택의 혼합단지 조성 방침 마련
서울시 장기전세주택 등 혼합단지 공급(2009)		장지‧발산, 은평 뉴타운에 혼합단지 임대:분양을 일정 비율로 공급
보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제정(2009)		무주택 서민을 위해 2009~2018년까지 보금자리주택 150만호 공급, 이 중 임대주택을 80만호 공급

□ 분양‧임대주택의 관리방법

□ 관리방법 결정

❍ 분양주택

사업시행자

관리

위탁관리

자치관리

관리방법 결정

입대위 구성

주택관리사 선정 등

주택관리회사 선정

❍ 임대주택

임대사업자

위탁관리

자치관리

관리방법 결정

주택관리사 선정 등

주택관리회사 선정

임차인

대표회의

협의

□ 분양과 임대주택 관리방법 비교

구분		분양주택	임대주택
주민대표기구	명칭	‧ 입주자대표회의	‧ 임차인대표회의
	법적 성격	‧ 의결 및 감독기구(의무구성)	‧임대사업자와 협의기구(임의구성)
	주요역할	‧ 관리규약 제‧개정 ‧ 관리비 예산‧결산, 시설물 보수‧대체 및 개량 결정 ‧ 설비유지, 운영기준 결정 ‧ 관리방법 및 업체 선정 제안 ‧ 자치관리기구 직원 임명 ‧ 관리주체 업무 감사	‧ 관리 관련 임대사업자 협의 - 관리규약 제‧개정 - 관리비 - 공용부분, 부대시설 등의 유지보수 및 하자 보수
관리주체		‧ 자치관리: 관리소장 집행 ‧ 위탁관리: 주택관리업자 집행 ※ 입주자대표회의가 의결‧감독	‧ 관리주체는 임대사업자이며, ‧ 임대사업자 직영관리 또는 ‧ 주택관리업자 위탁관리
주요시설 보수‧교체비용	적립금	‧ 장기수선충당금	‧ 특별수선충당금
	비용관리	‧ 적립요율은 관리규약으로 규정 ‧ 입주자대표회의명의로 관리	‧ 표준건축비의 4/10,000(영구임대의 경우) ‧ 임대사업자가 관리
근거법령		‧ 주택법	‧ 임대주택법

□ 관리비

□ 관리비 항목

❍ 공동주택을 관리하기 위해 관리주체가 필요한 비용을 거주자에게 부과하는 것으로는 관리비, 사용료, 장기수선충당금이 있음

구분	비목
관리비	공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 비용으로 관리주체가 사용 ※ 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료
사용료	거주자들이 사용한 금액을 관리주체가 납부대행하는 것 ※ 전기료, 수도료, 가스사용료, 난방비와 급탕비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 건물전체 보험료, 입주자대표회의의 운영비, 선거관리위원회의 운영경비
장기수선충당금	공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용으로 장기수선계획을 수립한 뒤 그에 따라 사용

<지역별 관리비 월평균 통계>

(2012.5.기준)

지역	단지수(개)	관리비(원/m²)	사용료(원/m²)	장기수선충당금(원/m²)	잡수입(원)
전국	13,100	629	772	87	3,672,018
서울	2,122	755	889	83	5,275,061
부산	865	615	692	83	4,322,553
대구	716	582	749	73	3,158,635
인천	679	642	807	92	4,046,024
광주	617	469	620	78	1,790,756
대전	388	626	833	138	4,821,864
울산	339	574	815	118	2,296,084
경기	3,396	656	894	82	4,803,015
강원	487	634	604	88	1,539,888
충북	463	634	737	105	2,070,213
충남	569	623	638	89	2,503,797
전북	553	542	536	82	1,131,167
전남	418	537	627	76	1,924,665
경북	617	559	623	87	1,870,893
경남	811	542	689	91	2,816,558
제주	60	539	430	81	1,583,483

※ 출처: 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr)

□ 주택관리 관련 통계

□ 주택 유형

(단위 : 천가구, %; 2010년 기준)

계		단독주택		아파트		연립주택		다세대 주택		비거주용 건물내주택
14,677	(100.0)	4,089	(27.9)	8,576	(58.4)	536	(3.7)	1,314	(9.0)	161	(1.1)

※ 우리나라 자가점유율: 54.2%(2010년 기준) ; (해외) 미국 66.5% 일본 61.2% 영국 69.4% 독일 57.2% 스페인 83.9%

□ 임대주택 재고현황

('10년말 기준)

구분	계	영 구	50년 공공	국민 임대	10년공공	5년공공			민간 임대	기타 임대
						소계	공공 기관	민간
계	1,399,227	190,519	100,722	375,941	70,679	171,020	19,605	151,415	422,366	67,980

※ 임대주택 재고: 전체주택 14,758천호의 9.5%

□ 세대수별 단지현황

('10.12.31 현재)

구 분	총 계	분 양 주 택				임 대	기 타
		계	150세대 미만	150세대 이상 500세대 미만	500세대 이상
계	25,908	24,073	11,761	7,735	4,577	1,577	258

□ 주택관리사 배치현황

('10.12.31.현재)

구 분	계	150세대 미만	150세대이상 ～500미만	500세대 이상
계	13,582	855	7,424	5,303

Ⅲ		문제점 및 개선방안

□ 혼합단지 관리에 대한 이해관계자의 합리적 참여 보장

【현황】

❍ 사회적 통합을 목적으로 한 혼합단지의 공급확대

- 초기에는 5년 또는 10년 임대 후 분양전환으로 혼합단지가 발생하였으나, 최근에는 사회적 통합을 목표로 개발과정부터 직접 혼합단지로 공급

※ 서울시가 2003년 이후 시작하여 은평뉴타운 건설에 따라 확산, LH도 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」제정에 따라 동간, 층별 등의 방식으로 혼합단지를 공급

❍ 혼합단지를 공급한 후 관리에 대한 법적 규정은 미비

- 공동주택은 세대별 전용공간 외 거주자가 공동으로 사용하는 부대공용 시설이 존재하고 있어 이에 대한 국가의 관리가 필요

- 그러나 혼합단지의 임대주택은「임대주택법」으로, 분양주택은「주택법」으로 규제하면서 일부 법령 적용상 충돌하거나 사각지대 발생

<혼합단지내 대표적 민원사례>

•총세대수 772세대 중 분양주택 281세대 임대주택 491세대로 2010.05 입주자대표회의 구성(8개동 8명), 임차인대표회의 구성(9개동 9명)함. 분양주택 291세대중 2/3이상이 전세입자인 입주자대표회의가 단지내 관리계약에 대해 모든 결정을 하고 64%의 공공임대 입주자인 임차인대표회의는 자기들의 결정에 따라 오라고만 한다면 맞는 것인지... (국민신문고 2010-05-18)

1-1. 관리주체간 동등한 관리 권한 부여

【문제점】

외관상 분양주택 입주자대표회의에만 편중된 권한

❍ 혼합단지에서 분양주택 입주자대표회의에 권한 편중

- 분양주택은「주택법」으로 입주자대표회의*를 구성하여 관리의 의결‧감독 권한을 부여하나, 임대주택의 경우 법령상 거주민을 포함한 구체적‧현실적 의결주체를 두고 있지 않음

* 입주자대표회의: 세대수가 많은 의무관리대상 단지에서는 동별대표자로 구성된 입주자대표회의를 의무화하여 시‧군‧구에 신고하고, 또한 각종 용역 등을 위해 세무서로부터 비영리단체에 대한 고유번호를 부여받고 있음

❍ 분양주택의 입주자대표회의가 단지(團地) 전체에 대한 관리권 행사

- 혼합단지의 경우 분양주택은 입대위가, 임대주택은 임대사업자가 관리권한이 있으므로 양쪽이 협의해야 하나, 협의통로가 없고 입대위가 주도

※ 서울시 임대‧분양 혼합단지는 154개가 있는데, 모두 분양주택을 따라 위탁 관리

※ 입주자대표회의가 주장하는 법적 근거 :「임대주택법」제28조(임대주택의 관리) ⑥항에서 “임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 같은 건축물 안에 있거나 같은 주택단지를 구성하고 있는 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리 방법에 따라야 한다.”고 하여 입주자대표회의 권한 근거로 작용

- 특히 관리업체나 공사‧용역업자 선정 등 관리 전반에 걸쳐 임대주택 이해관계자 참여를 배제하고 입주자대표회의만으로 결정해 주민간 분쟁 발생

•SH공사에서 2010년 건설공급한 상암월드컵11단지아파트는 총 588세대로 분양 58세대, 임대 530세대인 혼합단지로 공동대표회의 구성 전 임차인대표회의 선출이 지체되자 입주자대표회의 명의만으로 전체 588세대를 대상으로 한 위탁관리업체를 선정, 법원에서 무효판결을 받음(사건번호 2011가합13173)

❍ 사용자의 관리참여에 대한 법적 근거가 미비

- 임대주택에서는 임대사업자가 법적인 관리주체로, 임차인 대표기구인 임차인대표회의는 관리에 대해 임대사업자와 협의만 가능

- 공동주택이 아닌 집합건물에서는 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단을 관리주체로 규정하나, 실제 대규모 집합건물의 관리는 사용자들로 구성된 단체가 행사

- 이런 법적 권한의 차이로 혼합단지 또는 주상복합 건물 등에서 입주자대표회의가 단지 전체의 관리상 의결주체임을 주장

【개선방향】

법령상 관리주체가 동등하게 관리사항을 결정할 수 있도록 개선

❍ 사법(私法)인「민법」 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 비춰보면 공동주택 관리 권한은 소유권에 근거하여 발현

「민법」 215조(건물의 구분소유)

① 수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.

② 공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제23조(관리단의 당연 설립 등)

① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

❍ 공법(公法)인「임대주택법」 및 「주택법」역시 공동주택 관리 권한을 소유주인 임대사업자 및 입주자인 소유자에 부여

- 따라서, 이러한 주택관리에 관한 사법과 공법에서 규정하는 소유자의 권한을 침해하지 않는 범위내에서 개선안 마련이 필요

【개선방안】

❍ 혼합단지는 관리주체인 분양주택의 입주자와 임대사업자가 공동으로 관리할 수 있도록 임대사업자의 관리책임을 강화

-「임대주택법」에 분양의 입주자와 임대의 임대사업자가 공동으로 관리방법을 결정하도록 근거를 마련하고, 입대위 전횡의 근거규정 삭제

※ 임차인의 권익보호 창구인 임대사업자를 이용해 임차인 권익 보호 확대

	개선안 예시
◈ 분양의 입주자와 임대의 임대사업자가 공동으로 관리방법을 결정 「임대주택법」 제28조(임대주택의 관리) (기존)⑥‘제1항을 적용할 때 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 같은 건축물 안에 있거나 같은 주택단지를 구성하고 있는 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리방법에 따라야 한다’ (변경)⑥‘제1항을 적용할 때 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 같은 건축물 안에 있거나 같은 주택단지를 구성하고 있는 경우에는 임대사업자는 임대주택이 아닌 주택의 입주자와 협의하여 관리방법을 정한다’로 개정

1-2. 공동대표회의 구성 및 의결방법 규정

【문제점】

「주택법」과 「임대주택법」으로 양분된 법령

❍「주택법」은 분양주택을 대상으로,「임대주택법」은 임대주택을 대상으로 관리방법을 규정하고 있으나, 분양과 임대가 혼합된 단지의 경우는 어느 쪽을 적용해야 하는지에 대한 법적 기준이 미비

※ 동일 단지의 경우 관리사무소, 노인정, 주차장 및 도로 등 부대‧복리‧기반시설을 공유하게 되므로 물리적으로 별도관리가 불가능

❍ 대외적으로 분양주택 세대만으로 구성된 입주자대표회의만 인정

-「주택법」상 의무관리대상 세대수 산정시 동일 단지내 분양과 임대세대를 모두 포함하여 산정하면서, 시군구에는 분양주택 세대만을 구성원으로 하는 입주자대표회의만 신고 수리

※ 의무관리대상: 사업주체의 의무관리, 입주자대표회의 의무구성, 위탁관리 또는 자체관리 선택, 지자체 지도‧감독 규정 등이 적용됨

❍ 입주자대표회의 등 비리방지를 위해 도입된 지침의 사각지대

-「주택관리업자 및 사업자 선정지침」은 주택관리업자나 청소‧경비 등 업체선정시 투명한 사업자선정절차 지침으로 의무관리대상 단지는 분양이든 임대든 적용되면서, 혼합단지는 규정이 없다는 이유로 제외

- 주택사업자 선정절차 등을「주택법」에 명시한 이유가 대규모 공동체에 대한 정부규제임에도 혼합단지는 사적자치를 통해 해결하라는 이율배반

•질의의 분양, 임대혼합단지에 대해서는 주택법령에 정한 바가 없습니다. 따라서 주택관리업자 선정방법은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」이 적용되지 않으므로 공동주택회의에서 협의하여 정하여야 합니다. 또한 질의의 공동주택의 경우는 주택법령이 적용되는 단지가 아니므로 「주택법 시행령」 제52조제4항 단서의 규정이 적용되지 않으며, 기존 주택관리업자와의 재계약 여부 또는 새로운 업체와의 계약 여부는 귀 공동주택회의에서 협의하여 정할 수 있습니다.(2012-03-18 국토부 민원회신)

혼합단지 표준관리규약의 한계

❍ 서울시가 자체적으로 마련한 「혼합단지 공동주택표준관리규약」은 법률적 근거 미비로 또 다른 분쟁의 소지를 제공

- 혼합단지가 많은 서울시에서는 혼합단지관리를 위해 별도로 관리준칙을 마련(2007년)하였으나, 법규성이 없어 거부되거나 관리규약을 자체 개정

•은평뉴타운 2지구 마고정3단지는 분양 459, 임대 200세대로 구성된 혼합단지인데, 입주자대표회의측에서 시행자인 SH가 마련한 혼합단지 관리규약상의 공동주택대표회의 구성은 법적 근거가 없는 사항임을 주장하며 처음부터 미구성(SH공사의 혼합단지 분쟁사례)

- 또한 혼합단지에서 분양과 임대 세대비율이 다양한데 이를 고려하지 않는 공동대표회의 구성으로 인해 임차인의 반발을 야기

※ 서울시표준관리규약 공동대표회의 구성: 입주자대표회의 4명, 임차인대표회의 3명, 임대사업자 2명 이내

•상암월드컵11단지는 임대 530, 분양 58세대로 임대가 압도적으로 많음에도 입주자측 4명, 임차인 3명, 임대사업자 1명 비율에 임차인측이 반발해 공동대표회의 구성이 안됨(SH공사의 혼합단지 분쟁사례)

❍ 현재 국토부가 추진중인「주택법」개정안(입법예고: 7.19~8.28)에 혼합단지에 관한 사항을 포함하고 있으나, 기본적으로 관리규약을 통한 사적자치에 맡김

「주택법」 개정안 제44조(공동주택관리규약)

③ 분양주택과 임대주택이 혼합된 단지에서는 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 별도로 정할 수 있다.(신설)

- 이는 시‧군‧구의 조정기능이 미약한 상태에서 명확한 기준 없이 사적자치에 맡기게 되면 분쟁이 지속될 여지가 농후

※ 추후 개정될 시도의 관리규약준칙이 상위법인「주택법」이나「임대주택법」조항과 위배되거나 모호한 경우 이로 인한 혼란이 가중될 여지

【개선방안】

공동대표회의의 대외적 대표성 인정 및 구성방법 명시

❍ 혼합단지내에서 공동대표회의 대외적 대표성 인정을 위해 회의 구성 관련 조항을 법령에 명시

- 공동대표회의 구성을 위한 분양 및 임대 구성 비율 기준 마련

※「주택법」에서 동대표 선출시 세대별 1표를 원칙으로 하고 있으므로, 이에 따라 공동대표회의 구성도 세대별 비율에 맞춤

	개선안 예시
◈ 공동대표회의 구성을 위한 규정 마련 「주택법 시행령」 제50조(입주자대표회의의 구성 등) ③ 제48조의 공동주택이 임대주택 또는 주택 아닌 건축물 등과 같은 건축물에 있거나 같은 단지를 구성하고 있는 경우에는 제1항의 공동주택의 입주자대표회의와 그 외 건축물의 관리주체가 세대별 비율에 따라 공동대표회의를 구성한다.(신설)

1-3. 사용자의 공동주택 관리 참여 보장

【문제점】

부담만 있고 권한이 없는 사용자의 참여기회 배제

❍ 관리 비용의 부과대상인 사용자의 관리운영 참여 배제는 불합리

- 관리비는 단지의 관리운영에 필요한 비용을 세대별로 부과하는 것으로, 일부항목(장기수선충당금)을 제외하고는 사용자를 포함해 일괄부과

※ 전국 아파트의 평균 관리비용을 보면 관리비 629원/m2, 사용료 772원/m2,  장기수선충당금 87원/m2 부과

-「주택법」적용대상이 아닌 집합건물에서는 법적으로 명시되지 않았으나 사용자들이 관리운영에 참여하는 사례 많음

※ 전월세비율이 75.6%에 이르는 점포는 현실적으로 소유자가 관리운영에 참가하기가 어려우므로 상가번영회 등의 사용자관리단을 구성하고 있음

※ 최근 법무부에서도 이런 현실을 반영하여 집건법 개정안에 사용자가 관리단에 참여하여 의결할 수 있도록 개정 추진중

공동 생활하는 거주민간 분쟁으로 공동체 형성 저해

❍ 형식적으로는 단지내 거주민을 대표하는 기구로 분양주택의 입주자대표회의와 임대측의 임차인대표회의가 있으나

- 공동으로 협의할 수 있는 법적 근거가 없는 상태에서 관리규약 즉 사적자치를 통한 해결방법은 어느 쪽도 양보없이 감정적 대립만이 난무

※ 임대주택의 실질적 관리주체인 임대사업자는 혼합단지내 관리는 관여 기피

<분양과 임대 분쟁사례: 잡수익 처리>

분양은 일부를 예비비로 유보하고 장기수선충당금으로 적립하고자 하나, 임대는 관리비 인하를 주장. 공동대표회의가 없는 경우 입주자대표회의만으로 의결하여 잡수익 전체를 분양세대 중심으로 결정하여 임대세대가 반발

※ 잡수익: 재활용품, 보육시설 등의 임대료, 이동통신중계기, 알뜰시장 수익금 등으로 구성되며 단지별 전국 평균 월 3,672,018원, 서울지역은 5,275,061원임

❍ 입대위는 분양주택 관리방식대로, 임차인대표회의는 임대주택 관리방식만을 고집하여, 끊임없는 내부분쟁 및 감정대립으로 공동체내 갈등 조장

- 혼합단지 특성을 고려한 법령 및 관리규약 개정 없이 물리적 혼합만으로는 사회적 통합이 아닌 거주자간 갈등을 오히려 증폭

•혼합단지내 갈등은 심리적요인(임차인들의 자격지심, 또는 입주자의 거리두기 등)이 크게 작용하며, 근본적으로는 혼합단지관리에 대한 근거법령이 없는 채로 공급되어 문제가 큰 것임(서울시내 〇〇혼합단지 관리사무소장 인터뷰, 2012.7.)

【개선방향】

임차인의 관리참여를 위한 방안 마련

❍ 현행법상 사용자가 갖고 있는 관리상의 권리

- 민법상 사용자의 권리를 보면 공동주택의 전용부분 및 공유부분에 대한 사용‧수익권이 있으며

「민법」 제618조 (임대차의 의의)

임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

-「임대주택법」상 임차인은 관리주체인 임대사업자와 협의할 수 있으며

「임대주택법법」제29조(임차인대표회의)

③ 제1항의 임차인대표회의는 다음 각 호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 수 있다.

1. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정

2. 관리비

3. 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수

4. 그 밖에 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

- 분양주택에서 세입자는 관리규약 제개정 및 관리방법 선택 동의권, 동대표 선거권, 관리운영에 대한 정보공개청구권 등의 권한 있음

※「공동주택관리령」개정(1998.12.31)으로 세입자도 동대표 피선거권을 제외한 대부분의 관리업무에 참여할 수 있도록 함

❍ 공동주택내 임차인이 거주자로서 관리에 참여할 수 있는 방안 마련

- 관리에 관한 소유자(임대사업자)의 기본 권리를 침해하지 않는 범위내에서 임차인이 참여할 수 있는 방안이 필요

※ 기존 논의중인 서울시 공동대표회의 구성안의 문제점 해소 필요

	※ 참고: 서울시의 공동대표회의 구성안
<형태> ㅇ 입주자대표회의 + 임차인대표회의 + 임대사업자의 일정비율로 구성 ㅇ 생활권 관련 사항은 입주자대표회의+임차인대표회의가 논의하고, 소유권은 입주자대표회의와 임대사업자가 논의 <장점> ㅇ 공동주택 관리와 관련한 이행당사자 모두가 참여할 수 있으며 ㅇ 임차인측에 관리에 대한 일정 권한부여를 통해 거주자 참여를 보장 <단점> ㅇ 기존 법령과의 충돌 가능성: 현행「임대주택법」은 임차인대표회의를 협의기구로 두고 있는 바, 위 안은 임차인에게 협의 이상의 관리권한을 부여 ㅇ 생활권과 소유권에 기한 사안이 명확하지 않을 수 있기에 이로 인한 분쟁 발생 가능성

【개선방안】

임차인의 공동주택 관리 참여를 위한 방안 마련

❍「주택법」,「임대주택법」등 기존 법령의 소유자에 대한 관리권을 침해하지 않는 범위내에서 임차인(대표)의 참여 가능한 방안이 필요

- 분양주택은 입주자가, 임대주택은 임대사업자가 현행법상 관리에 관한 의사결정권을 갖고 있고, 임차인은 관리를 임대사업자와 협의할 수 있으므로

- 임대사업자가 임차인측에 생활권에 기인한 관리에 관한 사항을 일부 위임할 수 있도록 하여 임차인이 공동대표회의에 참여할 수 있는 근거 마련

※ (예시: 광고물 부착) 임대사업자가 잡수익 처리를 임차인에게 위임한다면 입주자와 임차인들이 공동으로 광고물 부착에 대한 찬반 및 광고수익에 대한 용도를 결정

	개선안 예시
◈ 임차인에 대한 관리권 위임 근거 조항 마련 「임대주택법 시행령」 제27조(임대주택의 관리) ④ 임대사업자는 소유자의 권리ㆍ의무에 영향을 미치는 않는 범위에서 관리에 대한 사항을 임차인에게 위임할 수 있다.(신설) ※ 참고: 공공임대사업자의 위임가능 범위 예시(국토부‘분양‧임대 혼합단지 관리에 관한 가이드라인’참조) <위임불가> 1. 공동주택 관리방법의 결정 및 주택관리업자의 선정 2. 장기수선계획, 안전관리계획, 안전점검에 관한 사항 3. 장기수선충당금 및 특별수선충당금의 지출이 수반되는 장기수선계획에 따른 공사 4. 기타 소유권을 기초로 한 권한 행사 및 이에 준하는 행위 <위임가능> 1. 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차 2. 관리비 등 분양‧임대 공통의 비용이 발생하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항 3. 단지 내 공용부분의 사용 및 관리에 관한 사항 4. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항 5. 그 밖에 혼합단지 공동주택의 관리와 관련하여 필요한 사항

□ 임대주택 관리의 효율성 제고

【현황】

❍ 임대주택관리는 임대차 계약 등 임대사업자의 고유업무와 부대시설 유지보수, 관리비 징수 등 입주자를 위한 주택관리업무로 구분

임대관리	주택관리
1. 임대차공급 계약 관련 업무 2. 임대보증금 및 임대료조정ㆍ관리 3. 임차인 입ㆍ퇴거 관련 업무 4. 특별수선충당금 적립 및 장기수선계획 수립ㆍ시행 5. 관리비 사용내역 점검 6. 임차인(대표회의)와의 분쟁 조정 7. 불법전대관련 관리 등	1. 부대시설, 복지시설 등 각종 공용시설물 관리 2. 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거 3. 관리비 및 사용료 징수 4. 수선유지비의 징수 및 적립 5. 공동시설물의 사용방법에 대한 지도ㆍ계몽 6. 질서문란행위 방지 7. 안전사고 및 도난사고 등 조치 강구 등

- 공공임대사업자는 임대관리를 위해 지역별 광역관리센터를 두고 있으나, 주택관리는「주택법」상 의무관리규정에 따라 단지별로 관리인력 배치

※ LH의 임대주택을 관리하는 주택관리공단의 경우 300개 단지에 평균 856세대당 6.4명의 관리직원이 배치(청소‧경비‧소독 등의 용역 인력 제외)

❍ 임대주택은 목적이 사회취약계층 등의 주거안정을 통한 복지증진으로 국가나 지자체가 직접 공급하거나 민간에 재정지원을 통해 공급

※ 전국 임대주택 단지는 1,577개이며, 호수는 총 1,399,227개이고 공공임대 771,507호(55%), 민간임대 627,720호(45%)임 (2010년 현재 기준)

- 주택관리에서도 이런 특수성을 인정해야 하나 의무관리대상 또는 공동관리 등에서 분양주택보다 과다하거나 일률적인 규제를 받음

의무관리대상: 공동주택이 일정규모 이상인 경우 의무관리대상으로 규정하여 입주자대표회의구성, 관리방법 결정, 관리소장, 기술인력 및 장비 배치 등이 의무화

공동관리: 공동주택은 개별 단지를 기준으로 관리하고, 예외적으로 주택단지가 인접하거나 시장‧군수가 인정한 경우에만 공동관리를 적용할 수 있도록 규제

2-1. 분양과 임대주택간 의무관리대상 범위 일원화

【문제점】

•150세대 미만의 소규모 공동주택에 승강기가 설치되어 있거나 중앙집중 난방방식으로 운영될 경우 일반 분양주택은 의무관리대상에서 제외됨에도 임대주택에는 세대수에 관계없이 의무관리대상으로 지정하여 관리의무를 부과하는 것은 불평등하니 이를 바로 잡아 달라(2011. 11. 국민신문고 국민제안)

❍ 과거「공동주택관리령」에서는 의무관리대상이 동일하였으나,「주택법」과「임대주택법」으로 양분되면서 의무관리대상의 범위에 차이가 발생

※ 분양주택의 경우 300세대 이상, 150세대 이상의 승강기 또는 중앙집중식 난방시설을 갖춘 공동주택으로 개정(1998년)하여 분양주택입주자의 부담을 완화

주택법(시행령 제48조)	임대주택법(시행령 제27조)
•300세대 이상의 공동주택 •150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 •150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택 •「건축법」 제8조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물	•300세대 이상의 공동주택 •승강기가 설치된 공동주택 •중앙집중식 난방방식의 공동주택

❍ 한편, 각 법에서 의무관리대상 범위를 달리 정하면서, 「주택법」에서 다시 임대주택도「주택법」기준을 따르도록 하고 있어 법령 규정상 충돌

「주택법시행령」제46조(주택관리의 적용범위)

② 제1항에도 불구하고 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 다음 각 호만 적용한다. <신설 2010.7.6>

2. 제48조에 따른 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위에 관한 사항

❍ 임대주택은 사회취약계층의 주거생활안정을 목적으로 하며 최근에는 1-2인 가구가 증가하고 있어, 특히 관리비 부담에 대한 체감도가 높음

- 따라서 분양주택이 입주자에 대한 현실적 부담을 근거로 의무관리대상 범위를 완화한 것에 비춰 임대주택도 개선할 필요가 있음

※ 2012.5월 기준 의무관리대상 단지의 관리비 전국평균은 628원/m²으로 이 중 일반관리비 283원/m²(45%), 경비비 188원/m²(30%), 청소비 84원/m²(13%)순이며, 33평형(부과면적 109 m²로 가정)이라면 관리비는 68,561원

【개선방안】

❍ 임대주택의 의무관리대상 세대수를 분양주택과 통일하여 임차인 부담 완화

	개선방안 예시
「임대주택법 시행령」제27조(임대주택의 관리) ① 법 제28조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"란「주택법 시행령」제48조 각 호 규모의 임대주택을 말한다.(개정)

2-2. 공공임대주택의 특성을 반영한 주택관리 규정 마련

【문제점】

분양주택을 위한「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 일괄 적용

❍ 주택관리업자 등 선정시 공공임대사업자는「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」외에도 「주택법」상 사업자선정지침을 따라야 하는데

- 대의제인 입주자대표회의에 대한 규제 필요성과 달리 관리주체인 공공 임대사업자가 직접 사업자를 선정하는데 과도한 규제로 작용

※「주택관리업자 및 사업자 선정지침」: 2010.7월에 제정 입주자대표회의의 비리를 차단하여 아파트관리의 투명성을 높이기 위해 주택관리업자 및 각종 공사 용역 입찰시 최저가 또는 최고가 낙찰로만 결정하도록 의무화

계약사무와 관련해 국가를 당사자로 하는 계약에 따라 업무를 하는데 주택법의 사업자선정지침과 상충되는 부분이 많음. 예를 들어 재활용수거업자 선정은 최고낙찰자를 선정하도록 되어 있는데, 업자들간 담합을 해서 1,000만원짜리를 400-500만원정도로 입찰가를 써내면 무조건 그 중 한명을 선정해야 함. 국계법에서는 ‘예정가 이상의 최고가’ 로 하도록 되어 있음. 또한 나라장터전자입찰을 할 수가 없어서 현장입찰만 가능하므로 담합가능성이 더 높음(주택관리공단 담당자 인터뷰, 2012.7월)

공공임대사업자의 공동관리를 위한 규정이 필요

❍ 단지별 세대수가 적을 경우 관리효율화 차원에서 다수의 단지를 공동관리 할 수 있으나「임대주택법」과「주택법」상 제한된 조건에서만 가능

<임대주택법> 공동관리를 위해 ①둘 이상의 임대 사업자, ②둘 이상의 임대주택단지가 서로 인접하고, ③시장‧군수가 합리적이라고 인정한 경우로 한정

<주택법> 공동 관리를 ①세대수 1,500세대 미만, ②인접단지간 일정너비 이상의 도로가 없는 조건으로 제한

❍ 둘 이상의 임대사업자가 아닌 하나의 관리조직을 갖춘 공공임대사업자의 경우에는 별도로 공동관리할 수도 있으나 이에 대한 규정은 미비

※ 공공임대사업자의 경우 관리상 예외를 둘 수 있도록「임대주택법」에 명시해놓고, 구체적인 사항을 따로 정하지 않아 관리운영상 고충 발생

제28조(임대주택의 관리) ① 임대사업자는 임대주택이 대통령령으로 정하는 규모에 해당하면 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 관리할 수 있다. <개정 2011.8.4> ⇨ 대통령령 규정 미비

- 대도시의 경우 예산이나 대지 확보 등 제약에 따라 공급되는 임대주택의 세대수가 적기 때문에 관리효율성 측면에서 공동관리가 유리

※ SH공사 운영 임대주택 중 300세대 미만 소규모 임대주택 단지는 전체 329개 중 188개로 57% 차지(SH공사 제출자료)

- 따라서 공공임대사업자의 경우 암묵적으로 공동관리를 추진하여 왔으나, 최근에 법령상 미비를 근거로 공동관리를 제한하려는 움직임

※ 올해부터 관리사무소장 배치 신고 업무가 기존 시‧군‧구에서 대한주택관리사협회에 위탁되면서, 공동관리중인 공공임대주택 단지의 관리사무소장에 대한 신고접수 거부

❍ 기본적으로 관리단위를 확대하는 것은 규모의 경제 실현뿐 아니라, 관리투명성 보장 및 관리 수준의 균등화를 위해 필요

•판교국민임대 4개지구 5,768세대 대상으로 한 시뮬레이션에서 단지별 관리시 관리인력 43명 -> 32명으로 줄어 연간 246백만원을 절감 가능. 이는 인건비 기준에 의한 것이며, 이 외에도 청소, 경비 등 용역, 기타 물품자재 공동구매를 통해 관리비 절감 가능성 높음. (LH 사례)

【개선방안】

❍ 관리조직을 갖춘 공공 임대사업자에 대한 별도의 관리 규정 필요

- 공공임대주택의 공동관리 근거 및 사업자 선정에 대한 별도 규정 마련

	개선방안 예시
◈ 공공임대주택의 경우 통합관리할 수 있는 근거 마련 「임대주택법 시행령」제27조(임대주택의 관리) ② 법 제28조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 법 제28조제1항 단서의 임대사업자가 권역별로 나누어 임대주택을 통합하여 관리하거나 국토해양부장관이 임대주택 관리방법으로 적절하다고 인정한 것을 말한다.<신설>

Ⅳ		조치사항

구 분	상세 구분	조치사항	관련 부처	조치 기한
1. 혼합단지 관리에 대한 이해관계자의 합리적 참여 보장	1-1. 관리주체간 동등한 관리상 권한 부여	분양의 입주자와 임대의 임대사업자가 공동으로 관리방법을 결정 ※「임대주택법」 제28조	국토부	13.12.
	1-2. 공동대표회의 구성을 위한 근거 필요	공동대표회의 구성 규정 마련 ※ 「주택법 시행령」 제50조	“	“
	1-3. 사용자에 대한 공동주택 관리참여 보장	임대사업자 관리권한 중 일부를 임차인에게 위임하는 방법 등 ※ 「임대주택법 시행령」 제27조	“	“
2. 임대주택 관리의 효율성 제고	2-1. 임대와 분양주택간 의무관리대상 범위의 일원화	임대주택의 의무관리대상 세대수를 분양주택과 통일 ※「임대주택법 시행령」제27조	“	“
	2-2. 공공임대주택의 특성을 반영한 주택관리 규정 마련	공공임대주택의 경우 통합관리할 수 있는 근거 마련 ※ 「임대주택법 시행령」제27조	“	“

□ 관련법령

<임대주택법>

제28조(임대주택의 관리) ① 임대사업자는 임대주택이 대통령령으로 정하는 규모에 해당하면 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 관리할 수 있다. <개정 2011.8.4>

② 임대사업자가 제1항에 따라 임대주택을 자체관리하려면 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다.

③ 둘 이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시와 광역시를 포함한다)·군 지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다.

④ 임대사업자는 임차인으로부터 임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있다.

⑤ 임대사업자가 자체관리하는 경우의 인가 절차나 관리비의 산정 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

⑥ 제1항을 적용할 때 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 같은 건축물 안에 있거나 같은 주택단지를 구성하고 있는 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리 방법에 따라야 한다.

제29조(임차인대표회의) ① 임대사업자가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다.

② 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다. 다만, 임대사업자가 본문에 따른 통지를 하지 아니하는 경우 시장·군수·구청장이 임차인대표회의를 구성하도록 임차인에게 통지할 수 있다.

③ 제1항의 임차인대표회의는 다음 각 호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 수 있다.

1. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정

2. 관리비

3. 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수

4. 그 밖에 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

④ 제1항의 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

<임대주택법 시행령>

제27조(임대주택의 관리) ① 법 제28조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 임대주택 단지별로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임대주택을 말한다.

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택

② 법 제28조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비"란  「주택법 시행령」 별표 4의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 말한다.

③ 법 제28조제3항에 따라 둘 이상의 임대사업자가 임대주택을 공동으로 관리할 수 있는 경우는 둘 이상의 임대주택단지가 서로 인접하여 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 시장(특별시장 및 광역시장을 포함한다)·군수가 인정하는 경우를 말한다. 이 경우 제2항의 기술인력 및 장비의 기준을 적용할 때에는 이를 하나의 임대주택단지로 본다.

<임대주택법 시행규칙>

제18조(관리비 등) ① 법 제28조제5항에 따른 관리비는 다음 각 호의 항목에 대한 월별 비용의 합계액으로 하고, 그 구성 명세는 별표 2와 같으며, 관리비의 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담과 공평한 부담의 원칙에 따라야 한다. <개정 2009.12.16>

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 경비비

4. 소독비

5. 승강기 유지비

6. 난방비

7. 급탕비

8. 수선유지비

9. 지능형 홈네트워크 설비가 설치된 임대주택의 경우에는 지능형 홈네트워크 설비 유지비

② 임대사업자는 제1항 각 호의 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다.

③ 임대사업자는 임차인이 내야 하는 다음 각 호의 사용료 등을 임차인을 대행하여 징수권자에게 낼 수 있다.

1. 전기료(공동으로 사용하는 시설의 전기료를 포함한다)

2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)

3. 가스 사용료

4. 지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비

5. 정화조 오물 수수료

6. 생활 폐기물 수수료

<주택법>

제43조(관리주체 등) ① 대통령령으로 정하는 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.

② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

④ 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하려는 경우에는 제1항에 따른 요구가 있었던 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다. 다만, 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리의 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다.

⑤ 사업주체는 입주자대표회의로부터 제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제4항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니한 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자에게 그 사실을 알려야 한다.

⑥ 사업주체는 제4항에 따른 자치관리기구가 구성되거나 제5항에 따른 주택관리업자가 선정된 경우에는 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 하며, 관리주체가 변경된 경우에도 또한 같다. 다만, 제5항에 따른 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 정한다.

⑦ 다음 각 호에 해당하는 사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 제1항에 따른 통지·요구의 방법 및 절차

2. 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항

3. 관리주체의 업무

4. 관리방법의 변경

5. 공동주택관리기구(제4항에 따른 자치관리기구를 포함한다)의 구성·기능·운영

⑧ 지방자치단체의 장은 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 제7항에 따른 관리주체가 공동주택의 관리업무를 수행하기 위하여 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있다.

⑨ 공동주택의 관리와 관련하여 제42조제5항에 해당하는 자는 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하여서는 아니 된다.

[전문개정 2009.2.3]

<주택법 시행령>

제46조(주택관리의 적용범위) ①법 제5장 및 이 장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 사항은 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조 및 제47조ㆍ제57조제4항에서 같다)에 대하여 적용한다. <개정 2005.3.8, 2006.2.24, 2007.11.30, 2009.3.18, 2009.6.30, 2009.7.31, 2010.7.6>

② 제1항에도 불구하고 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에  대해서는 다음 각 호만 적용한다. <신설 2010.7.6>

1. 제47조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항

2. 제48조에 따른 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위에 관한 사항

3. 제52조제2항에 따른 공동관리 및 구분관리에 관한 사항

4. 제55조에 따른 관리주체의 업무 등에 관한 사항

5. 제55조의4제1호에 따른 관리비의 집행을 위한 사업자 선정에 관한 사항

6. 제57조제4항에 따른 관리주체의 동의에 관한 사항

7. 제58조제8항에 따른 관리비등의 공개에 관한 사항

8. 제59조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2, 제61조 및 제62조의2부터 제62조의10까지의 규정에 따른 하자보수와 하자진단 및 하자심사ㆍ분쟁조정위원회 등에 관한 사항

9. 제64조에 따른 시설물의 안전관리에 관한 사항

10. 제65조에 따른 공동주택의 안전점검에 관한 사항

11. 제72조, 제72조의2, 제72조의3 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항

12. 제82조에 따른 공동주택관리의 감독에 관한 사항

제48조(주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위) 법 제43조제1항에서 "대통령령이 정하는 공동주택"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물과 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 말한다. <개정 2007.11.30, 2008.10.29>

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

제50조(입주자대표회의의 구성 등) ① 법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다. <개정 2010.7.6>

② 하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택은 분양전환된 경우를 말한다)에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자(이하 "입주자등"이라 한다)는 제1항의 규정에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다. <개정 2010.7.6>

③ 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다. <개정 2010.7.6>

1. 입후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출

2. 입후보자가 1명인 경우: 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. <신설 2010.7.6>

1. 미성년자, 금치산자 및 한정치산자

2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람

3. 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람

4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

5. 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람

6. 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함한다)

7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

8. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원

9. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람

10. 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 "관리비등"이라 한다)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

⑤ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다. <개정 2010.7.6>

1. 회장 1명

2. 감사 1명 이상

3. 이사 2명 이상

⑥ 제5항에도 불구하고 500세대 이상인 공동주택은 다음 각 호의 구분에 따라 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다. <신설 2010.7.6, 2010.11.10>

1. 후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출

2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

⑦ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있다. <신설 2010.7.6>

⑧입주자대표회의의 임원의 업무범위 등은 국토해양부령으로 정한다. <개정 2008.2.29, 2010.7.6>

제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) ① 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다. <개정 2006.2.24, 2010.7.6>

1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다)

1의2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지

1의3. 공동주택 관리방법의 제안

2. 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)

2의2. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정

2의3. 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인

2의4. 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

3. 단지안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

5. 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량

5의2. 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

7. 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

8의2. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

제52조(관리방법의 결정 등) ① 법 제43조제3항에 따른 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다. 법 제43조제7항제4호에 따른 관리방법을 변경하는 경우에도 또한 같다. <개정 2010.7.6>

②입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리여건상 필요하다고 인정하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지(임대주택단지를 포함한다)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하게 할 수 있다. 이 경우 공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우에는 임대사업자 및 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말한다)로서 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합한 경우만 해당한다. <개정 2008.2.29, 2009.6.30, 2009.7.31>

③ 입주자대표회의를 대표하는 자는 법 제43조제3항 및 제7항에 따라 해당 공동주택의 관리방법 등을 결정한 경우에는 그 날부터 30일 이내에 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하고, 사업주체에게 통지하여야 한다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같다. <개정 2010.7.6>

④제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함한다)하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다. 다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다. <개정 2004.9.17, 2010.7.6>

⑤ 제4항에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려하여야 한다. <신설 2010.7.6>

⑥사업주체는 입주자대표회의의 구성에 협력하여야 하며, 제3항의 규정에 의하여 입주자대표회의가 관리방법을 결정하였음을 통지한 때에는 당해 입주자대표회의에 관리비예치금을 인계하여야 한다. <개정 2010.7.6>

제55조(관리주체의 업무 등) ①법 제43조제7항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다. <개정 2008.2.29>

1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

2. 공동주택단지안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 그 밖에 국토해양부령이 정하는 사항

제72조(관리사무소장의 배치) 법 제55조제1항의 규정에 의하여 주택관리업자·입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다)또는 임대사업자(「임대주택법」 제2조제4호의 규정에 의한 임대사업자를 말한다)는 다음 각 호의 구분에 따라 주택관리사 등을 관리사무소장으로 배치하여야 한다. 이 경우 관리사무소장의 보조자로서 주택관리사등을 배치할 수 있다.  <개정 2006.2.24>

1. 500세대 미만의 공동주택 : 주택관리사 또는 주택관리사보

2. 500세대 이상의 공동주택 : 주택관리사

<주택법 시행규칙>

제23조(공동주택의 공동관리 등) ①입주자대표회의는 영 제52조제2항의 규정에 의하여 공동주택을 인접한 공동주택단지와 공동관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하고자 하는 경우에는 다음 각호의 사항을 입주자등에게 통지하고 입주자 등의 서면동의를 얻어야 한다. 이 경우 공동관리의 경우에는 주택단지별로 입주자 등의 과반수의 동의를 얻어야 하며, 구분관리의 경우에는 구분관리 단위별 입주자 등의 과반수의 동의를 얻어야 하되, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 의한다.

1. 공동관리 또는 구분관리의 필요성

2. 공동관리 또는 구분관리의 범위

3. 공동관리 또는 구분관리를 하는 경우의 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치

4. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

②영 제52조제2항 후단에서 "국토해양부령이 정하는 기준"이라 함은 다음 각 호의 기준을 말한다. <개정 2006.2.24, 2008.3.14, 2010.7.6>

1.세대수가 1천5백세대 이하일 것. 다만, 영 제48조 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우를 제외한다.

2. 공동주택 단지 사이에 법 제2조제6호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없는 인접한 단지일 것

※ 주택법 제2조제6호 각 목

가. 철도·고속도로·자동차전용도로

나. 폭 20미터 이상인 일반도로

다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설

<시행령> 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설인 도로로서 국토해양부령이 정하는 도로

2 . 「도로법」에 의한 일반국도ㆍ특별시도ㆍ광역시도 또는 지방도

3. 그 밖에 관계 법령에 의하여 설치된 도로로서 제1호 및 제2호에 준하는 도로