과 제 명	공동주택 하자담보책임기간 연장
제 출 자	오00 조사관
의 결 일	2006. 6. 19.
소관기관	건설교통부장관	분 야	주택
수용여부	수용	통보유형	제도개선권고
주 문	건설교통부장관은 주택법시행령 제59조제1항의 별표6을 별지 개선방안과 같이 개정할 것을 국민고충처리위원회 설치 및 운영에 관한 법률 제36조에 의거 제도개선 권고한다.

1. 현  황

가. 하자담보책임기간에 관한 법률 규정

○ 민법(제671조)

- 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 인도 후 5년간

- 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 유사재료 10년간

○ 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조

- 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용

- 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 그 효력이 없음

○ 주택법시행령 제59조

- 시설공사별 : 1~3년

- 내력구조부별 : 5년. 10년

나. 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정(2005.5.26.)

○ 공동주택의 경우 민법, 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 주택법 등에서 하자담보책임기간에 대해 별도의 규정을 둠으로써 상호간의 부조화 및 이로 인한 적용상의 혼선과 법적 다툼 빈번

○ 부칙 제6조 “주택법과의 관계”에서 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따르도록 하여 공동주택 하자에 대한 주택법과 집합건물법간 상충 문제 해소

다. 하자보수청구의 주체

○ 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자- 입주자·입주자대표회의·관리주체 또는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의하여 구성된 관리단

라. 주택법시행령상의 하자보수책임기간의 효력에 대한 판례

○ 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결

“그 보증대상이 되는 하자는 위 공동주택관리령 및 공동주택관리규칙 소정의 하자보수의무기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 함 ”

○ 부산고법 2002.12.27 선고 2002나2157판결

“공동주택 하자담보책임 기간은 민법에서 규정하고 있는 10년으로 봐야 함”

○ 대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결

“구 주택건설촉진법 등의 관련 규정은 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조에 의한 분양자의 구분소유자에 대한 하자보수의무의 제척기간에는 영향을 미칠 수 없음”

2. 문제점

○ 집합건물법이 개정되어 공동주택 하자에 대한 주택법과 집합건물법간 상충 문제는 해소되었으나, 공동주택사용자의 입장에서는 하자담보책임기간의 단축 결과 초래

○ 공동주택의 하자는 서서히 드러나고 원인을 규명할 수 있었을 때는 1~3년의 하자담보책임기간이 도과한 경우가 많아 책임소재를 둘러싼 분쟁발생 심화

○ 일반적으로 입주예정자의 입주완료는 5~6개월정도 소요되고, 공동주택 하자보수 책임기간 중 1년에 해당하는 공사종류의 대부분은 공동주택 전유부분인 세대내부의 창호, 위생설비기구, 조명기구 등 실질적으로 공동주택에 입주한 후, 일정기간 거주하여야 당해 공사의 하자를 파악할 수 있으며 특히 보온공사의 경우는 동절기가 되어야 확인이 가능하므로 입주완료 후, 5~6개월 후면 사용승인 후 1년이 경과하게 되어 하자담보책임기간 1년이 도과하는 경우가 빈발

3. 개선방안

○ 주택법시행령 제59조제1항의 별표6 시설공사별 하자담보책임기간 1~3년 중 1년은 폐지하고, 각 세부공사항목별로 2~5년 정도로 연장․재조정

○ 다만 구체적인 시설공사별 책임기간연장 및 기간재조정은 건설교통부가 공사의 특성이나 시공 목적물의 시설부위별 생애주기, 자재별 내구연한이나 하자 발생주기, 하자 다발 공사항목 등에 대한 체계적 조사 등을 통하여 하자담보책임기간의 적정성을 종합적으로 분석․고려하여 개정