의     결

국 민 권 익 위 원 회

제 3 소 위 원 회

의    결

의안번호  제2024-3소위00–주00호

민원표시  2AA-0000-0000000 임대사업자 과태료 부과 이의

신 청 인  A

피신청인  B

의 결 일  0000. 00. 00.

주     문

피신청인에게 0000. 00. 00. 신청인에게 사전통지한 과태료를 감경하여 재부과 할 것을 의견표명한다.

이     유

1. 신청원인

신청인은 0000. 00. 00. 강원 춘천시 (이하 생략, 이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)를 매입한 후 0000. 00. 00. 임대사업자 등록사항 변경신고를 통해 이 민원 주택을 임대주택(장기8년)으로 등록 후 민간임대사업을 영위하던 중, 관리에 어려움이 있어 0000. 00. 00 매매계약을 체결하고  0000. 00. 00 임차인 동의서를 받은 후 다음 날 임대사업자 말소신고를 하였는데, 피신청인은 0000. 00. 00. 신청이 수리되기 전에 이 민원 주택을 양도했다는 사유로 과태료(30,000천원, 이하 ‘이 민원 과태료‘라 한다) 부과 사전통지를 하였다. 그러나 이는 임차인 동의절차가 지연되고, 자진말소 이전에도 매매가 가능한 것으로 관련 규정을 오해하여 발생한 것으로, 매매차익에 비해 과태료 금액이 과도한바, 이 민원 과태료를 부과하지 않거나 감경해 달라.

2. 피신청인의 주장

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)에 따르면 민간임대주택 말소신청은 수리를 요하는 신고대상으로, 신청인은 말소신청이 수리되기 전 이미 이 민원 주택을 양도하였기 때문에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조(임대의무기간 및 양도 등) 제1항을 위반하였으며, 같은 법 제67조(과태료) 제1항 제1호에 근거하여 사전통지한 이 민원 과태료는 적법하다.

3. 사실관계

가. 신청인의 임대사업자등록증에 따르면, 신청인은 0000. 00. 00. 임대사업자 등록을 하였으며, 이 민원 주택은 0000. 00. 00. 주택종류 장기일반민간임대주택(8년)(매입), 전용면적 00.00㎡로 등록되었다.

나. 신청인은 0000. 00. 00. ‘임대사업자 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서’를 첨부하여 이 민원 주택에 대한 임대사업자 등록말소를 신청하였으나, 피신청인은 신청인에게 0000. 00. 00. 등록말소 신고수리 이전인 0000. 00. 00. 소유권을 이전하였기 때문에 처리가 불가함을 통보한 후, 같은 달 00. 이 민원 과태료 부과 사전통지를 하였다.

다. 이 민원 주택 매매계약서 및 전세계약서에 따르면, 신청인은 0000. 00. 00. 이 민원 주택을 00,000천원에 취득한 후, 0000. 00. 00. 임차인과 월세계약서를 체결(임대보증금 00,000천원, 월임대료 000천원, 임대기간 0000. 00. 00. ~ 0000. 00. 00.)하였으며, 0000. 00. 00. 신청 외 김○○과 00,000천원에 매매(양도) 계약서를 작성하였다.

라. 등기사항전부증명서에 따르면, 이 민원 주택은 0000. 00. 00. 신청인에게 소유권이 이전(등기원인 0000. 00. 00. 매매)되었고, 0000. 00. 00. 신청 외 김○○에게 소유권이 이전(등기원인 0000. 00. 00. 매매)된 것으로 확인된다.

마. 우리 위원회가 0000. 00. 00. 피신청인에게 이 민원 과태료 부과 이외에 신청인의 민간임대주택법 위반에 따른 과태료 처분 사실이 있는지 여부에 대해 확인(유선조사)한 결과, “신청인은 이 민원 과태료 이외에 민간임대주택법 위반으로 과태료를 부과받은 사실이 없다.”고 하였다.

바. 국토교통부장관은 0000. 00. 00. 주택시장 안정 보완대책으로서 “주택의 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 임대사업 대상에서 제외하여 임대의무기간 경과 즉시 임대사업자 등록을 말소하되, 공적의무를 준수한 적법 사업자가 임대의무기간 종료 전이라도 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우에는 임대의무기간 준수 위반 과태료를 면제한다.”라고 발표하였다.

사. 신청인은 이 민원 주택 매도절차를 진행하면서 임차인에게 계속 거주할 수 있도록 계약갱신청구권을 안내하였고, 임차인의 의사에 따라 1년 계약을 연장하는 내용을 이 민원 주택 매매계약서 특약사항에 기재하여 임차인의 주거안정을 보장하였고, 0000. 00. 00. 매수인과 매매계약을 체결하면서 말소신고를 함께 병행하려고 하였으나 임차인의 사정으로 당일 동의서를 제출받을 수 없었으며, 이 민원 주택은 아파트 장기일반 매입임대(8년)로 임대의무기간 종료 전이라도 자진말소가 가능하여, 이를 자진말소 이전에도 매매가 가능한 것으로 오해하였을 뿐인데, 임차인의 주거권 보장에도 불구하고 이 민원 과태료를 부과하는 것은 지나치게 가혹하다며 부과를 취소하던가 감경해달라고 하면서, 임차인과 매매당시 주고받은 모바일 메신저 내용 및 매매계약서(퇴거확인서 포함)를 우리 위원회에 제출하였으며, 주요내용은 아래와 같다.

1) 모바일 메신저 내용

- 0000. 00. 00 : 신청인은 임차인에게 이 민원 주택을 매도할 예정임과 계약갱신청구권 사용이 가능함을 안내하였고, 이에 임차인은 신청인에게 1년 계약연장을 요구

- 0000. 00. 00 : 신청인이 퇴거동의서 작성을 요청하여 임차인이 이에 동의

- 0000. 00. 00 : 신청인이 임차인에게 동의서에 서명 후 사진촬영하여 모바일로 전송해 줄 것을 요청

- 0000. 00. 00 : 임차인은 신청인에게 현재 타지역에 머무르고 있어 0000. 00. 00 동의서에 서명이 가능함을 통보

- 0000. 00. 00 : 임차인이 신청인에게 동의서 사진을 모바일로 전송

2) 이 민원 주택 매매계약서

- 특약사항(퇴거확인서 포함) : 현 임차인의 1년 계약갱신청구권 사용 후 퇴거한다는 확약서를 첨부한다.

4. 판단

가. 관계법령 등

<별지>와 같다.

나. 판단 내용

신청인은 이 민원 임대사업에 대한 말소신청이 수리되기 전에 이 민원 주택을 양도함에 따라 임대의무기간을 준수하지 않았고, 이에 피신청인의 이 민원 과태료 부과가 위법 ‧ 부당하다고 보기 어려우나, ① 소관부처가 0000. 00. 00. 발표한 주택시장 안정 보완대책에 따르면, 아파트 장기일반 매입임대(8년) 주택은 임대의무기간 종료 전이라도 자진 말소가 가능하여, 이 민원 주택은 임대의무기간 종료 전에 임대사업자 등록말소가 가능한 점, ② 신청인은 이 민원 과태료 이외에는 민간임대주택법 위반을 사유로 과태료 처분을 받은 적이 없는 것으로 확인되고, 신청인이 임대의무기간을 위반한 기간도 주말을 제외하면 3일에 불과하여 위반의 정도가 경미한 점, ③ 모바일메신저 내역 등을 보면, 신청인은 이 민원 주택을 매도하면서 임대사업자 등록말소를 병행하려고 하였으나 임차인이 타지역에 머물고 있어 동의서 제출이 지연되었고 이로 인해 임대의무기간을 일시 위반하게 된 것으로 확인되는 점, ④ 신청인은 임차인에게 이 민원 주택 매도전에 주택매도와 임대사업자 등록말소에 대하여 사전고지하고 임차인의 동의를 받았으며, 매매계약서 작성시 기존 임차인의 지위가 유지될 수 있도록 특약사항을 계약서에 기재하여 임차인의 주거안정 대책을 충분히 마련한 바, 위반 경위, 위반 정도를 참작하여 과태료를 감경할 상당한 이유가  있어 보이는 점, ⑤ 신청인은 이 민원 주택을 00,000천원에 취득한 후 00,000천원에 매도하여, 이 민원 주택으로 인한 양도차액(0,000천원)을 감안하면 이 민원 과태료(00,000천원)가 지나치게 과도해 보이는 점, ⑥ 민간임대주택법 시행령 별표 3 제1호 바목은 위반행위가 사소한 부주의나 오류로 인한 것으로 인정되는 경우 또는 위반행위의 횟수, 정도, 위반행위의 동기와 그 결과 등을 고려하여 감경할 필요가 있다고 인정되는 경우 과태료를 2분의 1의 범위에서 감경할 수 있다고 규정하고 있고, 「질서위반행위규제법」 제14조는 행정청은 과태료를 정함에 있어서 질서위반행위의 동기ㆍ목적ㆍ방법ㆍ결과 등을 고려하도록 규정하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 등록말소 전 이 민원 주택을 매도하여 임대의무 기간을 위반하였다는 이유로 사전통지한 이 민원 과태료를 감경해 주는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로, 이 민원 과태료를 감경해 달라는 신청인의 요구는 상당한 이유가 있다고 인정되므로 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

<별지> 관계법령 등

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사

ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의

어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

1. ~ 10. (생 략)

11. 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) (중략) 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우

제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으

로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② ~ ③ (생 략)

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

1. ~ 2. (생 략)

3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우

제67조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태

료를 부과한다.

1. 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니한 자

2. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」

제55조(과태료의 부과기준 등) ① 법 제67조제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 과태

료의 부과기준은 별표 3과 같다.

[별표 3] 과태료의 부과기준(제55조 관련)

바. 부과권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호에 따른 과태료 금액의 2분의 1의 범위에서 그 금액을 줄일 수 있다. 다만, 과태료를 체납하고 있는 위반행위자의 경우에는 그 금액을 줄일 수 없으며, 감경 사유가 여러 개 있는 경우라도 감경의 범위는 과태료 금액의 2분의 1을 넘을 수 없다.

1) (생 략)

2) 위반행위가 사소한 부주의나 오류로 인한 것으로 인정되는 경우

3) ~ 4) (생 략)

5) 그 밖에 위반행위의 횟수, 정도, 위반행위의 동기와 그 결과 등을 고려하여 감경할 필요가 있다고 인정되는 경우

3. 「질서위반행위규제법」

제14조(과태료의 산정) 행정청 및 법원은 과태료를 정함에 있어서 다음 각 호의 사항

을 고려하여야 한다.

1. 질서위반행위의 동기ㆍ목적ㆍ방법ㆍ결과

2. 질서위반행위 이후의 당사자의 태도와 정황

3. 질서위반행위자의 연령ㆍ재산상태ㆍ환경

4. 그 밖에 과태료의 산정에 필요하다고 인정되는 사유

4. 국토교통부 보도자료

[붙임 1] ’주택시장 보완대책 국토교통부 소관 사항‘ 중 제8쪽 발췌

(그림 생략)

5. 국민권익위원회 의결례

신청인은 임대사업자 등록이 말소처리되기전 임대주택을 양도하여, 피신청인이 임대의무기간 위반으로 과태료를 부과하였으나, 신청인은 해당 임대주택의 소유권 이전등기전에 말소신고를 하였고 임대의무기간을 위반한 기간이 4일에 불과하며, 임차인의 주거안정대책 마련에 노력하였고, 조세심판원도 감면받았던 취득세 등을 임대의무기간 미준수를 사유로 다시 부과하는 것은 잘못이 있다며 이를 취소하도록 결정한 점 등을 종합적으로 고려하여 과태료를 감경하고, 납부한 과태료 중 감경 금액을 반환하도록 의결함. (2AA-0000-0000000 과태료 부과 이의(0000. 00. 00., 의견표명)

이에 주문과 같이 의결한다.