국 민 권 익 위 원 회

제 3 소 위 원 회

의    결

의안번호  2025-3소위9–도01호

민원표시  2AA-2412-0170386  개별공시지가 정정 요청

신 청 인  A

피신청인  B

의 결 일  2025. 3. 24.

주     문

피신청인에게, 경기 (주소생략) 공장용지 00,000㎡의 토지이용상황을 공업용으로 변경하여 2017~2020년도 개별공시지가를 정정할 것을 시정권고한다.

이     유

1. 신청원인

신청인 소유 경기 (주소생략) 공장용지 00,000㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다)의 토지이용상황은 공업용인데 상업용으로 판단하여 개별공시지가를 높게 산정한 것은 위법·부당하니, 2017~2020년도 개별공시지가를 정정해 달라.

2. 피신청인의 주장

이 민원 토지의 이용상황을 공업용으로 변경하여 2021~2022년도 개별공시지가를 정정한 것은 행정소송 판결에 따른 것이고, 2023~2024년도 개별공시지가의 경우 신청인이 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)에 따른 불복절차를 진행하여 또다시 행정소송이 예상되므로 불필요한 행정력 낭비를 방지하고자 직권 정정하였다. 반면, 2017~2020년도 개별공시지가에 대해서는 신청인이 이의신청 등의 불복절차를 진행하지 않아 정정 대상으로 판단하지 않았으나, 국민권익위원회의 의결이 있을 경우 그에 따라 조치하겠다.

3. 사실관계

가. 신청인은 1976. 00. 00. (종목 생략) 등을 영위하기 위해 설립된 회사로, 1976. 00. 00. 이 민원 토지를 매매 취득한 뒤, 이 민원 토지 지상에 1977. 00. 00. 3층 건물 및 1990. 00. 00. 5층 건물(이하 모두 합하여 ‘이 민원 건물’이라 한다)을 각각 신축하였고, 1998. 00. 00. 공장등록을 하였다.

나. 이 민원 건물의 재산세과세대장상 용도구분은 공업용 00.00%, 상업용 00.00%이다.

표생략

다. 이 민원 토지는 2016년까지 국토교통부가 공시지가를 산정하는 표준지였는데, 2011년까지는 토지이용상황을 ‘공업용’으로 조사하였으나, 2012년부터 ‘상업기타’로 조사하여 표준지공시지가를 산정하였다. 표준지에서 제외된 2017년부터는 피신청인이 이 민원 토지의 개별공시지가를 산정하였는데, 기존과 같이 토지이용상황을 ‘상업기타’로 조사하였고, 토지이용상황이 ‘상업용’으로 조사된 경기 (주소 생략) 대 000㎡를 비교표준지로 선정한 뒤 토지가격비준표상 동일한 가격 배율을 적용하였다. 이 민원 토지의 2011~2024년도 토지이용상황 조사 현황은 다음과 같다.

표생략

라. 신청인은 2020. 00. 00. 이 민원 토지의 일부 지분에 대해 2020. 00. 00.자 증여를 원인으로 신청외 OOO, OOO에게 소유권이전등기를 하였다(소유지분 기재 생략).

마. 신청인은 2021. 00. 00. 이 민원 토지의 2021년도 개별공시지가에 대하여 이의신청하였으나 2021. 00. 00. 피신청인(부동산가격공시위원회)이 기각 결정하자 2021. 00. 00. 행정심판을 청구하였고, 2022. 00. 00. 다시 경기도 행정심판위원회가 기각 결정하자 2022. 00. 00. 2021~2022년도 개별공시지가 결정 취소를 구하는 행정소송을 제기하여 1심(사건번호 생략)과 2심(사건번호 생략)에서 각 승소하였다. 또한, 신청인은 2023. 00. 00. 이 민원 토지의 2023년도 개별공시지가에 대하여 이의신청하였으나 2023. 00. 00. 피신청인(부동산가격공시위원회)이 기각 결정하자 2023. 00. 00. 행정심판을 청구하였고, 2024. 00. 00. 경기도 행정심판위원회가 인용 재결하였다. 이 민원 토지의 2021~2024년도 개별공시지가에 대한 불복절차 진행 경과는 다음과 같다.

(불복절차 진행 결과 생략)

바. 이 민원 토지에 대한 2021~2022년도 개별공시지가 결정 처분을 취소하라는 행정소송 2심 판결 이후, 피신청인은 2024. 00. 00. 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 이 민원 토지의 2021~2024년도 개별공시지가를 정정하고 2024. 00. 00. 신청인에게 정정 처리결과를 통지하였는데, 그 통지 내용은 다음과 같다.

표생략

사. 피신청인이 제출한 이 민원 토지의 개별공시지가 토지특성조사표 현황에 따르면, 2017~2020년도는 토지이용상황이 ‘상업기타’이고, 비교표준지는 토지이용상황이 ‘상업용’인 (주소생략)로 되어 있으나, 2021~2024년도는 토지이용상황이 ‘공업용’으로 변경되었고, 비교표준지 역시 토지이용상황이 ‘공업용’인 (주소생략)으로 변경되었다. 이 민원 토지의 2017~2020년도 및 2021~2024년도 개별공시지가 토지특성조사표 주요 현황은 다음과 같다.

○ 2017~2020년도 개별공시지가 토지특성조사표

표생략

○ 2021~2024년도 개별공시지가 토지특성조사표

표생략

아. 이 민원 토지 및 건물 주변에 대해 2011년 및 2021년에 각각 촬영된 항공사진은 다음과 같다.

그림생략

자. 이 민원 토지에 대한 2021~2022년도 개별공시지가 결정 처분을 취소하라는 행정소송에서 법원은 “이 사건 토지는 토지의 실제 이용 상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 볼 때 상업용(상업기타)이 아닌 공업용으로 이용된다고 봄이 타당하고, 이와 다른 전제에서 비교표준지를 선정하거나 토지의 가격배율을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.”라고 판시(시간번호 생략) 하면서, 그 판단 사유로 ① 이 민원 토지에 위치한 이 민원 건물은 건축물대상상 그 용도가 공장으로 특정되어 있을 뿐만 아니라 공장등록도 마쳐져 있어 그 용도는 공장이라고 봄이 타당한 점, ② 이 민원 건물에 대한 재산세과세대장상 용도구분에 따르면 상업용(00.00%)보다 공업용(00.00%) 비율이 더 높은 점, ③ 이 민원 토지 주변의 2011년 및 2021년 항공사진을 비교해보면, 이 민원 토지가 접하고 있는 ◇◇로 건너편의 공터가 주택지구 또는 상업지구 등으로 발전한 반면, ◇◇로 이남의 이 민원 토지 주변의 토지들은 공장지대로 이용되고 있던 기존의 이용상황에서 크게 변동되었다고 보기 어려운 점 등을 인정하였다.

차. 이 민원 토지에 대한 2023년도 개별공시지가 결정 처분을 취소하라는 행정심판 청구에 대하여 경기도 행정심판위원회는 2024. 00. 00. “이 사건 토지의 이용상황은 공업용에 해당하므로 표준지를 상업용지로 정한 처분은 위법하다.”는 신청인의 주장을 인용 결정(사건번호 생략) 하면서, 그 판단 사유로 ① 이 민원 토지의 지목은 공장용지이고 이 민원 건물의 대장상 용도는 공장으로 특정되어 있으며, 이 민원 토지 주변의 대부분 토지도 공업용지로 사용되고 있는 점, ② 피신청인은 향후 이 민원 토지가 얼마든지 상업용으로 전환될 가능성이 있다고 주장하나, 공시지가의 판단은 토지의 현실적 이용상황에 의할 것이지 장래 이용가능성에 따를 것은 아닌 점, ③ 피신청인의 2021~2022년도 개별공시지가 결정 처분이 행정소송의 대상이 되어 제1심과 항소심에서 모두 인용되었는데, 2023년도 결정 처분의 전제 조건 또한 별다른 변동이 없어 보이는 점 등을 인정하였다.

4. 판단

가. 관계법령 등

1) ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣(약칭: 부동산공시법)

제12조(개별공시지가의 정정) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다.

2) ｢부동산 가격공시에 관한 법률 시행령｣(약칭: 부동산공시법 시행령)

제23조(개별공시지가의 정정사유) ① 법 제12조에서 “대통령령으로 정하는 명백한 오류”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 법 제10조에 따른 공시절차를 완전하게 이행하지 아니한 경우

2. 용도지역ㆍ용도지구 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우

3. 토지가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제12조에 따라 개별공시지가의 오류를 정정하려는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하여야 한다.

나. 판단내용

살피건대 ① 법원은 이 민원 토지의 2021~2022년도 개별공시지가 결정 처분 취소 소송에서 “이 민원 토지는 ‘상업용(상업기타)’이 아닌 ‘공업용’으로 이용된다고 봄이 타당하고, 이와 다른 전제에서 비교표준지를 선정한 처분은 위법하다”라고 판시한 점(사건번호 생략), ② 피신청인은 이러한 법원 판결을 인정하여 토지이용상황을 ‘공업용’으로 변경하고, 비교표준지를 토지이용상황이 ‘공업용’인 (주소 생략)으로 변경하여 이 민원 토지의 2021~2024년도 개별공시지가를 정정 처리한 점, ③ 부동산공시법 제12조 및 같은 법 시행령 제23조에 따라 시장․군수 또는 구청장은 ‘표준지 선정의 착오’ 및 ‘토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우’ 등 정정 사유를 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 하는 점, ④ 피신청인이 이 민원 토지의 개별공시지가를 조사․산정하기 시작한 2017년도부터 현재까지 이 민원 토지의 이용현황 및 토지특성 등이 달라졌다고 보기 어려운 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피신청인이 이 민원 토지의 이용상황을 공업용으로 변경하여 2021~2024년도 개별공시지가를 정정한 것과 같이 2017~2020년도 개별공시지가 역시 토지이용상황을 공업용으로 변경하여 정정하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 토지의 이용상황을 공업용이 아닌 상업용으로 판단하여 산정한 2017~2020년도 개별공시지가를 정정해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.