대외주의

회의종료후 회수파기

의결사항

18

2010. 11. 15.

(제11차 전원위원회)

의    결

연 월 일

의안번호

제 2010 -   호

분양계약자 및 참여업체 등의 권익보호를 위한

주택분양보증제도 개선방안

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제 출 자

사무처장

(경제제도개선담당관 소관)

주 심 위 원 : 김 용 미

제3소위 심의 : ’10. 11. 8.

제도개선 권고(요약) 권고번호 : 경제제도 2010-2-
제 목	분양계약자 및 참여업체 등의 권익보호를 위한 주택분양보증제도 개선방안
대상기관	국토해양부, 대한주택분양보증(주)
관련법령	주택법, 보증규정, 보증규정시행세칙
개 요	주택 건설업체 부도 등에 따라 대한주택보증(주)의 계약금 및 중도금 등의 지급거부 등으로 분양계약자의 피해가 지속적으로 발생하고 있어 이에 대한 개선방안 마련 추진
주 요 의결내용	1. 보증계약 승계 등에 대한 알권리 보호 및 감독강화 ○ 주택분양보증이 실효․변경되는 경우 사업주체 및 대한주택보증(주)의 보고 및 통보 방안 마련 ※ 시․군․구 → 보고(감독체계 마련) ※ 분양계약자 → 사업주체 변경 및 주채무자 변경사실 등 통보 2. 주택분양계약자에 대한 권익보호 증진방안 마련 ○ 분양계약자 사전심사제도 도입을 통한 분양계약자 보호방안 마련 ※ 대한주택보증(주) 기준(보증등급 유형 등)에 미달하는 사업주체와 계약된 분양계약자에 대한 사전심사 체계 마련을 통한 분양계약자 보호 ○ 분양계약자 소명기회 부여 및 보증현황 통보 방안 마련 ※ 분양계약자에게 분양보증내역 수시 통보(계약 및 매회 중도금 납입 후) 3. 우월적 지위 남용방지를 위한 하도급업체 등 보호 ○ 대한주택보증(주)의 입주금 관리에 따른 참여 하도급업체 등에 대한 입주금 지급체계 마련 ※ 입주금 관리에 대한 공고, 하도급 대금 등 지급 요건, 지급시기 등 명문화
조치기한	2011. 11. 31.(12개월)
근 거	「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제47조
심의구분	□ 일괄 심의 ☑ 중점 심의
※ 제도개선 세부내용은 ‘별지’ 참조

제도개선 관련 관계기관 의견

제도개선 원안		관계기관 의견	검토결과
1. 보증 계약 승계 등에 대한 알권리 보호 및 감독강화	○주택분양보증이 실효·변경되는 경우 사업주체 및 대한주택보증(주)의 보고·통보방안 마련 ※ 시․군․구 → 보고(감독체계 마련) ※ 분양계약자 → 사업주체 변경 및 주채무자 변경사실 등 통보	＜국토해양부＞ ․수용	＜원안 추진＞
2. 주택분양계약자에 대한 권익보호 증진방안 마련	○분양계약자 사전심사제도 도입을 통한 분양계약자 보호방안 마련 ※대한주택보증(주)의 기준(보증등급 유형 등)에 미달하는 사업주체와 계약된 분양계약자에 대한 사전심사 체계 마련을 통한 분양계약자 보호 ○분양계약자 소명기회 부여 및 보증현황 통보방안 마련	＜국토해양부＞ ○ 불수용 -모든 분양계약자에 대해 보증사고 발생 이전 적격성 심사를 도입시, 절대 다수*의 정상계약자에게까지 보증여부에 대한 불안감과 과도한 정보제출에 따른 불편․민원을 야기	＜원안 추진＞ ․위원회 제도개선 방안은 대한주택보증(주)의 보증등급이 낮아 보증사고의 우려가 높은 사업주체에 한해 사전심사를 실시토록 하는 것으로, - 상대적 약자인 하도급자에 대한 대물변제 등 부당행위를 근절하고, 선량한 분양계약자 보호를 위해 선택적 심사제도 도입 필요
3. 우월적 지위남용방지를 통한 하도급업체 등 보호	○대한주택보증(주)의 입주금 관리에 따른 참여하도급업체 등에 대한 입주금 지급체계 마련 ※ 입주금 관리에 대한 공고, 하도급 대금지급 등 지급요건, 지급시기 등 명문화	＜국토해양부＞ ○ 불수용 -부실사업장의 경우 사업주체와 대한주택보증간 ‘입주금관리협약*’을 통해 대한주택보증이 입주금 계좌를 관리하나, -대한주택보증이 하도급업체에 대해 직접 자금인출 기준을 제시하거나 지급방법을 정할 권한이 없음	＜원안 추진＞ ․대한주택보증(주)은 하도급업체에 대해 직접 자금인출 기준을 제시하거나 지급방법을 정할 권한이 없음을 주장하고 있으나, -실제 하도급대금 등의 직불체계를 운영하면서, 계약당사자가 아니라는 이유로 하도급 대금의 지급을 거부하는 사례가 발생하고 있으므로 구체적이고 명문화된 지급체계 마련 필요

【별 지】

분양계약자 및 참여업체 등의 권익보호를 위한

주택분양보증제도 개선방안

2010.  11.

	국민권익위원회 (경제제도개선담당관)

	목 차
Ⅰ. 추진개요 1 Ⅱ. 관련제도 현황 등 2 주택분양보증 제도 2 대한주택보증 일반현황 5 보증사고처리기준 및 처리절차 등 6 Ⅲ. 문제점 및 개선방안 8 보증계약 승계 등에 대한 알권리 보호 및 감독강화 8 주택분양계약자에 대한 권익보호 증진 10 우월적 지위 남용방지를 통한 하도급업체 등 보호 15 Ⅳ. 조치계획 18

Ⅰ		추진개요

추진배경

❍  「주택법」에 따른 분양보증업무*는 주택건설에 대한 보증을 통해 분양 계약자 보호와 주택건설 촉진 및 국민의 주거복지 향상을 위해 도입

※ 사업주체로 하여금 입주자를 모집하는 시점에서 주택분양보증**을 의무적으로 받도록 규정

* 사업주체가 부도․파산․사업포기 등으로 수분양자들이 정상적인 주택분양계약 이행을 기대하기 어려운 경우 보증사인 대한주택보증(주) 등이 이를 이행하는 것

** 「주택법」제76조의 규정에 따른 대한주택보증(주), 「보험업법」제2조 제5호에 따른 보증보험이 대상임

❍ 최근 악화되고 있는 건설경기와 주택업체 부도 등에 따라 계약금 및 중도급 환급 지연 및 거부 등으로 지속적인 고충민원이 제기되고 있어 이에 대한 개선방안 모색

추진경과

추진계획 수립 (2010. 10. 12.)		∙ 주택분양계약자 및 참여업체 등의 권익보호를 위한 주택분양보증제도 개선방안 추진계획 수립
실태조사 및 자료수집 (2010. 10. 12.～ 10. 22.)		∙ 대한주택보증 보증사고 현황자료 등 검토․분석 ∙ 고충민원 제출 현황분석 및 현장조사
관계법률 검토 및 개선방안 마련 (2010. 10. 25.～ 10. 29.)		∙「약관규제에 관한법률」 ∙「건축물의 분양에 관한 법률」 ∙「주택법」․보증규정․보증규정 시행세칙 등
관계기관 의견조회 및 간담회 개최 (2010. 10. 29.)		∙국토해양부, 대한주택보증(주), 한국주택협회, 대한주택건설협회 등

Ⅱ		관련제도 현황 등

주택분양보증제도

제도의 의의

❍「주택법」에 따른 사업계획승인을 받은 주택사업이 정상적으로 추진되지 못할 경우 사업주체를 대신해 이를 이행하는 제도

- 대한주택보증(주)이 분양 계약자들을 상대로 주택분양을 이행하거나 계약자들이 납부한 계약금․중도금 등 환급해 분양계약자 보호

※ 주채권자(분양계약자), 채무자(사업주체/분양보증이행 : (주)대한주택보증 등)

＜그림. 주택분양 보증 처리 절차＞

입주자

2/3동의

사업승인

(사업주체)

입주자 모집공고

(사업주체→시․군)

계약 및 착공

사용검사 및

소유권 이전

분양보증

(주)대한주택보증

○주채무자(사업주체)가 회생절차를 신청

→ 보증회사가 허용하는 경우 가능

○ 입주예정자들이 사업주체에게 납부한 정상적인 계약금 및 중도금 환급

○ 입주예정자들이 계약한 아파트에 대한 대한주택보증(주)의 분양이행

분양보증 해지(종료)

(주)대한주택보증

분양 보증사고

회생절차

(사업주체)

환급이행

(주)대한주택보증

분양이행

(주)대한주택보증

＜보증제외＞

대물변제, 허위계약, 이중계약 등 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 경우 등 14개 항목

입주자 모집공고 이전

분양보증을 받아야 함

「주택공급규칙」제7조에

따라 시․군․구에 분양승인시 보증서 제출

관계법령 등

＜그림. 주택보증관련 관계규정 체계＞

분양보증 사고 시 보증규정․시행세칙에

따라 처리

↖(인가)↘

(주)대한주택보증

자체 제정

주택법

분양보증계약서

약관규제법

국토해양부

정  관

보증규정

보증규정 시행세칙 등

❍ 주택 분양계약자 보호 등을 위해 대한주택보증(주) 설립

※「주택법」제76조 제1항 및 제2항(대한주택보증주식회사의 설립)

❍ 보증료의 기준 등을 위한 ‘정관’은 국토부장관의 인가를 받고, 보증의 구체적인 내용과 책임범위 및 조건은 ‘약관’으로 정해 시행

※「주택법」제76조의 제3항 → 「주택법」시행령 제106조(보증의 종류와 보증료) 제2항 및 제3항 → 주택분양보증약관

＜약관규제법 ＞

❍ 「약관규제법」: 1987. 7. 1.시행된 이후 2009. 12.까지 총 9차례 개정

- 상품과 서비스 계약 등의 거래 편의를 도모하기 위해 사용되는 약관이 우월적 지위에 있는 사업자가 일방적으로 작성해 소비자가 피해를 보는 것을 예방

❍ 보증규정 및 보증관리세칙 등은 정관에 따라 대주보 자체 제정․운영

※ 보증규정 : 보증의 종류와 내용, 심사기준, 보증료 및 보증절차 등 규정

※ 보증관리세칙 : 사업장의 관리․입주금의 관리 및 보증서 발급후 받을 서류 등 보증관리에 필요한 사항 규정

보증 대상사업 및 범위

❍ 「주택법」따라 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택에 대한 분양보증

- 일반 분양되는 주택이 20세대 이상인 경우(부대 및 복리시설 포함)

※ 주택조합의 조합원에게 분양되는 주택은 제외되며, 건축허가를 받은 주상복합건물 및 사업계획승인을 얻은 주상복합 건물 중 주택이외의 시설은 주상복합분양보증대상

❍ 대상주택사업의 분양의 이행 또는 계약금․중도금 환급 보증

- 사업주체가 부도, 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급

※ 입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우

분양보증서 활용 등

❍ 사업주체가 분양승인을 받고자 하는 경우 시․군․구에 제출토록 규정

- 사업주체가 입주자를 모집하고자 하는 경우 취급기관의 분양보증을 받아 분양승인권자인 시장․군수 등에게 제출토록 의무화

※ 취급기관 : (주)대한주택보증 또는 「보험업법」제2조 제5호에 따른 보증회사 중 국토해양부장관이 지정하는 보증보험을 영위하는 보험회사

※ 「주택공급에 관한 규칙」제7조(입주자 모집 시기 및 조건)

＜기타사항 ＞

○ 보증기간 : 입주자 모집공고승인일로부터 소유권 보존등기일(사용검사 포함)까지 보증

○ 채권 및 채무자 ┍ 보증 주채권자 : 입주예정자(분양계약자)

┕ 보증 주채무자 : 사업주체

※ 현재 공기업인 대한주택보증(주)이 사실상 독점적으로 보증업무 수행

대한주택보증 일반현황

연혁 및 사업범위

＜그림. (주)대한주택보증 연혁＞

1993.4. 24.		1993. 4. 26.		2003. 7. 1.		2005. 6. 30.		2009. 5. 14.
주택사업공제사업 설립등기		분양보증 등 14개 보증 및 융자 업무개시		주상복합분양보증 조합주택시공보증 임대보증금보증 신규 취급		하도급 대금 지급보증 신규취급		미분양 투자 상품분양 보증사업 신규취급

❍ 주택분양 및 주택사업금융(PF) 보증 등 13개 보증상품 운영

- ‘93년 설립이후 13개 보증업무를 수행하고 있으며, ’09년 미분양 주택매입 영역까지 사업범위 확장

❍ 정부와 금융기관 등이 최대 주주

- 대한주택보증(주)은 정부 등이 최대주주로 전체 지분의 약68.6%를 보유하고 있으며, 기타 금융기관과 주택업체 등이 나머지 지분 보유

＜표. (주)대한주택보증 주주현황(‘09. 12. 31.현재)＞
		구 분	지분(%)	출자액(억원)	비 고
		계	100%	32,320
		정부	55.05%	17,791	국토해양부
		정부투자기관	0.83	271	LH공사 등
		금융기관	17.88	5,778	국민은행 등 10개 기관
		주택업체	13.4	4,326	현대산업개발(주) 등 537개사
		자기주식	12.75	4,122
		기타	0.09	32

* 자료 : (주)대한주택보증

최근 분양보증 실적

❍ 최근 6년간 3,399건(216조원)의 분양보증을 통해, 1조 4천억원의 보증료 징수

＜표. 대한주택보증 연도별 보증 현황(‘10. 6. 30. 현재)＞

구 분	계	2005	2006	2007	2008	2009	2010
보증건수(건)	3,399	768	746	923	425	336	201
보증금액(억원)	2,161,350	369,308	418,545	788,953	197,395	265,801	121,348
보 증 료(억원)	14,744	3,244	3,072	5,263	998	1,476	691

주) 분양보증 : 주택분양보증, 주상복합주택분양보증, 주택임대보증/ *자료 : 대한주택보증

분양보증 사고 처리기준 및 처리절차 등

사고처리 기준

❍  대한주택보증(주) 약관에 따라 ”보증사고“ 해당여부 판단

- 대한주택보증(주) 관할 지점장이 약관에 의해 ‘사회통념상 주채무자의 정상적인 주택분양계약 이행을 기대하기 어려운 상태’로 정의

※ 보증사고 : 「주택분양보증약관」제1조 제4호 가목 내지 라목

＜대한주택보증(주)의 “보증사고” 판단기준＞

ㆍ 사업주체(주채무자)에게 부도·파산·사업포기 등의 사유가 발생한 경우

ㆍ 감리자가 확인한 실행 공정율이 예정 공정율(주채무자가 감리자에게 제출하는 예정 공정표상의 공정율)보다 25% Point이상 미달하여 보증채권자(분양계약자)의 이행청구가 있는 경우. 다만, 입주예정자가 없는 경우에는 이행청구를 요하지 아니함

ㆍ 감리자가 확인한 실행 공정율이 75%를 초과하는 경우로써 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어, 보증채권자의 이행청구가 있는 경우

ㆍ 시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자의 이행청구가 있는 경우

분양사고 처리절차

분양사고발생		ㆍ개인에게 납부중지 통보 ＜신문 공고 또는 홈페이지＞
이행방법 선택통지 또는 유보통지		ㆍ개인이 원하는 이행방법의 선택 통지 ＜다만, 회생절차개시를 신청한 사업주체 등이 계속 공사를 원할 경우에는 통지를 유보할 수 있음＞
현장조사 및 사업성 검토		ㆍ현장조사 시 사업주체가 분양계약현황을 충분히 제출하지 않을 경우 개별 확인 실시
이행방안 결정		ㆍ개인의 2/3이상이 환급을 선택한 경우에는 환급이행으로 결정 ㆍ그 이외의 경우 보증회사에서 분양이행 또는 환급이행 결정

분양사고 주요 처리유형

❍ 주채무자(사업주체) 회생절차 개시 신청

보증사고 발생

회생절차

개시신청

재산보전

처분/결정

계속사업

허용신청/승인

공사재개

❍ 대한주택보증(주) 직접 분양이행

＜승계시공자 선정＞

ㆍ경쟁입찰

ㆍ수의계약

ㆍ회사직접시공

분양보증 이행결정

(주)대한주택보증

ㆍ잔금납부

ㆍ입주

ㆍ소유권 이전등기

입주 및 소유권

보존등기

ㆍ기성신청

ㆍ기성검사

ㆍ대금지급

공사완료

사용검사

ㆍ기성신청

ㆍ기성검사

ㆍ대금지급

공사재개

(주)대한주택보증

※ 분양대금 납부 : 분양대금 납부중단 통보 → 분양이행 안내문 통지 → 분양대금 납부

❍ 대한주택보증(주)의 계약금 및 중도금 등의 환급이행

ㆍ환급이행 청구서

ㆍ대위변제증서(영수증 겸용)

ㆍ계약 및 입주금 납부 확인서

ㆍ계좌입금의뢰서 및 통장사본

ㆍ분양계약서 원본

ㆍ입주금 납부영수증(무통장 입금증)

ㆍ인감도장 및 인감증명서

ㆍ기타 필요한 서류

환급청구

서류심사

ㆍ개인 은행계좌로 무통장 입금

환급금

지급

ㆍ대한주택보증 서류심사 후 환급액 확정

환급액

확정

ㆍ입주자의 2/3이상이 원하는 경우 한함

ㆍ계약금 및 중도금의 환급

환급이행

결정

ㆍ환급이행 청구서류 및 제출 장소 등

＜우편 및 홈페이지＞

환급이행

안내문 발송

※ 대한주택보증(주) 부채증감 현황 : 1조 5천억원(‘09년) → 2조 2천억원(‘10년), ↑32%

Ⅲ		문제점 및 개선방안

1		보증계약 승계 등에 대한 알권리 보호 및 감독강화

현   황

❍  주택분양보증 가입 여부에 대한 시․군․구 확인 실시

- 사업주체가 시․군․구로부터 입주자 모집승인을 얻고자 하는 경우 주택분양보증서를 함께 제출토록 해 주택분양보증 가입여부 확인

※「주택공급에 관한 규칙」제7조에 따라 입주자 모집을 위한 사전 조건에 해당

문 제 점

❍ 사업주체 변경 등에 따른 주택분양보증 승계여부 감독체계 미흡

- 최초 주택분양보증 가입여부는 입주자 모집 승인시점에서 시․군․구에서 확인해 분양계약자들을 보호하고 있으나,

- 이후, 사업추진과정에서 사업주체가 변경되어 주택분양계약이 승계될 경우 분양계약자는 배제되고, 사업주체와 대한주택보증(주)의 동의에 의해서만 결정

※ 대한주택보증(주)의 동의가 없으면 보증의 효력 상실

※ 사업주체를 변경(A사 → B사)하는 사업계획변경승인 시에는 분양계약자들로부터 서면동의를 받지만, 주택분양보증의 승계 여부는 분양계약자가 배제된 상태에서, 사업주체(A사 또는 B사)와 대한주택보증(주)의 상호 약정에 의해 처리

＜주택분양보증약관＞

○ 제5조(보증의 실효) 보증서 발급 이후에 보증서에 기재된 주택사업에 대하여 「주택법」제16조에 규정에 따라 다음 각호 사업계획변경이 승인된 때에는 그 변경승인일 이후에 납부한 입주금에 대하여 효력이 상실됩니다. 다만, 서면으로 보증회사의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니합니다.

1. 사업주체의 변경,   2. 분양주택을 임대주택으로 변경

❍ 주택분양보증 효력 상실 또는 승계 등에 대한 분양계약자 파악 곤란

- 주택분양보증 효력유지 및 승계 여부가 분양계약자에게 통보되지 않아 분양계약 당사자 인지곤란 및 피해발생 우려

※ 분양계약자는 최초 분양계약 시 배부받은 주택분양보증증권이 유효한 것으로 간주 우려

개선방안

❍ 주택분양보증의 승계 및 신규 가입여부에 대한 확인절차 개선

- 사업계획 변경 시 당초 분양 승인된 주택에 대한 분양보증의 효력상실여부를 입주자 모집 승인 시와 동일하게 시․군․구에서 확인토록 개선

❍ 주택분양보증 실효 보고 등 의무화

- 대한주택보증(주)의 약관에 따라 주택분양보증의 효력이 상실되거나  변경되는 경우, 사업주체 및 대한주택보증(주)으로 하여금 관할 시․군․구 보고토록 하고 주채권자인 분양계약자들에게 통보토록 개선

※ 임대주택 보증의 경우 실효 등을 예고 통지하고 있는 점을 감안할 때 사업승인권자의 사업승인 현장에 대한 현황관리와 분양계약자들의 권익 보호 및 투명성 강화

＜임대주택의 보증 실효 통지＞

○ 보증관리세칙 제29조(하도급 대금의 직접지급) 임대보증금 완료시 주 채무자가 보증신청을 하지 않은 경우 임차인대표회의, 임차인에게 “보증기한완료 예고통지”를 실시하고, 사업승인권자인 시․군․구청장에게 “임대주택보증 기간 만료에 관한 통지”를 하고 있음

개선방안

□ 「주택공급에 관한 규칙」제7조

○ 사업주체의 변경 등에 대해 주택분양보증의 승계여부 등을 확인․통보하도록 개선(예시)

현 행	개 정 안
제7조(입주자 모집시기 및 조건) ①(생략) 1. (생략) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 영 제106조제1항제1호에 따른 분양보증(이하 "분양보증"이라 한다)을 받을 것	제7조(입주자 모집시기 및 조건) ①(현행과 같음) 1. (현행과 같음) 2.----------------------------------------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------받아야 하며(이 경우 분양보증 약관에 따른 사업주체의 변경 등으로 인해 보증이 실효되거나 변경된 경우를 포함한다), 보증기관은 당초 보증내용이 변경된 경우에는 승인권자와 분양계약자에게 이 사실을 지체 없이 보고하거나 통보하여야 한다.
가. ～ 나. (생략) ②～⑧(생략)	가. ～ 나. (현행과 같음) ②～⑧(현행과 같음)

※ 「주택법」체계를 고려해 취지에 맞게 관계법령 개선

2		주택분양계약자에 대한 권익보호 증진

현   황

❍  분양보증 사고발생시 15개 사유에 해당하는 경우 대한주택보증(주) 보증 약관에 따라 보증이행 대상에서 제외

＜분양보증에서 보상하지 않은 사항＞

○주택분양보증 제4조(보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금 등의 납부)①보증회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보증채권자 및 분양권을 양수한 자에게 보증 채무를 이행하지 아니합니다.

1. 천재지변, 전쟁, 내란 기타 비슷한 사정으로 주 채무자가 주택분양계약 미 이행

2. 주 채무자가 대물변제, 허위계약, 이중계약 등 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 경우

3. 입주자 모집공고 전에 주택분양계약을 체결하지 않은 자가 납부한 입주금

4. 보증채권자가 입주자 모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금

5. 보증채권자가 입주자모집공고에서 지정한 입주금납부계좌에 납부하지 아니한 입주금

6. 보증회사가 납부중지를 통보한 후에 그 납부중지 통보계좌에 납부한 입주금

7. 보증채권자가 입주자 모집공고에서 정한 납부기일 전에 납부한 입주금중 납부기일이 보증사고일 후에 해당하는 입주금

8. 보증채권자가 분양계약서에서 정한 계약금 및 중도금을 초과하여 납부한 입주금

9. 보증채권자가 납부한 입주금에 대한 이자, 비용, 기타 종속채무

10. 보증채권자가 대출받은 입주금 대출금의 이자

11. 보증채권자가 입주금 납부지연으로 납부한 지연배상금

12. 보증사고 전에 주택분양계약의 해제 또는 해지로 인하여 주 채무자가 보증채권자에게 반환하여야 할 입주금

13. 주 채무자가 입주자 모집공고에서 정한 입주예정일 이내에 입주를 시키지 못한 경우의 지체상금

14.「주택공급에 관한 규칙」에 따라 입주자 모집공고에서 정한 주택 또는 일반에게 분양되는 복리시설의 분양가격에 포함되지 않은 사양

15. 보증채권자가 제6조의 보증채무이행청구서류를 제출하지 아니하거나 제7조의 협력의무를 이행하지 않은 등 기타 보증채권자의 책임 있는 발생하거나 증가된 채무

❍「주택공급에 관한 규칙」등에 위배되는 사항이 대부분 차지

- 분양보증이 거부되는 사항의 대부분은 대물변제․허위계약․이중계약 지정계좌 미 입금 등이 대부분을 차지

※ 최근 2년간 국민신문고에 제출된 고충민원 51건 중 약 52%가 이에 해당

※「주택분양보증약관」제4조(보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금 등의 납부)해당

❍ 보증사업장에 대한 대한주택보증(주)의 실질적인 관리체계 구축․운영

- 대한주택보증(주)은 사업주체의 재무사정, 분양계약자 및 분양관계 현황, 공사의 진척정도 등 상시 관리체계 구축 및 운영

※「보증규정」과 「보증관리세칙」등에 근거해 월간보고․분기보고․특정보고․현장점검 등을 통해 실질적으로 보증사업장 관리 및 전반적인 사업현황 인지

＜표.「보증관리세칙」에 따라 입주자 모집 후 대한주택보증(주)에서 확인하는 사항＞

구 분	보고 및 점검대상	비 고
월간보고	○공정 부진율이 20퍼센트 이상인 사업장 ○공사가 중단된 사업장 ※ 감리자가 확인한 공정확인서 또는 공정신고서	제3조 제6조
분기보고	○입주예정자 명단, 분양대금 수납현황 ○단독관리 또는 공동관리 중인 사업장인 경우	제5조
특정보고	○입주자 모집공고 승인서 징구 -보증금액과 보증세대의 일치 여부 -모집공고안의 대지비와 입주자모집승인서의 대지비가 같은지 여부 -보증서 발급 시에 지정한 입주금납부계좌와 입주자모집공고승인서에 표시된 입주금납부계좌가 같은지 여부 -약관상의 보증채무의 내용과 대상이 아닌 채무에 대한 표시 여부	제4조
공정․분양관리	○공정관리는 매월 단위로 관리/ 분양관리는 분기 단위로 관리	제9조
현장점검 *주의 ․ 관리 사업장 *BB+등급 이하사업장 *자금인출 승인시	○감리자가 확인한 공정률의 적정성 확인 - 감리자 공정확인서 미징구시 또는 감리자 확인 공정률이 부적절하다고 판단될 경우에는 현장 공사 진행사항 점검 확인 ○실 분양세대 및 분양률 파악 ○수정된 계획누계공정표의 적정성 여부 확인 ○공정 및 분양 부진사업장 점검시 부진 사유 및 처리계획 파악 ○사업계획승인조건 및 보증심사시 부여조건 이행 여부 확인 ○현장민원 및 기타 특이사항 파악	제18조

문 제 점

❍ 보증제외 대상 방치 후 사고 시 보증대상에서 제외

- 보증대상에서 제외되는 허위계약․대물변제․이중계약 등에 대한 현황 파악이 가능한데도 이를 방치하다가 분양사고 후에는 보증대상에서 배제

※ 대한주택보증(주)은 사업 초기단계부터 월간․분기 보고 등을 통해 각종 현황 등을 파악 →  분양초기 단계부터 부적격 분양계약자 선별을 통한 피해예방 필요

＜고충민원 제출 사례＞

〔고충민원 2AA-0×07-×××××× 외 12건〕

○ 분양받은 아파트 사업주체의 부도 등으로 인해 주택분양보증회사인 대한주택보증(주)으로부터 분양대금을 환급받은 과정에서 계약금이 입주자 모집공고 시 지정한 은행계좌로 입금되지 않았다는 이유로 환급을 거절하고 있으니 납부한 계약금을 돌려받을 수 있도록 도와 달라

〔고충민원 2AA-0×07-××××××〕

○ (주)대한주택보증은 신청인이 계약시 납부한 계약금이 입주자모집공고 및 분양계약서상 지정된 수납계좌로 입금된 사실을 확인할 수 없다는 이유로 환급하지 않고 있으니 계약금을 돌려받을 수 있도록 도와 달라.

❍ 대한주택보증(주)의 분양계약자에 대한 권리보호 소홀

- 분양보증약관에 따라 실제 분양계약자들이 입을 수 있는 재산상 손실 등의 우려가 있는 사항에 대한 안내 및 소명기회 제공 등 소홀

※ 사업주체와 주택분양계약 체결 시 「주택분양보증약관」배부가 전부

※ 사업주체가 부도를 내거나 공사가 중지되어도 분양계약자들이 이를 조사할 권한이나 능력이 없는 점을 감안할 때 보증이행자인 대한주택보증(주)의 역할 중요

＜대한주택보증의 법적 성질＞

○ 대한주택보증(주)은 준시장형 공기업으로 주택분양보증업무를 조건부 3자를 위한 계약*의 형태로 독점적으로 수행

※ 정부 등이 최대주주로 전체 지분의 약68.6%를 보유

○ 주택분양보증약정의 법적 성질(=조건부 제3자를 위한 계약)(대판 2006.5.12, 2005다68783) : 주택분양보증은 그 성질상 조건부 제3자를 위한 계약으로서, 제3자의 지위에 있는 수분양자는 주택분양보증계약의 내용에 따라 수익의 의사표시에 의하여 주택분양보증인에 대한 분양계약상의 권리를 취득함과 동시에 그와 반대급부의 관계에 있는 의무를 부담

개선방안

❍ 보증이행 대상 분양계약자에 대한 보호방안 마련

- 사업주체로부터 제출받은 입주자 명단 및 분양대금 수납 현황 등 관련 자료를 적격 심사해 부적격 분양계약자 사전 배제를 통한 피해 예방

※ 매월 및 분기별 보고 등을 실시하는 점을 감안해 대한주택보증 보증심사등급(예시. BB+이하 업체)에 따라 선택적인 심사제도를 도입을 통한 세부 검증실시

- 대한주택보증(주)의 심사 시 부적격자로 통지된 분양계약자에 대한 소명기회 부여 및 계약금과 매 중도금 납입일 마감 후 보증현황 등 통보

※ 분양계약자들은 분양사고가 발생하기 이전에는 개별 보증현황을 알 수 없으므로 대한주택보증(주)에서 분양계약자들에게 매 단계마다 보증현황 통보

주택분양보증약관 (주택분양자에게 교부)	○보증대상자의 심사기준, 시기 등 명시 - 분양계약자가 계약·중도금을 납입후 일정 기간내(예시 60일) 심사 ○입주자들에게 소명 및 대한주택보증(주)에서 보증하고 있는 사항 등에 대한 통지 등 - 소명기간(14일), 보증내역 통보(납입종료일 30일 이내)
보증관리세칙	○보증대상자에 대한 정밀심사·소명·보증내용을 통지 할 수 있는 규정 신설 ※보증약관에 신설되는 사항에 대한 대한주택보증(주) 업무처리 절차 기준 마련

＜그림. 대한주택보증(주) 심사 및 검증체계 처리 흐름도＞

대한주택보증(주)

소명

①분양계약 후

②매회 중도금 납부 후

③부적격자 확정 통보

①부적격자 소명 요구

②각 단계별 보증내역 통보

주택분양

보증이행

분양계약

자료제출

분양보증대상

검사․심사

주택분양계약

＜사업주체+입주민＞

주택분양보증약정

＜사업주체 + 대주보＞

＜별지＞

○○주택분양보증내역 및 소명 안내(예시)

1. 주계약자 : ○○○(주민등록번호)

2. 사업주체 : ○○건설(주), 시행사 ○○(주)

3. 보증물건 : ○○시 ○○동 ○○(a) 00동 0000호

구 분	계약금	1차 중도금	2차 중도금	3차 중도금	4차 중도금	5차 중도금	비 고
납입대상금액
보증금액(천원)

4. 소명요청사항

○ 귀하께서 계약하신 ○○(a) 0000동 0000호는 (대물계약․이중계약․허위계약)으로 판단되므로 ○일 이내에 당사를 방문하시어 소명하여 주시기 바라며, 정해진 기일 내에 소명하지 않은 경우 우리 회사의 주택분양보증대상에서 제외됨을 알려드립니다.

․

․

※ 기타 필요한 사항 명시

․

2012. ○. ○.

대한주택보증(주) 서울 ○○지점장(인)

	개선방안
□ 주택분양보증약관 ＜이하 신설(예시)＞ 제7조2(보증대상자의 심사 등)①보증회사는 당해 주택보증의 보증채무의 확정과 보증채권자의 자격 유무를 판단하기 위해 다음 각 호의 시기에 제4조(보증대상이 아닌 채무 등)의 규정에 해당하는지 여부 등을 보증회사의 보증규정이 정하는 바에 따라 심사합니다. 1. 계약금 납입일이 종료된 후 2. 매회 중도금 납입일이 종료된 후 ② 보증회사는 제1항에 따른 심사에 필요한 경우 보증채권자에게 14일간의 기간을 주어 소명을 요청할 수 있으며, 보증채권자는 소명이 충분하지 않다고 판단되는 경우 제4조(보증대상이 아닌 채무 등)의 규정에 따라 보증대상에서 제외할 수 있습니다. 제7조3(분양보증 내역 등의 통보)보증회사는 다음 각호에 해당하는 시기에 보증채권자가 주 채무자와 주택분양계약 체결에 따라 납부된 계약금 및 중도금 등의 보증내역을 회사에서 정한 서식에 의해 다음 각 목의 시기에 통보 사항을 보증채권자에게 통지합니다. 1. 계약금 보증내역 : 입주자 모집공고에서 정한 계약기간 종료일로부터 60일 이내 2. 중도금 보증내역 : 주택분양계약서에 명시된 매 회 중도금 납입 종료일로부터 30일 이내 3. 보증의 실효 등 : 제5조(보증의 실효)의 규정에 따라 보증이 실효되거나, 같은 조 각호에 따른 사업주체의 변경이나, 분양주택을 임대주택으로 변경하는 경우 보증회사의 동의내역과 보증내용 변경내용은 원인 발생일로부터 30일 이내 4. 제7조2 제2항에 따라 보증대상에서 제외되는 경우 : 보증채권자가 소명자료를 제출한 날로부터 30일 이내 제7조4(정밀조사 등의 실시) 보증회사는 주택분양보증사고가 발생한 경우 제7조2의 규정에도 불구하고 정밀심사 등을 실시해 보증채권자의 명백한 귀책사유가 있다고 판단되는 경우 제4조(보증대상이 아닌 채무 등)에 해당하는 보증 채권자에 대한 보증이행을 이행하지 않을 수 있습니다. □ 보증관리세칙 ＜이하 신설(예시)＞ 제7조2(보증대상자에 대한 심사 등)① 영업점장은 제5조 내지 제7조의 규정에 따라 징구된 보증사후관리 자료에 대해 주택분양보증약관에서 정하는 보증대상이 아닌 채무 등에 대해 정밀조사를 실시하여야 한다. ② 영업점장은 제1항에 따라 정밀조사를 실시한 결과 보증대상이 아닌 채무 등으로 판단되는 계약자 및 중도금에 대해 보증채권자에게 소명을 요청할 수 있다. ③ 영업점장은 제2항에 따라 보증채권자가 제출한 소명자료를 심사한 결과 주택분양보증약관에서 정하는 보증대상에 적합하지 않다고 판단되는 경우 정관 제48조의 규정에 따라 설치된 심사(실무)위원회의 심의․의결을 거쳐 보증채무자에게 이를 즉시 통지하여야 한다. ※ 심사(실무)위원회 등의 구성․운영 방법 등은 대한주택보증(주)에서 별도로 정함 제7조3(분양보증내역 등의 통보)①영업점장은 제7조2의 심사를 거쳐 계약금 납입단계, 매 중도금 납입단계 마다 별지○호 서식에 따라 보증채권자에게 보증내역을 통지하여야 한다. ② 제1항에 따른 통지는 주택보증약관 제7조의 3에서 정하는 기일 이내로 한다.

3		우월적 지위 남용방지를 통한 하도급업체 등 보호

현   황

❍ 보증사고 예상 시 협약에 따라 대한주택보증(주)이 입주금* 단독관리

* 입주금 : 분양 보증채권자(주택계약자)가 납부하는 계약금 및 중도금 납입금

- 사업진척이 원활한 경우 사업주체가 입주금 등을 관리 하지만, 사업이 지연되어 관리단계에 도달되면 대한주택보증(주)이 입주금 단독관리 행사

※ 정상(공정부진 15%미만) → 주의(공정부진 15%～20%미만) → 관리(공정부진 20%이상)

＜보증관리세칙＞

제16조(입주금의 관리 방법) ① 입주금 관리는 다음 각 호에 정하는 바에 다라 단독관리 또는 공동관리토록 한다.

1. 단독관리

가. 보증규정시행세칙 제6조 제1항 제3호에 해당하는 경우

나. 보증승인 조건으로 입주금을 회사 단독관리토록 하는 경우

다. 사업주체가 입주금 관리 협약서 체결에 협조하지 않거나 부동의 하여 제12조 제2항에 의거 입주금 납부계좌를 개설하는 경우

라. 사업주체 등이 회사단독관리를 요청하는 경우

마. 기타, 영업점장이 회사 단독관리의 필요하다고 판단하는 경우

2. 공동관리 : 회사 단독관리에 해당하지 아니하는 경우

❍ 입주금 직접관리를 통해 실질적인 사업주체 역할 수행

- 사업장에서 하도급 공사를 행하는 자에게 공사대금을 사업주체 명의가 아닌 대한주택보증(주) 명의로 직접지급하면서 사업주체 역할 수행

※ 「보증관리 세칙」제37조(입주금의 인출방법)

＜그림. 대한주택보증(주) 입주금 통장 관리 시 하도급 대금지급 등 흐름도＞

하도급 대금 지급

입주금

입주금 통장관리권 확보

＜대한주택보증(주)＞

하도급 대금 지급요청

＜사업주체＞

보증사고

예상시

입주금 통장관리

＜사업주체＞

하도급 대금 지급

＜대한주택보증(주)＞

문 제 점

❍ 대한주택보증(주)의 사업주체 권리 등에 대한 일방적 권리 제한 및 박탈

- 월간․분기․특정 점검 및 현장관리 등을 지속적으로 실시해 보증계약 사업장에 대한 지속적인 관리를 실시하고 있지만,

- 사전예고 없이 대한주택보증(주)의 필요에 따라 사업주체 권리를 일방적으로 제한하고, 분양사고 처리하는 행태 지속

❍ 대한주택보증(주)의 공사대금 지급 거부로 인한 피해사례 발생

- 대한주택보증(주)은 입주금 통장을 직접관리하면서 시공사의 지급 요청에 의해 하도급업체에게 공사대금을 계속해서 직불하였으나,

- 분양사고 직전 일부 공사대금은 시공사가 지급을 요청하였지만 하도급업체가 계약 당사자가 아니라는 이유로 공사대금 지급 거부

※ 실제 하도급업체가 공사를 시행했는데도 불구하고 대한주택보증(주)이 공사대금 지급을 거부해 영세 하도급업체와 일용직 노동자 등 사회적 약자 피해유발

→ 대한주택보증(주)은 환급이행 후 제3자 매각을 통해 시행된 공사만큼의 부당이익 편취 가능성 상존

＜고충민원 제출사례＞

○ 신청인은 ◇◇도 △△시 △△동 △△번지 외 20필지상 ○○주상복합아파트 시공사인 (주)□□건설의 하도급업체로 공사에 참여 하였으나, (주)대한주택보증이 분양 사고처리전인 00년 0월부터 (주)□□건설에서 관리하던 분양대금 통장을 강제 인수해 관리하면서 신청인 등에게 하도급 공사대금 약 20억원을 7회에 걸쳐 직접 지급해 신청인도 이를 신뢰하고 공사 계속 실시

○  그러나 (주)대한주택보증에게 00년 00월에 청구한 하도급 대금에 대해서는 사업주체인 (주)□□건설과의 계약에 의해 발생된 것이므로 (주)대한주택보증은 법적의무가 없다는 이유로 이를 지급하지 않아 일용직 노동자와 영세 협력사가 도산에 위험에 처해 있으니 도와 달라는 취지의 민원 제출

⇒ 미지급 하도급 공사대금 약8억원을 지급할 것을 대한주택보증에 시정권고(‘10. 4. 권익위)

사업승인

(‘07. 1.)

공사추진

대주보

통장관리

(‘09. 6.)

대주보

사고처리

(‘10. 1.)

하도급 대금 미지급(8억)

민원제기

(시정권고)

개선방안

❍ 보증회사가 사업장 관리 항목상 관리사업장으로 분류하여 입주금을 관리하는 경우 참여 하도급업체 등에 대한 지급방법 등 세분화

보증관리세칙 개정 (대주보 자체 업무처리 규정)	○하도급 업체 등 이해 당사자의 공사시행 요건․공사대금청구 방법· 대한주택보증의 사전 승인을 얻어야 할 사항 등 규정 ○하도급업체 등에 대한 기성금 지급시기 구체화(예시. 1개월 마다) ○하도급 업체가 공사대금을 받기 위해 대한주택보증에 보고하여야 할 의무부과(예시. 공사실적 보고 7일마다)

개선방안

□ 보증관리세칙 개정

○ 입주금 직접관리 시 입주금 인출 방법 등의 구체화(예시)

현 행	개 정 안
제37조(입주금의 인출방법) ①영업점장은 입주금을 관리할 경우 사업진행상황 등을 감안하여 다음 각호 중 적절한 입주금 인출방법을 결정하여야 한다.	제37조(입주금의 인출방법) ①영업점장은 입주금을 관리할 경우 사업진행상황 등을 감안하여 하도급 업체 등 이해 당사자에게 입주금을 인출하여야 하며, 영업점장은 사업시행사 및 시공사 등의 협조를 받아 하도급 업체 등 이해 당사자에게 공사시행 요건․공사대금청구 방법 등을 통지(다만, 개별적인 통지가 곤란한 경우 해당 사업장내에 공고함으로써 이를 갈음할 수 있다.) 하여야 하며, 하도급업체 등은 공사 시행시 영업점장의 승인을 얻어야 한다.
1. 사업시행자 또는 시공자에게 인출 2. 사업시행자, 시공자 및 하도급업체 등에게 직불	1. ＜삭제＞ 2. ＜삭제＞
②제1항제1호에 따라 입주금을 인출하는 경우로서 영업점장이 필요하다고 인정하는 경우에는 하도급업체에 대한 기성금지급내역 및 공사진행상황 등을 확인할 수 있는 서류를 받아 검토한 후 그 결과에 따라 기성금 감액 등을 할 수 있다.	②제1항에 -------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------기성금 감액 등을 할 수 있으며, 기성금 지급을 매 1개월 단위로 지급하여야 한다.
③제1항제2호에 따라 입주금을 직불하는 경우에는 인출금의 적정성 여부를 확인한 후 ＜별표 4＞의 항목별 입주금 직불대상에서 정하는 바에 따라 직불하여야 한다.	③제1항에 -------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
＜신설＞	④하도급 업체 등은 보증회사에게 매 7일마다 공사 진행 상황 등을 보고하여 이를 확인 받아야 한다.
＜신설＞	⑤영업점장은 제2항에 따라 하도급 대금 등을 직접 지급하는 경우 사업시행사 및 시공사의 확인서 등을 징구할 수 있으며, 하도급업체 등에 직접 인출한 경우 이 사실을 사업시행 및 시공사에게 통보하여야 한다.
＜신설＞	⑥영업점장은 분양보증사고, 기타 부당한 이유로 제4항에 따라 보고된 공사대금을 미지급하여서는 아니된다.

Ⅶ		조치사항

분 야 별	조 치 사 항	관련 법령	관련 부처	조치 기한
1. 보증계약 승계 등에 대한 알권리 보호 및 감독강화	○ 주택분양보증이 실효․변경되는 경우 사업주체 및 대한주택보증(주)의 보고 및 통보 방안 마련 ※ 시․군․구 → 보고(감독체계 마련) ※ 분양계약자 → 사업주체 변경 및 주채무자 변경사실 등 통보	주택법	국토 해양부 ․ 대한주택보증보험(주)	‘11. 12.
2. 주택분양계약자에 대한 권익보호 증진방안 마련	○ 분양계약자 사전심사제도 도입을 통한 분양계약자 보호방안 마련 ※ 대주보 기준(보증등급 유형 등)에 미달하는 사업주체와 계약된 분양계약자에 대한 사전심사 체계 마련 ○ 분양계약자 소명기회 부여 및 보증현황 통보 방안 마련 ※ 분양계약자에게 분양보증내역 수시(계약 및 매회 중도금 납입 후) 통보	주택분양보증약관 ․ 보증관리 세칙	국토 해양부 ․ 대한주택보증보험(주)	‘11. 6.
3. 우월적 지위 남용방지를 위한 하도급업체 등 보호	○ 대한주택보증(주)의 입주금 관리에 따른 참여 하도급업체 등에 대한 입주금 지급체계 마련 ※ 입주금 관리 사실에 대한 공고, 입주금 지출 방법(하도급 대금 등 지급 요건, 지급시기, 등) 명문화	보증규정 시행세칙	국토 해양부 ․ 대한주택보증보험(주)	‘11. 6.