제도개선 권고문 권고번호 : 민원제도개선 2009 - 95 호 (2009. 12. 21.)
제 목	공공-민간 합동형 PF사업 개선
대상기관	기획재정부, 국토해양부, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 각 지방도시공사
권고내용	1. PF사업의 체계정비 1-1. 공모 및 심사 단계 개선 - 철저한 사전 타당성 조사, 자율적 공모기간 적용, 실용적 공모설계의 적정성 강화, 토지공급가격의 과도한 경쟁 완화 1-2. 계약․시공 단계 개선 - 토지금액 부담 저감방안 등 검토, 자금조달 방안 검토, SI 등의 사업추진방식 검토, 사업협약 변경요건 명시, 전문 경영관리 능력 확보 1-3. 사업완료단계 개선 - 사후관리․운영 및 평가 강화 2. PF사업의 관리강화 2-1. PF사업에 대한 광역적 차원의 타당성 검토 2-2. PF사업의 협의과정에서 최소한의 조정․관리업무 부여 3. PF사업의 장애해소 3-1. 사업협약 변경 등에 대한 대화의 창구 활성화 방안 필요 3-2. PF사업의 승인․보고기관의 자율적 대화 기회 마련 3-3. PF사업 관련 고충민원처리
조치기한	별지 Ⅳ. 조치사항(22쪽) 참조
근 거	부패방지 및 권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률 제27조,제47조
※ 제도개선 세부내용은 ‘별지’ 참조

위원장   이 재 오

위  원   박 인 제

위  원   이 영 근

위  원   김 필 규

위  원   강 정 혜

위  원   박 정 훈

위  원   송 방 용

위  원   이 유 정

위  원   이 재 화

위  원   조 준 형

위  원   함 인 선

위  원   황 현 주

위  원   이 권 상

위  원   이 재 충

위  원   홍 현 선

<별 지>

「서민생활 안정을 위한 기획조사」관련

공공-민간 합동형 PF사업 개선방안

2009. 12.

	국민권익위원회
	도시수자원민원과

	목 차
Ⅰ. 개 요 1 Ⅱ. 현 황 4 1. PF사업의 의의 및 추진 4 2. 공공기관별 PF사업 내용 6 3. 관련법령 규정 등 9 Ⅲ. PF사업의 문제점 및 개선방향 10 1 PF사업의 종합적 실태분석 및 검토 10 2 PF사업의 체계정비 11 3 PF사업의 관리강화 18 4 PF사업의 애로해소 20 Ⅴ. 조치사항 22 [붙임] 1. PF사업의 현황 23 2. 공공기관별 발주 PF사업 진행상황 25 3. PF사업 공모배점․연도 27 4. 실태조사 및 간담회 참여 주체별 의견 28

Ⅰ. 개 요

□ 조사배경

○ 공공-민간 합동형 PF사업(이하 ‘PF사업’이라 한다)은 공공이 개발한 상업지역을 대상으로 공공의 신뢰성과 민간의 창의성을 결합한  대규모 복합건축 개발모델로 2001년경 도입

○ 공공편익시설의 적기 공급 및 토지활용성 증대 등의 공공성과 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립에 따른 세제 감면 혜택, 건설사의 장기적 수주 물량 확보로 인한 수익성이 결합되어 PF사업 확산

☞ 20건(7개 기관 30.2조원) : (2002～2004년) 4건 → (2005～2006년) 7건 → (2007～2008년) 9건

※ 취․등록세 및 법인세 감면 조건 : 자본금 50억 원 이상, 금융기관 5% 이상 출자

- 대외 금융환경 변화, 수주경쟁, PFV의 수익성 추구에 따른 과다 분양 물량 계획 등 사업성 악화가 우려되나 공공기관과 결합된 상태에서 능동적 대처 곤란

○ PF사업의 부실은 건설회사의 연쇄도산 등 경제 전반에 막대한 파급효과를 초래하고 수분양자 등 다수민원 발생이 예상되어 기획조사 착수

※ PF사업이 장기간 방치될 경우 사업에 참여한 건설업체는 물론 신도시 개발에도 차질을 빚고 지역경제에 상당한 타격이 불가피하다는 점이다.

(서울경제 2009. 6. 25. 사설)

☞ 구분소유권자들의 소유권 등기 요구, 미분양 상가 활성화 요구 등 고충민원 발생

【 고충민원 2BA-0902-005890, 2AA-0812-072745】

○ PF사업의 전반적인 문제점을 참여자 의견 중심으로 살펴 본 후,  시행 중인 사업들의 현황을 중심으로 분석하여 향후 개선방안과  현안 문제에 대한 해결책 제시

□ 조사의 목적 및 방향

서민 생활 안정

PF사업의 원활한 추진

PF사업의 체계정비

PF사업의

관리강화

PF사업의

애로해소

1. PF사업의 체계정비

□ PF사업의 특성에 적합한 사전타당성조사 및 토지공급 등

□ 원활한 추진을 위한 자금조달 및 사업협약변경 등

□ 사후관리 및 평가 강화

2. PF사업의 관리강화

□ 승인․보고기관의 협의 후 PF사업 시행

□ PF사업 승인․보고기관에 조정․관리업무 부여

3. PF사업의 애로해소

□ 사업협약 변경 등 대화창구 활성화

□ 승인․보고기관의 지속적 대화유도

□ PF사업 관련 고충민원처리

주요 개선방향

□ 조사방법 등

○ PF사업 주체별로 분류하여 방문․대면조사를 통한 문제점 파악

- 19개 기관 : 공공 5, PFV 4, 건설 5, 재무적투자 2, 전략적투자 3

○ PF사업 관련 자료수집․분석 및 관련 법규 검토

- PF사업의 현황, 언론보도 내용, 공모 심사기준 및 사업 협약서 등

- 택지개발․도시개발사업, PFV 설립 및 세금 감면 관련법령 규정 등

○ 관련 부처협의, 전문가 자문, 간담회 개최 등 다양한 의견수렴

□ 조사경위

○ PF사업 관련 조사계획 수립 및 기초조사   (‘09. 4.  1. ~ 6. 10.)

○ 공공기관 대상 PF사업 추진현황조사       (‘09. 6. 10. ~ 6. 30.)

○ PF사업(7개 기관, 20개 사업장) 전수조사   (’09. 7. 20. ~ 7. 24.)

○ 조사 자료에 대한 검토․분석 및 의견수렴  (’09. 7. 25. ~ 8. 7.)

○ 관련 부처 및 업체, 전문가 간담회 개최            (‘09. 8. 14.)

○ 추가조사 및 관련 부처 등 협의          (’09. 8. 17. ~  8. 21.)

○ 공공기관․업체 추가의견 수렴            (‘09. 9. 10. ~ 9. 11.)

○ 국토해양부 사전 협의 및 BH보고                 (’09. 9. 24.)

○ 기획재정부, 행정안전부 협의                     (’09. 10. 28.)

○ PFV(Project Financing Vehicle)	: 프로젝트금융투자회사

⇒ 공공기관과 선정된 민간사업자(CI, FI, SI)가 공동으로 설립한 명목회사

○ AMC(Asset Management Company)    : 자산관리회사

○ 공공기관	: PF참여 공공기관(발주처)

○ CI(Construction Investors)	: PF참여 건설회사

○ FI(Financial Investors)	: 재무적투자자

○ SI(Strategic Investors)	: 전략적투자자

<용어의 정의>

Ⅱ. 현 황

1. PF사업의 의의 및 추진

□ 의의

○ PF사업은 특정부지(상업지구)를 대상으로 사업시행자를 공모·선정하고 공공과 민간이 공동으로 출자하여 PFV를 설립한 뒤 PFV의 주관으로 자금 조달 등을 시행하는 개발사업

- 공공은 민간의 창의력 등을 활용하여 계획적 개발이 가능하여 토지의 효율적 이용을 통한 공공성 강화와 개발이익을 공익사업에 재투자

□ 추진절차

○ PF사업의 진행은 공모․심사, 계약․시공, 사업완료 단계로 구분

- 공모․심사단계 : 사업타당성 검토, 공모심사 기준 및 사업자 선정 등

․ 공공기관은 사업대상지 위치, 면적, 사업성에 대한 예비타당성을 조사․의뢰하고 간담회, 외부 전문가의 자문 등으로 사업결정

․ 공공기관은 개발방향․사업구조․시행방안 등을 고려하여 개발건설․사업운영 및 토지가격에 배점을 부여한 공모지침서를 작성하고 공급 토지, 현금 참여․임원 비율 및 공모기간을 결정

- 계약․시공단계 : 협약체결, PFV 설립, 사업의 착공, 시공 및 준공

․ PFV는 입찰한 자료를 작성․제출․심사받아 선정되면 공공기관과 책임․의무사항, 이행보증, 해지 및 손해배상 등 사업협약서 체결하고 공동으로 PFV를 설립

※ 이행보증금 : 사업금액의 5%, 설립자본금 : 사업금액 5～10%(토지금액 포함)

․ PFV는 출자 비율에 의해 사업금액(토지금액 포함)의 10% 자본을 확보한 후 PF사업을 착공하고 시공 과정에서 추가 자금을 확보하기 위해 신주발행 등을 통해 자금 조달

- 사업완료 단계 : 분양․지분 청산, 리츠․자산관리회사(AMC)전환

․ PFV는 PF사업의 진행정도에 따라 주상복합, 오피스텔, 상가 등을 분양․완료하면 지분비율에 의해 수익 및 손해를 청산하고 PFV 해체하여 운영․관리를 위한 자산관리회사(AMC)로 전환

․ PFV는 토지대금에 대하여 손해에 관계없이 현금으로 납부하게 협약되어 있고 토지대금을 납부하지 못하면 수분양자에게 토지소유권을 이전하지 못하는 경우 발생

․ 민간 PFV 참여자는 미분양으로 손해를 볼 경우 쇼핑몰 물량 등 대물로 변제 가능

<PF사업 업무 추진 절차도>

		공모․심사단계						계약․시공단계						완료단계
공공 기관		공모공고(3개월) 사업설명회 개최 선정심의						설립자본금 출자 용지매매계약			착공시 출자 협약해지시 잔존재산처분권			지분청산
			사업자 선정			협약 체결			PFV 설립			건축 시공			건축 준공			사업 완료
민간 사업자		사업계획서 신청예약금 (예정가격의 5%)			협약이행 보증금 납부			설립자본금 출자 (총사업비의 5～10%)			착공시 출자 (총사업비의 10%) 추가자금(신주발행)			건축완공보증 *주민입주시기 연계			분양, 청산 리츠전환 AMC전환

※ 총사업비 = 사업비용+토지가격

2. 공공기관별 PF사업 내용

□ 진행상황

○ PF사업은 공모․심사, 계약․시공, 사업완료단계로 분류하고 용인죽전 역세권 개발 등 20건을 검토․분석

<PF사업 단계별 추진 내용>

구분	공공기관 PF사업	규모
공모․심사단계 (12건)	- 인천도시공사 : 운북복합레저단지 등 4건 - 한국토지주택공사(구한국토지공사, 이하 ‘토공’이라 한다) : 알파돔시티 등 2건 - 한국토지주택공사(구대한주택공사, 이하 ‘주공’이라 한다) : 유니온아크 등 2건 - 경기도시공사 : 파워센터 1건 - SH·부산·황해경제자유구역청 각 1건(3건)	24.8조원
계약․시공단계 (4건)	- 토공 : 메타폴리스, 레이크파크 등 4건 - 주공 : 펜타포트 1건 - SH공사 : 플로팅 아일랜드 1건	4.5조원
사업완료 (2건)	- 토공 : 그린시티, 쥬네브 등 2건	0.9조원

○ PFV 설립 및 사업협약체결 등 공모․심사단계(12건)

- 알파돔시티는 공공기관이 신용보증으로 금융을 조달하였으나 파워센터 등 대부분 사업은 자금조달 문제 등으로 사업지연

○ 공사착공 및 분양 등 계약․시공단계(6건)

- 레이크파크와 플로팅아일랜드는 정상 추진 중이나 펜타포트 등은 상가․오피스텔의 미분양 발생 우려로 시공을 지연

○ 사업완료단계(2건)

- 그린시티는 분양 완료, 쥬네브는 상가 대부분 미분양(87.1%)

□ 사업규모, 참여 지분․임원 비율 및 공모기간 등

○ 공공기관이 20개 사업에 사업 면적 17,299,222㎡(524만평), 토지대금 9.9조원(사업비 32.8%) 등 총 30.2조원 투입 (붙임1 참조)

<공공기관별 PF사업 규모>

(2009. 7. 현재)

공공기관	PF사업	사업면적	사업비	토지대금
7개기관	20건	17,299,222㎡	301,570억	98,917억
토공	화성동탄 메타폴리스 등 8개 사업	667,660㎡	103,108억	34,257억
주공	아산배방 펜타포트 등 3개 사업	234,000㎡	50,896억	13,868억
SH공사	은평뉴타운 개발사업 등 2개 사업	74,872㎡	14,118억	5,004억
부산도시공사	해운대 관광리조트 개발사업	49,900㎡	15,000억	2,300억
인천도시개발공사	도화구역 사업 등 4개 사업	3,121,280㎡	56,448억	15,947억
경기도시공사	광교신도시 내 파워센터	122,510㎡	24,000억	7,900억
황해경제자유구역청	송악지구 개발사업	13,029,000㎡	38,000억	24,645억

※ 8개 공공기관이 21개 사업 추진, 본 조사에서는 광역도시계획의 연계 및 사업 초기 계획 중인 용산역세권 국제업무지구개발(한국철도공사)을 제외

○ 참여 지분비율(12.0~24.9%, 평균 18.56%), 임원비율(16.7~28.34%, 평균 24.37%), 공모기간 3개월

구분	평균	토공	주공	SH공사	인천도시공사	경기도시공사
지분비율(%)	18.56	18.83	19.90	24.90	17.00	12.00
임원비율(%)	24.37	28.34	23.33	26.80	26.68	16.70
공모기간	3개월	3개월	3개월	3개월	3개월	3개월

※ PFV를 구성하지 못한 부산도시공사 및 황해경제자유구역청은 제외

□ 토지공급가격 등 공모배점

○ 토지공급가격 배점을 높이면 배점에 비례하여 토지금액이 상승하게 되는데, PFV는 수주를 위해 최고금액으로 입찰

- 토공(8건) : 감정가, 심사배점 100점 ~ 500점 적용

공모기관	대형 복합 개발사업	총점 : 1,000점			공모 년도
		개발건설	사업운영	토지가격
한국토지공사	용인죽전특별계획구역 역세권	400	600	감정가	2001
	용인동백 테마형 쇼핑물	350	650	감정가	2002
	화성동탄 복합단지	300	400	300	2003
	대전엑스포 컨벤션복합센터	300	400	300	2004
	인천청라지구 외국인 프로젝트	370	530	100	2006
	남양주 별내 복합단지	250	350	400	2007
	성남판교 복합단지	200	300	500	2007
	영등포 교정시설 신축․이전	400	300	300	2008

○ 주공(2건) : 심사배점 동일하게 300점 적용

○ SH공사(2건) : 1건 심사배점 100점, 다른 1건 200점 적용

○ 인천도시공사(4건) : 조성가, 감정가, 심사배점 100점 적용

공모기관	대형 복합 개발사업	총점 : 1,000점			공모년도
		개발건설	사업운영	토지가격
인천도시공사	운북 복합레저단지	200	800	조성가 사업계획서 상위 1, 2위로 선정된 사업신청자에 대하여 조성원가의 115~120%이상으로 토지가격을 응찰하면 최저 0점, 최고 5점을 부여하여 사업계획서 점수와 합산하여 최종 선정	2006
	도화구역 도시개발사업 복합단지	400	500	100	2006
	숭의운동장 복합단지	450	550	감정가	2007
	송도 U-City 조성사업	400	300	감정가	2008

○ 경기도시공사(1건) : 심사배점 200점 적용

※ 광교 비즈니스파크는 입찰업체가 없어 최초 공모가 유찰되어 사업의 원활한 추진과 안정적 추진을 유도하기 위해 토지공급가격 비율을 10%로 하향하고 리스크관리 배점 비율을 상향 조정하여 재공모

3. 관련법령 규정 등

▶ PF사업을 총괄하는 법령은 없으나, 개별 관련법령에 규정된 내용을 적용하여 사업수행

□ PF사업의 택지개발사업 관련법령

○「택지개발촉진법」제7조 제1항 제4호(택지개발사업의 시행자등)

→ 주택건설등 사업자와 공공시행자가 공동으로 개발 가능

- 시행령 제6조의 2 (공공․민간 공동택지개발사업의 시행요건)

→ 사업면적 비율․주택건설 등 사업자․토지 소유권 이전 요건

- 시행령 제6조의 3 (공공․민간 공동택지개발사업의 시행절차)

→ 사업계획서 제출, 수용여부 판단 및 통보, 협약체결 내용 등 명시

○「택지개발업무처리지침」제19조의3(복합개발시행자에 대한 택지공급)

→ 복합개발시행자에 대한 택지공급에 대한 규정

□ PF사업의 도시개발사업 관련법령

○ 「도시개발법」제11조 (시행자 등)

→ 시행자 중 둘 이상이 도시개발사업을 목적으로 출자하여 설립한 법인

□ PF사업의 PFV 설립 및 세금감면 관련법령

○「법인세법」제51조의2 (유동화전문회사등에 대한 소득공제)

→ 프로젝트금융기법을 이용한 명목회사의 법인세 감면

- 시행령 제86조의2 (유동화전문회사등에 대한 소득공제)

→ FI 5% 이상 출자, 자본금 50억 이상이면 소득금액 공제

○「조세특례제한법」제119조(등록세의 면제), 제120조(취득세의 면제)

→ 법인세법 제51조의2 제1항 제6호에 해당하는 회사(프로젝트금융투자회사)가 취득하는 부동산의 등록세 및 취득세 50% 감면

Ⅲ. PF사업의 문제점 및 개선방안

1. PF사업의 종합적 실태분석 및 검토

□ PF사업의 문제점 개관

○ PF사업을 새로운 사업영역 및 수익구조로 판단한 CI의 수주 경쟁

※ 앞뒤 가리지 않고 경쟁적으로 수주에 뛰어든 사업자들이 위기를 부른 것은 부인할 수 없는 사실이다.                       (매일경제 2009. 6. 25.)

○ 사업타당성에 대한 종합적인 검토 없이 공공기관에서 수도권지역에 동시다발적으로 사업추진 및 발주

※ 특정 지역을 중심으로 동시다발적으로 추진되는 사업을 조정하는 보완장치 마련이 필요하다.                             (서울경제 2009. 6. 25. 사설)

○ 각종 공모기준과 토지금액, 자금조달 및 경영진 등의 문제

□ 각 PF사업의 분석 및 개선방안 제시

○ 사업 완료한 그린시티․쥬네브를 비롯한 20건 사업의 실태를 조사하여 검토․분석

※ 공모형 PF가 건설업계의 시한폭탄이 되기 전에 정부가 나서 문제점을 개선해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.            (매일경제 2009. 6. 25.)

○ 사업의 특성에 적합한 사전타당성조사 및 토지공급방안의 도출, 원활한 추진을 위한 자금조달 및 사업협약변경 등 애로의 해소, 사후관리 및 평가 강화 등을 통한 PF사업의 문제점 개선방안 제시

○ 상급기관의 승인 후 PF사업을 시행하고 승인기관에 조정․관리기능을 부여하며, 관련 세제 혜택 등 PF사업의 효율적 지원방안 검토

○ PF의 애로해소를 위한 자율적 대화 및 기업고충민원 처리 등 제안

2. PF사업의 체계정비

2-1. 공모 및 심사 단계

□ 철저한 사전 타당성 조사

○ PF사업에 대한 건설회사의 과열된 수주 경쟁으로 주상복합이나 상업시설 등에 대한 종합적인 검토 없이 사업추진

※ PF사업 100조원 시대가 다가오고 있지만 사업성을 고려하지 않고 마구잡이로 개발됐을 때 대형 부실과 위험성이 곳곳에서 도사리고 있다. (매일경제 2008. 6. 9.)

○ 고가도로와 철로 중간의 불리한 위치에 있던 그린시티는 접근성 및 수익성에 대한 철저한 사전 타당성 검토․분석으로 성공

- 지하철 죽전역, 각종 지상 교통망을 통한 접근성 향상으로 배후 도시인 강남 출퇴근 수요와 단국대 학생 수요 흡수

- 분당․용인 주민의 요구에 맞는 백화점 등의 고급화로 고급 수요계층의 유도 등 차별화 전략

○ 인공호수에 인접하여 환경여건이 양호한 쥬네브는 사전 타당성 검토 부재로 분양 실패

- 교통망 부족으로 접근성 열악, 동백지구 외에 외부 수요층 유입 부재, 인허가 장기화에 따른 분양시기의 적절성 상실

※ 대형 종합복합쇼핑몰인 '쥬네브'는 동백지구 전체 상가의 30%를 차지하는 이곳의 대표적인 상가지만, 분양률은 현재 50% 선에 그치고 있다. (한국경제 2008. 2. 19)

⇒ PF사업의 특성에 맞는 사업성 분석이 중요하여 배점 상향 조정

	<사업성 분석 배점, 예시>
◆ 사업성 분석의 점수는 사업계획(180∼210점) 점수의 50%인 90∼105점 반영

□ PF사업의 특성을 고려한 자율적 공모기간 적용

○ 공모기간은 PF사업 설계, 컨소시엄, 신기술 등 특성을 고려하지 않고 획일적으로 3개월 적용

- 「택지개발업무처리지침」제19조의3 제1항 제1호에 공모는 일간신문에 1회 이상, 응모기간은 90일 이상으로 공고하도록 규정

○ 사업계획 수립, 타당성 검증, 기본설계, 투자협상(해외투자 등) 및 컨소시엄 구성까지 3개월 만으로 부족

- 성남판교 복합단지는 쇼핑몰 등 5조원 규모이나, 모닝브릿지는 단독주택에 0.17조원 규모로 사업계획 및 설계의 난이도 차이가 큼

- 또한, PF사업의 타당성 검토, 초고층 주상복합건물, 신기술․ 신공법 관련 설계 및 소요예산을 파악하기 곤란

○ 해외 자본의 참여를 필수요건으로 제시한 경우 투자자를 유치하기 위한 협상력이 저하되어 불리한 조건으로 계약

※ 인천 운북 복합레저단지 조성사업의 경우, 보수적인 일본 투자자금을 3개월 내 조달하기 곤란하여 화교계 자금조달

⇒ 발주기관이 PF사업별 특성과 규모에 맞도록 공모기간을 탄력적으로 운용 필요

	<공모기간 설정, 예시>
◆ 해외 투자자본을 유치하는 PF사업, 미니도시건설 등 복합시설 사업인 경우 6개월 이상으로 조정

□ 실용적 공모설계의 적정성 강화

○ 그린시티는 죽전역, 백화점 및 할인점을 복합화한 건물배치의 설계로 동반 상승효과 유발

- 상징성을 강조한 외형적인 형태의 건물보다 고객의 편의성을 고려한 고객 중심의 설계

- 쥬네브는 A지구에 백화점․극장 등을 편중, 상가는 B, C지구에 직선 배열로 쇼핑몰과 할인점 등 복합된 시너지 효과 창출 실패

⇒ 수익성을 고려한 PF사업의 건축계획 배점 세분화 조정

	<건설계획 배점, 예시>
◆ 건설계획 40점 중 외형적 건축 계획 20점, 구분 소유자의 수익성 등 고객의 이동 동선 계획 20점으로 세분화

□ 토지공급가격의 과도한 경쟁 완화

○ 경쟁입찰 형식의 공모 심사배점의 확대는 토지공급가격 상승 유발

※ 1,000점 만점에 청라지구 100점 →  성남판교 복합단지 500점으로 상승

※ 2006～2007년에 사업자 선정을 마친 일부 사업장의 경우 토지비 비중이 총사업비의 50%까지 육박하기도 했다.          (매일경제 2009. 6. 25.)

- PF사업의 수주는 토지가격에 대한 최고 공모배점을 획득해야 낙찰되며, PF사업 규모의 32.8%를 토지금액으로 지급

- 3.3㎡당 토지금액은 그린시티 759만원(감정가) → 메타폴리스 1,073만원 → 알파돔시티 5,663만원으로 지속적 상승

※ 동탄 상업용지 최고 낙찰가는 3.3㎡당 8,625만원이었고 판교중심상업용지는 최고 9,218만원을 기록하는 등 낙찰가가 천정부지로 치솟고 있다(한국일보 2007. 7. 17.).

- 높게 책정된 토지금액에 대한 부담으로 사업추진 지연, 인근 지역 부동산 가격 상승 등 수분양자에게 부담 전가

※ 용산국제업무지구는 감정가 이상으로 토지매입, 인근 부동산 가격에 영향

⇒ 감정가격 등 토지공급가격의 상한제 도입

	<감정가격 등 토지가격 상한제 방안, 예시>
◆ ① 감정가격으로 정하는 방안, ② 감정가격의 일정배율 이내로 정하는 방안, ③ 평균낙찰가로 정하는 방안

2-2. 계약․시공단계

□ 원활한 PF사업을 위해 토지금액 부담 저감방안 등 검토

○ 그린시티는 토지계약금 2억원(토지가격 1,132억, 0.18%) 수준으로 토지공급 계약을 체결하고 계약 후 토지사용승인

※ 일반적인 토지공급 계약금의 비율은 토지가격의 10% 납부

- 낮은 계약금으로 초기 자본금의 투입이 적어 금융비용이 절감되고 사업의 조기 착공 가능

○ 토지공급가격은 사업협약체결 시 감정가로 공급계약을 체결하고 사업 종료시점에 재평가하여 최종 산정

- 그린시티는 당초 836억원→1,132억원(296억, 35.4%)으로 토지공급가격 재산정하여 사업종료 후 회수

○ 공공기관이 공급한 토지는 반드시 현금으로 납입

- PFV가 토지금액을 납입하지 못하고 준공할 경우 수분양자에게 토지에 대한 소유권 이전이 불가하여 분쟁소지 상존

※ CI의 공사비 등은 현금지급이 곤란할 경우 상가 등 대물로 대납

⇒ 낮은 비율의 토지계약금 적용, 사업종료 후 토지금액 회수 및 대물변제 등 다양한 방안 검토 필요

	<수익률 연동제, 대물변제, 토지 임대부 공급제, 예시>
◆ PF사업 완료 후 그 사업의 수익률을 고려하여 일정범위 내에서 토지가격을 연동하여 산정하는 방식 ◆ 공공기관이 토지금액을 문화·방송시설 등 공익성이 있는 물건으로 납부받아 이를 운용하여 임대수입 등을 통해 장기적으로 사업비를 회수하거나 임대 후 분양전환 등 ◆ 공공기관이 토지의 소유권을 유지하면서 사업 초기에는 PFV로부터 토지임대료를 수납하고 분양 후에는 구분소유자로부터 토지임대료를 수납하는 방식으로 토지 공급

□ 공공기관의 신용도 보증 등 자금조달 방안 검토

○ PF사업은 FI의 금융자금 조달이 매우 중요한 관건이나 경기침체에 따른 사업성 악화 등을 이유로 대출 중단

- 한정된 FI로 자금조달이 곤란하여 사업의 중단․지연 상태

※ 지난해 하반기 이후 3분기 연속으로 30～50%의 급격한 위축세가 지속되고 있다. 특히, 본 PF를 목적으로 한 ABCP 발행이 단 한 건도 없었다(매일경제 2009. 4. 22.).

- FI는 CI(모기업 포함) 보증을 요구하고 각종 수수료 징수

※ FI는 금융대출시 PF사업 규모의 3% 정도를 금융비용으로 징수

○ 공공기관은 사업의 안정성을 위해 FI의 참여지분을 높이고자  공모배점에 가점 부여

⇒ 공공기관의 신용도 보증방안, 리츠·펀드·연기금 등의 PF사업 참여 유도

	<공공기관 보증에 의한 금융조달방안, 예시>
◆ 성남판교복합단지는 FI가 대출금리 10% 이상을 요구하자, 토공의 보증으로 ABS를 발행하여 토지금액 조달

□ 자금조달이 용이한 SI 등의 사업추진방식 검토

○ 그린시티는 대형 유통업체인 신세계(사업비 4,628억원)가 자금 조달 등 사업 전반을 주도하여 추진

- 자본금과 사업자금 조달은 신세계가 이미 확보한 사내 유보금 (8,772억원) 등을 활용하여 사전 자금 확보

- 신세계 자체 사업장 건설로 일반분양보다는 대부분의 분양물량 소화하여 분양리스크 축소

※ 백화점․할인점은 자체 사업, 복합역사․주차 빌딩은 임대, 오피스텔(630세대, 스포츠시설, 판매시설)만 분양

○ 쥬네브는 소형 부동산개발사․유통업체, CI 등이 연합하여 사업을 추진하고 수익성을 확보하고자 과다한 상가 분양

- 미분양으로 자금 부족 등 소형 부동산개발회사로서의 한계 노출

- CI(포스코, 삼부토건)는 시공권을 위해 5~10% 수준의 지분 참여

※ 치열한 수주경쟁으로 땅값이 과다 책정되어 대형 공모형 PF사업이 ‘빛 좋은 개살구’로 전락할 수 있다고 염려하는 목소리가 높아지고 있다(매일경제 2008. 6. 9.).

⇒ 자금조달을 위한 재원조달계획의 우수성․실현가능성 공모배점 상향 조정 검토 필요

	<사업계획 배점, 예시>
◆ 재원조달계획의 우수성 및 실현가능성 40점→50점 반영

□ 불가항력 사항 등 사업협약 변경요건 명시

○ PF사업에 대한 과열 수주경쟁으로 비현실적인 외관 위주 설계안을 제시하여 채택된 경우가 대부분으로 사업성 악화

- 공법이나 자재의 시방 및 설계변경지침이 부재하고 시공과정상 불가피한 변경도 허용하지 않아 각종 분쟁발생

○ CI 등은 대내외적 환경 변화에 따른 분양성·사업성 저하를 이유로 사업협약 변경을 요구하나, 공공기관은 특혜 시비·감사 등의 문제로 거부

- 급격한 사업여건의 변화에 대응할 수 있는 기준이 사업협약서에 명기되어 있지 않아 자의적 판단 우려

⇒ 협약서에 사업여건의 급격한 변화 등 불가피한 경우에 협약을 변경할 수 있도록 명시

	<불가항력 사항, 예시>
◆ 태풍, 홍수 기타 악천후, 전쟁 또는 사변, 지진, 화재, 전염병, 폭동, 모라토리움, 국내외 금융시장의 중대한 혼란, 전산시스템의 마비, 중대한 파업, 중대한 교통두절, 정부 정책의 변경, 인허가의 지연, 법령의 변경 등 기타 계약당사자의 통제범위를 초월하는 사태의 발생 등의 사유로 인하여 계약당사자 누구의 책임에도 속하지 아니하는 경우에는 계약 당사자 상호간의 협의 하에 본 사업 협약 및 사업계획서 등을 변경할 수 있다.

□ 전문성 있는 경영진 구성으로 경영관리 능력 확보

○ 공공기관이 PF사업에 참여한 지분율 보다 많은 임원을 구성하여 민간의 전문성, 창의력 등을 바탕으로 한 경영참여 곤란

※ 공공기관 평균 지분율은 18.56%이나 임원 비율은 24.37%(131%)초과 참여

- 공공기관 출신 임원은 공공기관 입장을 대변하여 결정력 부재 우려

○ PF사업의 시공, 분양, 활성화 등 민간 우위의 분야도 공공기관이 관여하여 실질적으로 감독권한을 행사

- 원활한 사업추진 보다 감사 등을 의식한 업무행태 문제 대두

※ 국정감사 자료에 따르면 현재 토공이 추진하고 있는 8개 PF사업 가운데 5개 PF회사의 대표이사직에 전직 토공 간부들이 취임했다(파이낸셜 뉴스 2008. 10. 9).

⇒ 직위공모제에 의한 전문성과 능력 위주의 경영진 구성

	<직위공모제, 예시>
◆ PF사업의 규모와 특성에 적합한 기준과 절차를 정하여 직위별 직무수행요건을 설정하고, 공개모집하여 선발심사위원회의 심사를 거쳐 적격자 임용

2-3. 사업완료단계

□ 사후관리·운영 및 평가 강화

○ PFV는 사후관리·운영에 대한 공공기관의 경영평가 시 반영 필요

- 사용승인 후 PFV가 사업을 청산·철수함에 따라 미분양 등으로 인한 사회 문제 발생

<민원사례>

쇼핑몰의 미분양 상태가 지속되고 있을 뿐 아니라 입점업체가 없어 유령 상가화 되고 있으니 이를 구제해 달라(쥬네브 구분소유자).

○ PF사업의 공익성, 타당성 및 수익성 등의 사후평가제도가 미흡

⇒ 향후 사업에 대한 피드백(Feed Back) 및 사후평가로 책임성 제고

	<공공기관 경영평가 반영, 예시>
◆ 공공기관이 발주한 PF사업을 공공기관 경영평가의 주요사업 성과에 반영

3. PF사업의 관리강화

□ PF사업에 대한 광역적 차원의 타당성 검토

○ 관련 규정에 의해 공공기관은 PF사업 추진을 위해 관계기관에 승인․보고 후 사업시행

- 한국토지공사법에는 토지개발사업을 시행하고자 할 때에는 사업의 실시계획을 작성하여 국토해양부장관의 승인을 얻도록 규정

- 택지개발업무지침에는 복합개발시행자에게 출자할 때는 사전에 국토해양부장관에게 필요성 및 출자 비율 등을 보고하도록 규정

○ PF사업의 사업규모는 평균 건당 1.5조원으로 사업 차질이 발생할 경우 해당지역 및 국민경제에 피해 우려되나, 무분별한 사업발주

- 부동산 경기가 호황인 2005년 및 2006년 지방공사 등이 참가하여 7건 PF사업을 발주하고 최근 대규모로 10건의 PF사업 발주

※ 공모사업이 광역적 차원의 고려없이 수립되다 보니 중첩될 뿐만 아니라 차별화도 미약하다.                        (매일경제 2009. 6. 28.)

⇒ PF사업계획의 타당성을 높이기 위해 전문기관 용역 등을 받아 승인․보고기관(국토해양부장관, 도지사, 광역시장 등)에 제출

□ PF사업의 협의과정에서 최소한의 조정․관리업무 부여

○ PF사업의 PFV, CI, SI, FI, 전문가는 대외적 환경변화에 따른 사업협약변경, 리스크 부담을 관리하는 등 총괄 기관이 없음을 지적하나

※ 현재 공모형 PF사업을 조정하는 중앙부처가 없어, 현재 진행 중인 사업비에 대한 정확한 통계도 내기 힘든 상황이다. 공공기관인 발주처 역시 감사와 문책 등에 대한 부담 때문에 해결방안을 제시하는데 있어 한계를 가질 수밖에 없다.(매일경제 2009. 6. 28.)

- 복합시설․항만․철도․공항․도로 등 다양한 시설을 포함하여 한 부처에서 관리 곤란

- 별도의 기관 설치에 따른 소요기간․법적․제도적 문제 발생 예상

○ 따라서, 다양성을 지닌 PF사업의 특성상 총괄기관을 두거나 별도의 조정기구에 의한 기능적 관리는 곤란

⇒ PF사업을 승인․보고를 받는 기관에 조정․관리업무 부여 검토

	<승인․보고기관 기능, 예시>
◆ 국토해양부장관은 토공 및 주공이 발주하는 PF사업 조정․관리 ◆ 도지사와 광역자치단체장은 지방공사가 발주하는 PF사업 조정․관리

4. 추진 중인 PF사업의 애로해소

□ 사업협약 변경 등에 대한 대화의 창구 활성화 방안 필요

○ 상당수 PF사업의 추진이 지연되는 등 제반 문제발생

- 대외적 금융위기로 인한 대출중단, 경기침체로 인한 분양성 저하, 분양가 상한제로 인한 수익성 악화 등

- 사업을 정상적으로 추진해도 준공 후 미분양 상태 지속 우려 제기

- CI는 대외적 금융환경 변화 등으로 인해 문제가 발생한 것이므로 이를 감안하여 사업계획의 변경을 요구

※ 메타폴리스․스마트시티․모닝브릿지 → 사업기간 연장, 펜타포트․알파돔시티 → 단계별 사업추진, 파주운정․광명역세권 → 사업계획변경 요구

○ 사업협약서에는 사업기간, 사업계획 등을 공공기관과 PFV가 상호 협의하여 변경할 수 있도록 규정하고 있으나,

- 공공기관과 PFV는 주주총회, 이사회, 간사회 등을 통해 상호 협력․신뢰로 해결하기보다 양자 입장의 큰 격차로 조정 불가

※ 공공기관은 특혜시비와 감사문제, 민간은 수익성 저하와 리스크 확대 등

	<사업협약서 내용>
◆ 갑과 을은 상호 협의하여 사업기간을 조정할 수 있다. ◆ 갑과 을은 필요한 경우 상호 협의를 통해 사업계획을 조정할 수 있다. ◆ 본사업과 관련된 법령의 제․개정 등으로 인하여 본 협약 내용의 변경이 필요한 경우 갑과 을은 상호 협의에 의하여 조정할 수 있다.

○ 제3의 전문기관에 협약서 내용 검토를 통한 변경 가능성 여부 등 판단

⇒ 공공기관과 PFV간 구성된 주주총회 등을 통해 심도 있는 대화 활성화 및 객관적 전문기관의 지원을 통한 효율적 대화 필요

	<전문기관, 예시>
◆ 로펌, KDI 등 법률 및 경제의 전반적 분석이 가능하고 공인된 기관

□ PF사업 승인․보고기관이 자율적 대화 기회 마련으로 문제 해결

○ CI나 전문가, 언론 등은 사업협약 변경 등 사업 전반에 대해 관리․조율할 필요성 제기

- 국토해양부는 용산역세권 국제업무지구개발사업의 사업협약변경 문제에 조정자로서의 역할을 통해 원만한 문제해결 유도

※ 16회에 걸쳐 대화의 장을 마련하고 지속적인 중재(7회) 노력을 통해 토지대금납부조건 변경, 분납이자면제, 분납이자 대물변제 등 합의 조정 유도

○ 공공기관은 사업의 발주자이고 토지주이며, PFV의 일원으로 경영에 참여하고 있는 실질적 사업주체로서 보다 적극적인 대화 노력 필요

⇒ PF사업은 공공기관 및 PFV가 상호 긴밀한 관계로 지속적 대화 필요

□ PF사업 관련 고충민원처리

○ PFV 등이 협약변경 등 공공기관에 대한 고충민원을 제출하면 기업민원 전용 창구를 통해 관련 사안 검토 및 조정 등 유도

○ 다수의 수분양자 등이 고충민원을 제기할 경우 민원사항을 면밀히 검토한 후 공공기관․PFV 등과의 조정을 통한 민원해결 유도

⇒ 위원회는 PF사업 관련 고충민원이 제기될 경우 용산역세권 국제업무지구의 사례와 같이 당사자간의 지속적인 대화 및 조정이 되도록 적극적으로 조정․중재할 계획임

Ⅳ. 조치사항

구 분	개선방향	조치기한	관련부처
PF사업의 체계정비	□ 철저한 사전 타당성 조사	‘10. 12.	공공기관
	□ PF사업의 특성을 고려한 자율적 공모기간 적용	‘10. 3.
	□ 실용적 공모설계의 적정성 강화	″
	□ 토지공급가격의 과도한 경쟁 완화	‘10. 12.
	□ 원활한 PF사업을 위해 토지금액 부담 저감방안 등 검토	″
	□ 공공기관의 신용도 보증 등 자금조달 방안 검토	″
	□ 자금조달이 용이한 SI 등의 사업추진방식 검토	″
	□ 불가항력 사항 등 사업협약 변경요건 명시	″
	□ 전문성 있는 경영진 구성으로 경영관리 능력 확보	″
	□ 사후관리․운영 및 평가 강화	″	기재부
PF사업의 관리강화	□ PF사업에 대한 광역적 차원의 타당성 검토	″	국토부, 지자체, 공공기관
	□ PF사업의 협의 과정에서 최소한의 조정․관리업무 부여	″
PF사업의 애로해소	□ 사업협약 변경 등에 대한 대화의 창구 활성화 방안 필요	″	공공기관
	□ PF사업 승인․보고기관이 자율적 대화 기회 마련으로 문제해결	″	국토부
	□ PF사업 관련 고충민원처리	민원제기 시	위원회

<붙임 1>

PF사업별 현황

연번	사업명	단계 (분양현황)	PF회사	공공기관 (지분율)	공공기관 이사비율	문제점
1	용인죽전 역세권	사업완료 (분양완료)	그린시티	토공 (19.9)%	2/4 (50%)	사업토지를 감정평가금액으로 산정하여 수의계약방식으로 공급한 것에 대해 특혜의혹 시비로 감사실시
2	용인동백 테마형 쇼핑몰	사업완료 (주상복합 분양완료)	㈜쥬네브	토공 (19%)	1/6 (16.7%)	토지등기분쟁, 상가활성화 문제
3	화성동탄 복합단지	계약․시공 (주상복합 분양완료)	메타 폴리스	토공 (19.9%)	2/8 (25%)	1단계 주상복합 완료 후 2단계 호텔, 오피스텔, 방송국 등에 대해 사업추진 중이나 금융권으로부터 금융조달이 어렵고 사업성이 악화되어 추진에 어려움
4	대전엑스포 컨벤션 센터	계약․시공 (주상복합 분양완료)	스마트시티	토공 (19.9%)	2/5 (40%)	1단계 주상복합 완료 후 2단계 호텔, 오피스텔, 방송국 등에 대해 사업추진 중이나 금융권으로부터 금융조달이 어렵고 사업성이 악화되어 추진에 어려움
5	용인동백 주택단지	계약․시공 (분양률 65%)	모닝브릿지	토공 (19.9%)	1/4 (25%)	당초 준공이 올해 말이었으나 민간주주사의 요구로 2012. 6.로 사업기간 연장, 타운하우스 및 커뮤니티센터 건립 현장으로 미분양 문제로 인해 사업추진기간 연장, 금융비용증대 우려
6	광주수완 쇼핑몰	계약․시공 (분양 없음)	레이크파크	토공 (19%)	2/4 (50%)	롯데쇼핑이 주간사로서 일반적으로 유통업체가 주도적으로 프로젝트를 수행하는 현장은 자금조달이나 분양 등에 문제가 없는 경우가 대부분임. 특별한 문제 없음.
7	성남판교 복합단지	공모․심사 (분양 없음)	알파돔시티	토공 (19%)	2/6 (33.3%)	2010. 2. 착공예정, 2차 토지중도금 납부, 금융기관에서 10%이상의 이자율 요구하였으나 토공이 ABS 발행으로 6%대의 금융조달(토공의 신용도 AAA), 공공기관의 신용도에 따라 금융비용의 편차 발생 - 신용도가 낮은 기관의 경우 PF사업추진에 문제점 발생 가능성
8	남양주별내 복합단지	공모․심사 (분양 없음)	메가볼시티	토공 (14%)	1/5 (20%)	프로젝트 참여회사들의 내부적인 의견조율 곤란, 사업계획 및 건축물량 조정 등으로 내부 이견 발생
연번	사업명	단계 (분양현황)	PF회사	공공기관 (지분율)	공공기관 이사비율	문제점
9	아산배방 PF사업	계약․시공 (주상복합분양완료)	펜타포트 개발	주공 (19.9%)	2/6 (33.3%)	금용위기 및 부동산 경기침체로 상업시설 장기 미분양 우려, 2단계 사업은 2010년 상반기 분양목표, 사업여건악화로 인해 주간사 등의 수익성 저하로 각종 대안을 요구중이나 아산시와 주공이 거부하고 있는 실정
10	광명역세권 PF사업	공모․심사 (분양 없음)	엠시에타 개발	주공 (19.9%)	1/6 (16.7%)	미착공 상태, 분양가 상한제 적용으로 사업성 악화, 공공과 민간의 투자목표가 상이하고 사업여건이 악화됨에 따라 사업협약의 이행을 촉구하기에 어려움이 있는 실정
11	파주운정 PF사업	공모․심사 (분양 없음)	유니온아크개발	주공 (19.9%)	1/5 (20%)	금융위기 및 PF 여건 악화
12	은평뉴타운 중심상업지구	공모․심사 (분양 없음)	은평 뉴타운 PFV	SH공사 (19.9%)	1/4 (25%)
13	플로팅 아일랜드조성	계약․시공 (분양 없음)	소울플로라㈜	SH공사 (29.9%)	2/7 (28.6%)	토지비용이 소요되지 않고 SH공사의 지분이 29.9%에 달하는 등 특수한 조건으로 인해 특별한 문제점 없이 공사진행 중임
14	해운대 관광 리조트	공모․심사 (분양 없음)	트리플스퀘어 PFV	부산공사 (0%)	-	민간공모 및 협약체결 이후 세계적인 금융위기와 제반여건(관련법 개정) 변화로 사업추진 지연 중
15	도화구역 도시개발	공모․심사 (분양 없음)	SK건설 컨소시엄	인천공사 (19.9%)	1/3 (30%)	금융위기와 부동산 상한제에 따른 사업성 저하, 분양가 상한제의 개선 요구
16	운북복합 레저단지	공모․심사 (분양 없음)	리포 컨소시엄	인천공사 (9.2%)	1/6 (16.7%)	자금조달의 어려움, 금융권의 사업통제 완화 요구
17	숭의운동장 복합단지	공모․심사 (분양 없음)	현대건설 컨소시엄	인천공사 (19.9%)	1/3 (30%)	자금조달의 어려움, 금융권의 사업통제 완화 요구 및 은행권의 BIS 비율조정으로 PF사업 대출을 차단함에 따라 토지비 완납문제가 발생할 가능성
18	송도U-City복합환승센터	계약․시공 (분양 협의중)	SK텔레콤 컨소시엄	인천공사 (19%)	1/3 (30%)	금융위기로 인한 자금시장 경색, 금융권의 사업통제 완화 요구
19	에콘힐 파워센터	공모․심사 (분양 없음)	에콘힐㈜	경기공사 (12%)	1/6 (16.7%)
20	송악지구 개발	공모․심사 (분양 없음)	㈜당진테크노폴리스	황해경제 자유구역청(0%)	-	금융여건악화로 금융권의 PF대출 어려움, PF 공모시투자유치 능력 분석하여 사업시행자 선정 필요

<붙임 2>

공공기관별 발주 PF사업 진행 상황

□ 사업완료단계

○ 한국토지공사가 2008년 완료한 2건(0.9조원)의 PF사업

사업명	용인죽전 역세권개발	용인동백 테마형쇼핑몰
PF회사	그린시티	쥬네브
선정사업자	신세계컨소시엄	대덕건설컨소시엄
임원수(공사임원수)	4명(2)	6명(1)
자본금	238.7억원	329.5억원
사업비	4,628억원	4,460억원
토지비	1,132억원	958억원
토지공급방식	감정가, 수의계약	감정가, 수의계약
사업규모	49,279㎡	44,310㎡
건축연면적	267,157㎡	212,446㎡
사업기간	6년 2개월(’02.1~’08.3)	5년 7개월(’03.5~’08.12)
공모기간	3개월	3개월
PFV설립	2002. 1. 30.	2003. 5. 9.
건축완공	2008. 2. 12.	2006.11.13.
분양현황	분양완료	점포 1,368개중 1,192(87.1%)
사업완료	2008. 3. 31.	2008. 12.
공사수익구조	고정수익(3.09%)	고정수익(4.57%)
유치시설	백화점, 할인점, 주차빌딩, 오피스텔	할인점, 영화관 문화센터, 교육시설
참여업체 지분율 (%)	토공 18.18 신세계 71.82 신세계건설 10	토공 19 리얼코 26 상수종건 18.6, 오송 11.4 신세계 10, 삼부토건 10 포스코건설 5

□ 계약․시공단계

○ 3개 공공기관이 진행중인 6건(4.5조원)의 PF사업

발주처	사업명	개요	PF회사 (사업비)	진행내용
대한주택 공사	아산방배PF사업	할인․백화점, 영화관, 주거 등	펜타포트 (12,016억)	․주상복합: 분양 완료 ․기타 사업성 악화로 대안 요구
SH공사	플로팅아일랜드	다기능 문화시설	소울플로라 (901억)	․특별한 문제없이 진행

발주처	사업명	개요	PF회사 (사업비)	진행내용
한국토지 공사 (4건)	화성동탄복합단지	주거, 호텔, 할인, 방송국 등	메타폴리스 (17,276억)	․주상복합: 분양 완료 ․미분양 우려로 사업지연
	대전엑스포컨벤션	주거, 호텔, 오피 스텔, 방송국 등	스마트시티 (10,285억)	․주상복합: 분양 완료 ․기타 사업성 악화 추진 곤란
	용인동백주택단지	단독주택, 커뮤니티시설 등	모닝브릿지 (1,741억)	․주택단지: 65% 분양 ․미분양으로 사업기간 연장
	광주수완쇼핑몰	할인, 쇼핑, 스포츠센타 등	레이크파크 (2,459억)	․롯데쇼핑이 주관으로 특별한 문제없음

□ 공모․심사단계

○ 7개 공공기관이 계획한 12건(24.8조원)의 PF사업

발주처	사업명	개요	PF회사 (사업비)	진행내용
인천도시공사 (4건)	도화구역도시개발	교육, 주거, 상업시설 등	SK건설 (26,188억)	․금융위기․부동산 상한제로 사업성 저하
	운북복합레저단지	주거, 상업, 교육, 의료, 외국투자 등	리포 (19,500억)	․자금조달 곤란으로 금융권 사업 통제 완화 요구
	숭의운동장복합단지	주상복합, 축구장	현대 (7,050억)	․자금조달 곤란으로 토지가격 완납 문제
	송도U-City	주상복합, 홍보체험관 등	SK텔레콤 (3,710억)	․자금조달 곤란으로 금융권 사업 통제 완화 요구
한국토지 공사 (2건)	성남판교복합단지	백화점, 쇼핑몰, 업무․문화시설 등	알파돔시티 (50,671억)	․금융자금 조달 곤란으로 사업추진 문제 상존
	남양주벌내복합단지	주택, 쇼핑몰, 오피스텔 등	메가볼시티 (11,578억)	․참여사의 내부의견 조율 곤란 등 사업추진 문제 상존
대한주택 공사 (2건)	광명역세권 PF사업	백화점, 영화관, 주상복합 등	엠시에타 (12,449억)	․사업여건 악화로 사업 협약이행 곤란
	파주운정 PF사업	백화점, 영화관, 주상복합 등	유니온아크 (26,431억)	․사업여건 악화로 사업 협약이행 곤란
SH공사	은평뉴타운중심상업	상업시설, 주거, 전략시설 등	은평뉴타운 (13,217억)	․정상 추진
부산도시공사	해운대관광리조트	상업시설, 호텔, 콘도, 워터파크 등	트리풀스퀘어 (15,000억)	․금융위기 등 사업추진 지연
경기도시공사	에콘힐 PF사업	상업, 주상복합, 업무․문화시설 등	에콘힐 (24,000억)	․사업 참여자의 포기로 인한 참여 지분 조정
황해경제 자유구역청	송악지구 개발사업	상업시설, 주택, 사업시설 등	당진테크노 (38,000억)	․금융위기 등 사업시행자 선정 필요

<붙임 3>

PF사업 공모배점․연도

가. 공모 배점․연도

배점배분 (총점: 1,000점)

공모기관	대형 복합 개발사업	사업특성		배점배분 (총점: 1,000점)			공모 년도
		사업 성격	사업 입지	개발건설 계획	사업운영 계획	토지 가격
토지공사	용인죽전 특별계획구역 역세권	상업	경기	400	600	감정가	2001
	용인동백 테마형 쇼핑몰	상업	경기	350	650	감정가	2002
	화성동탄 복합단지	상업	경기	300	400	300	2003
	대전엑스포 컨벤션복합센터	업무	지방	300	400	300	2004
	인천청라지구 외국인투자유치 프로젝트(국제업무)	상업	인천	370	530	100	2006
	남양주 별내 복합단지	상업	경기	250	350	400	2007
	성남판교 복합단지	상업	경기	200	300	500	2007
	영등포 교정시설 신축 및 이전적지	이전	서울	400	300	300	2008
주택공사	아산배방 택지개발사업지구 복합단지	상업	지방	350	350	300	2005
	광명역세권 택지개발사업지구 복합단지	상업	경기	350	350	300	2005
철도공사	용산역세권 국제업무지구 개발	업무	서울	300	400	300	2007
SH공사	상암 DMC 랜드마크타워	건물	서울	270	630	100	2007
	은평 뉴타운 상업지구	상업	서울	250	650	200	2008
인천도시공사	운북 복합레저단지	레저	인천	200	800	조성가 사업계획서 상위 1, 2위로 선정된 사업신청자에 대하여만 이루어지며 조성원가의 115%~120%이상으로최저0점 최고5점이며 사업계획서 점수와 합산하여 최종 선정한다.	2006
	도화구역 도시 개발사업지구 복합단지	이전	인천	400	500	100	2006
	숭의운동장 복합단지	레저	인천	450	550	감정가	2007
경기도시공사	광교택지지구내 파워센터(에콘힐)	상업	경기	350	450	200	2008

<붙임 4>

실태조사 및 간담회 참여 주체별 의견 내용

□ 주요 의견

<민간사업자 및 전문가 의견 등>

○ PF사업의 민간사업자 및 전문가는 대외적 금융시장 변동, 불가피한 경우의 사업내용 변경, 전국적 PF사업의 난립 등을 총괄하는 기관을 국무총리실 산하에 TF팀 구성을 요청

○ 민간사업자는 PF사업을 수주코자 공공기관이 공급한 토지가격에 주어진 최고 배점을 받기 위해 고가 입찰해야 하고 토지가격의 현금지급으로 자금조달 및 사업추진이 곤란

○ PF사업의 특성을 고려하지 않은 공모기간, 공공기관 위주의 임원 구성, 사업협약 내용 변경 기준 미비

○ 전국적으로 발주된 PF사업의 공공성 및 수익성을 검토하여 비현실적인 PF사업 배제 검토

<공공기관>

○ 총괄 관리기구는 PF사업의 특성․기능 등을 고려하여 시장경쟁원리를 준수하고 PF사업 승인 기관에서 조정․관리

○ PF사업의 참여자는 사업규모의 적정성 및 타당성 등에 대해 검토․분석하여 입찰에 참여 하고 철저한 사후 운영관리 필요