전세자금 보증 신청절차 간소화 방안

2010. 8.

	국민권익위원회
	제도개선총괄담당관

목   차

Ⅰ. 추진배경 ............................................................................................................ 1

Ⅱ. 전세자금 보증제도 제도현황 ............................................................ 2

Ⅲ. 문제점 .................................................................................................................  3

Ⅳ. 개선방안 ............................................................................................................. 4

Ⅴ. 조치 사항 .................................................................................................... 5

[참고] 관련법령  및 양식/ 6

Ⅰ. 추진배경

□ 검토배경

○ 한국주택금융공사에서는 서민의 주거안정을 위해 전세자금  보증제도를 ‘04년부터 운영 중이며 보증액도 증가추세

※1조 3,054억(‘04) → 4조 6,757억(’09)

○ 보증 신청 시 필요 서류인 임대차계약 사실확인서의 징구가  국민 불편을 가중시키는 요인이 된다는 민원 다수 발생

- 임대차계약 진행과정에서 임대차계약 사실확인서의 작성에  대한 임대인의 협조 문제로 계약 당사자 간 분쟁 사례 발생

＊확인서를 작성하는 과정에서 집 주인이 동의를 거부하거나 인간적인

모멸감을 주는 경우가 있고 임대차 여부 등은 임대차계약서를 통해서도   파악할 수 있는 만큼 서민들의 입장을 감안하여 임대차계약 사실확인서를   구비서류에서 제외 요청  (국민신문고 2010.7.7)

○ 보증 신청단계에서 발생하는 국민 불편사항을 개선하여 현 전세  자금 보증제도를 보다 서민친화적인 방향으로 개선할 필요

□ 추진경과

○ 자료수집 및 실태조사(7.19∼23)

○ 개선방안 마련(7.24∼30)

○ 관계기관 의견수렴(8.2∼8.9)

○ 위원회 상정(소위원회 8.16, 전원위 8.23)

○ 해당기관 권고(8월말)

Ⅱ. 전세자금 보증제도 현황

□ 전세자금 보증제도

○ 무주택 서민들이 별도의 담보나 연대보증 없이 은행에서 손쉽게

전세자금을 빌릴 수 있도록 신용보증을 해주는 제도

- 전세보증금 반환채권을 담보로 대출하는 것이 아니라 한국주택     금융공사가 발급한 보증서를 토대로 신용대출 이루지도록 지원

- 보증신청 시 필요서류: 보증신청서, 개인정보제공 동의서, 임대차계약서 사본, 소득금액산정 입증서류, 임대차계약 사실 확인서(임대인 자서 날인) 등

○ 전세자금 보증 연도별 공급실적

연도	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010 상반기
보증액 (보증 건수)	1조 3,054억 (84,221)	1조 8,173억 (114,589 )	1조 7,353억 (102,220)	2조 5,366억 (135,909)	3조 5,486억 (158,588)	4조 6,757억 (199,128)	2조 6,334억 (107,633)

□ 전세자금 보증․대출 신청 절차

① 대출사전 상담 : 신청인→ 취급은행

② 임대차 계약 체결: 신청인↔ 임대인

③ 전세자금 보증 및 대출 신청: 신청인→ 취급은행

- 전세자금 보증 업무처리기준에 따른 구비서류 제출

④ 보증심사 및 심사결과 통보: 주택금융공사→ 취급은행

- 임대차계약 사실확인서가 필요한 단계이며, 임대차계약사실확인서는 계약의    내용에 대한 확인과 계약변동 시 임대인의 통보를 요청하고 있음

⑤ 대출금 지급: 취급은행→ 신청인

Ⅲ.  문제점

1. 임대차 계약 사실확인서의 징구는 모두에게 고충 유발 요인

○ 임차인의 고충

- 구비서류의 완비에도 임대인이 임대차계약 사실확인에 협조  하지않으면 대출이 이루어지지 않으므로 임대차계약 사실   확인서의 확보는 사회적 약자 계층인 임차인에 부담

※ 임대차계약사실 확인서의 작성에 임대인이 협력않는 경우 임대차 조사서로          갈음하기도 하나, 대출기관은 임대차계약사실확인서를 선호

- 임대차계약사실확인서 작성 단계에서 임차인은 임대인의 협조  거부당하거나 심한 경우 인격적 모독을 받는 등으로 고충 겪음

※ 한국 주택금융공사에 전세자금 보증 관련민원 ‘10년 상반기중 17건 접수

※ 전세자금 대출 업무를 취급하는 금융기관 실무자와 부동산 중개업자에  의하면  임차인들의 보증신청 과정 중 가장 큰 장애는 임대차계약 사실확인서 확보 이며, 이로     인해 성사단계에 이른 임대차 계약이 파기되는 경우도 있음 (2010.7 실태조사)

○ 임대인의 고충

- 일부 임대인은 대출관련 서류 서명행위가 임차인의 채무이행 책임과 관련  될 것을 우려하여 임대차계약 사실확인서의 서명에 부담을 느낌

- 임대차 계약관계의 변동 시 임대인이 이를 대출기관에 통보해  줄 것을 요청하는 문구가 있어 임대인의 부담 가중

※ “향후 임차인이 임대보증금 반환을 요청하거나 계약을 해지 하는 경우 아래 은행지점에 알려주시기를 부탁드립니다.”  (확인서의 내용 중)

2. 임대차계약 사실 확인서 징구의 실효성 미약

○ 임대차 계약서와 사실확인 기능 중복

- 공인 부동산중개사의 참여하에 작성된 임대차계약서 만으로도  계약서의 위조 여부 등을 따져 사실확인 효과를 거둘 수 있음에도,

- 임대차계약 사실을 증명하기 위해 임대차계약 사실확인서를    징구하는 것은 임대차계약서의 요구와 중복되는 면이 있음

- 임대차계약이 대부분 공인중개업소에서 이루어지는 현실을 감안  할 때 임대차계약 사실확인서의 징구는 공인중개사 제도에 대한  불신을 가중하는 요인

○ 확인서를 통한 부실채권 방지 기능 부적절

- 임대차계약 사실확인서는 사실확인 기능외에도 계약관계 변동에 대한 임대인의 대출기관에 대한 고지요청 포함

- 임대인의 고지 협력은 법적 구속력이 없는 것으로써 부실채권  방지의 실질적 효과 미약

- 임대차계약 사실확인서에 고지 협력을 포함하는 것은 확인서의   징구 목적이 사실확인 보다는 채권확보의 용이성에 있음을 보여주며,   이는 임대차사실 확인서의 기능으로써 부적절

Ⅳ. 개선방안

○ 임대차 계약 사실확인서의 징구 폐지

- 공인중개업소에서 작성된 임대차계약서 또는 공증된 사인간의  임대차계약서 존재하는 경우에는 임대차 계약 사실확인서 징구 폐지

- 공증되지 않은 사인간의 임대차계약서만 존재하는 경우에도 보증심사 과정에서 임대차 계약 사실확인서 징구 폐지, 대출관련기관에서 우편 또는 방문을 통해 사전 또는 사후에 임대차 사실관계에 국한하여 확인

(조치사항) 「전세자금보증 업무처리기준」중 □임대차계약의 인정 및 계약사실확인 등□에 반영

Ⅴ. 조치사항

구 분	세부개선과제	소관기관	조치기한

임대차계약 사실확인서 징구 폐지	○ 공인중개사의 서명날인이 있는 임대차 계약서 또는 공증된 임대차계약서가 존재하는 경우보증심사와 관련, 임대차계약사실 확인서의 징구 폐지 ○ 공증되지 않은 사인간의 계약서만 존재하는 경우에도, 현행과 같은 임대차계약사실확인서의 징구는 폐지하고 우편 또는 방문을 통해 사전 또는 사후에 임대차 사실관계에 국한 하여 확인	한국주택금융공사	2010. 12.

【관련 법령】

□ 전세자금보증 업무처리 기준(한국주택금융공사)

(2) 임대차계약의 사실확인 방법

①담당자(또는 임대차계약사실 확인업무를 수탁 받은 자. 이하 □조사자□라 함)가 임대인을 방문하여 임대차계약사실을 확인하고□임대차계약사실확인서□(붙임 양식)에 임대인의 자필 서명을 받아야함

②임대인이□임대차계약사실확인서□에 서명을 거부하는 경우 조사자가 작성한 □임대차조사서□로 갈음할 수 있음

【관련 양식】

○ 임대차계약사실확인서

○ 임대차조사서

임대차계약 사실 확인서

1. 본 확인서는 귀하와 임대차계약을 체결한 임차인이 은행에 전세자금을 신청    함에 따라 임대차계약 사실을 확인하기 위하여 임대인으로부터 받는 것입니다.

2. 본 확인서는 임대차계약 사실을 확인하기 위한 목적으로만 활용되오니 부디    협조하여 주시기를 부탁드리며, 향후 임차인이 임대보증금 반환을 요청하거나    계약을 해지하는 경우 아래 은행지점에 알려주시기를 부탁드립니다.

< 임대차계약 내용>

계약 일자
물건 소재지
임차 보증금		임대차기간
임 차 인		임대인

본인은 위와 같은 내용으로 임대차계약을 체결한 사실이 있음을 확인합니다.

년        월         일

임대인 주민번호 :

성명 :                               ( 인 또는 서명)

본인 확인필
직위
성명	(인)

담당자	책임자

임대차 조사서

1. 확인대상 임대차 계약 내용

임차 물건지
임차 보증금
임대차 기간
임 차 인		임 대 인

2. 조사결과

조사 일시
방문처 주소
위 임대차계약의 사실 여부	여( ), 부( )
조사결과 특이 사항
조사결과 위와 같은 임대차계약 사실이 있음을 확인함 조사자 소속: 성명: (인)

3. 확인대상자 관련사항

확인대상	임대인[ 본인, 배우자, 자녀, 기타( ) ]
전화(휴대폰 번호)	( ) -
주소
임대인 본인 이외의 자에게 확인 시 사유	임대인의 [ 출장, 해외거주, 기타( ) ]