의     결

국 민 권 익 위 원 회

제 1 소 위 원 회

의     결

의안번호  제2024-1소위29-행01호

민원표시  2AA-2406-0827502  공유재산 매매계약 해제

신 청 인  A

피신청인  B

의 결 일  2024. 9. 30.

주     문

피신청인에게, 전남 ◯◯군 (주소 생략1) 대 000㎡에 대하여 신청인과 체결한 공유재산 매매계약을 해제할 것을 의견표명한다.

이     유

1. 신청원인

신청인은 2024. 00. 00. 피신청인 소유 공유재산인 전남 ◯◯군 (주소 생략1) 대 000㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다)에 대한 매매계약을 체결한 후, 신청인의 부담으로 이 민원 토지에 대한 경계측량을 실시한 결과, 연접한 같은 리 (주소 생략2) 대 000㎡의 소유주가 이 민원 토지의 일부를 무단점유하여 사용하고 있는 것을 확인하였다. 피신청인은 이 민원 토지 매각 전 불법점유에 대해 원상복구 조치를 하지 않았고, 입찰공고문과 감정평가서에 이 민원 토지가 불법점유되어 사용 중이라는 안내를 하지 않았다. 피신청인의 공유재산 관리 소홀로 신청인은 이 민원 토지에 대한 재산권 행사에 피해를 보고 있으니 이 민원 토지에 대한 매매계약을 해제해 달라.

2. 피신청인의 주장

가. 피신청인은 이 민원 토지 매각 시 입찰공고문에 ‘입찰 참가자는 사전에 매각자산의 현장확인 및 각종 공부, 행정상 제한사항 등을 확인하여야 하며, 입찰에 참가한 자는 당해 물건의 제반사항을 열람한 것으로 간주한다’라고 명시하였으며, 또한 ‘타인점유 등에 대하여 피신청인은 일체의 책임을 지지 않으며 재산에 대한 명도 책임은 매수자에게 있다’라고 강조한 바 있다.

나. 피신청인은 예산 및 인력 운용상의 한계로 공유재산 전 필지를 경계측량할 수 없어 미세한 점유 부분까지 인지하기는 어려움이 있다.

3. 사실관계

가. 피신청인은 0000년 ~ 0000년 이 민원 토지를 제3자에게 경작용으로 대부하였다.

나. 피신청인은 2024. 00. 00. 이 민원 토지의 매각을 위해 입찰기간을 2024. 00. 00. ~ 2024. 00. 00.로 하여 일반경쟁 입찰공고(◯◯군 공고 제0000-000호) 하였다.

다. 위 입찰공고문에는 ‘반드시 사전에 매각 재산의 현장 확인과 도시계획 저촉 및 행정상 제한사항 확인 등 각종 공부를 열람하신 후 입찰에 응하라’는 내용이  있으며, 11. 유의사항에 다음과 같은 내용을 포함하고 있다.

【입찰공고문 11. 유의사항 내용 일부】

라. 본 매각자산에 대한 현장설명은 별도로 실시하지 않으므로 입찰참가자는 사전에 매각자산의 현장확인(도로 등) 및 각종 공부, 행정상 제한사항 등을 확인해야 하며, 입찰에 참가한 자는 당해 물건의 제반사항을 열람한 것으로 간주합니다.

마. 낙찰자가 다른 법령이나 행정상 제반사항의 미비로 인하여 재산 취득에 제한을 받거나 매각재산 취득 후 재산권 행사에 불이익이 발생한다 할지라도 우리 군은 책임을 지지 않습니다.

바. 위 제시된 매각재산의 면적 등 표시에 관한 사항은 각종 공부가 우선하며, 매각재산은 현재 있는 그대로(현 상태대로) 매각하는 것으로 재산활용에 관한 관계법규의 제한사항 및 매각 토지상의 건물 등 지장물(쓰레기, 폐시설물 등)과 수목, 경작물의 명도나 철거는 매수자 책임이며, 이로 인한 토지활용 제약, 타인점유 및 행정상의 규제나 관련법규의 제한사항 등에 대하여 우리 군은 일체의 책임을 지지 않습니다. 따라서 관계법규 및 현장물건 등을 사전에 반드시 확인한 후 응찰하여야 하며, 매각 재산상의 지장물에 대한 처리비용은 낙찰자가 부담합니다.【재산에 대한 명도 책임은 매수자에게 있음】

라. 피신청인은 2024. 00. 00. 신청인과 이 민원 토지에 대한 매매계약을 체결하였다.

마. 신청인은 2024. 00. 00. 신청인의 비용으로 이 민원 토지에 대한 경계복원측량을 실시하였고, 연접한 같은 리 (주소 생략2) 대 000㎡의 소유주가 이 민원 토지 일부를 무단점유(석축, 지붕처마, 울타리 등)하여 사용 중임을 확인하였으나, 경계복원측량이므로 구체적인 무단점유 면적은 알 수 없다.

(그림 생략)

바. 신청인은 2024. 00. 00. 국민신문고를 통해 피신청인에게 이 민원 토지의 매매계약 해제를 요청하였고, 피신청인은 2024. 00. 00. 이 민원 토지 매각 입찰공고문 11. 유의사항 바.항을 근거로 매매계약 해제가 불가함을 통보하였다.

사. 피신청인이 2024. 00. 00. 신청인에게 정보공개한 자료에 따르면, 이 민원 토지에 대한 피신청인의 공유재산 실태조사 내역(0000년 ~ 0000년)은 2020년 자료만 있으며, ‘2020년 공유재산 실태조사 결과보고’상 이 민원 토지에 대한 무단점유 및 조치란에 ‘해당없음’으로 기술되어 있다.

아. 2017. 00. 네이버 로드뷰와 2024. 00. 우리 위원회 현장조사 결과에 따르면, 2017년 이전부터 이웃한 제3자의 석축이 이 민원 토지를 침범하고 있는 사실을 확인할 수 있는데, 피신청기관은 2020년 실시한 공유재산 실태조사에서 무단점유를 확인하지 못하였다.

(그림 생략)

4. 판단

가. 관계법령 등

<별지>와 같다.

나. 판단내용

이 민원 토지에 대한 매매계약을 해제해 달라는 신청에 대하여 살펴보면, ① 매매계약에 있어 매도인은 특별한 사정이 없는 한 하자가 없는 정상적인 물건을 인도할 의무가 있는데, 위 사실관계 마.항에서 보는 바와 같이 이 민원 토지는 연접한 토지 소유자가 석축, 지붕처마, 울타리 등 시설물로 무단점유하고 있어 원상복구가 쉽지 않을 것으로 보이는 점, ② 피신청인은 이 민원 토지 매각을 위한 입찰공고문 상 유의사항에 ‘입찰 참가자는 사전에 매각자산의 현장확인 및 각종 공부, 행정상 제한사항 등을 확인하여야 하며, ․․․ 타인 점유 등에 대하여 피신청기관은 일체의 책임을 지지 않는다’고 명시하였으므로 책임이 없다고 주장하나, 설령 신청인이 현장을 확인하였다고 하더라도 측량을 실시하지 않는 한(대법원 1985. 11. 12. 선고 84다카2344 판결은 토지매매에 있어서 특단의 사정이 없는 한 매수인에게 측량 등의 방법으로 매매목적물이 지적도 상의 그것과 일치하는지 여부를 미리 확인하여야 할 주의의무가 있다고 볼 수 없다고 판시하고 있다) 연접한 토지 소유주가 이 민원 토지를 무단점유하고 있다는 사실을 알 수 없었을 것으로 보이므로 신청인이 연접한 토지 소유자의 무단점유를 알지 못한데 과실이 있다고 보기 어려운 점, ③ 매매계약에서 매도인의 하자담보책임을 면제하는 특약이 인정됨은 당연하나(「민법」 제548조), 그러한 특약은 신의성실의 원칙에 반하지 않는 한도 내에서 유효하다 할 것인데, 피신청인이 이 민원 토지 매각을 위한 입찰공고문상 유의사항에 기재한 내용은 위와 같이 매수인이 선량한 주의의무를 기울여도 알 수 없는 내용을 포함하고 있는바, 피신청인의 법적 지위를 고려할 때 이러한 유의사항 내용은 신의성실의 원칙에 반할 소지가 있어 보이는 점, ④ 피신청인이 이 민원 토지에 대한 매매계약을 해제하여 이 민원 토지에 대한 소유권을 회복하는 경우 무단 점유자에 대한 변상금 부과 및 원상복구 명령 (「공유재산 및 물품 관리법」 제81조 및 제83조) 등이 가능하므로 계약해제에 따른 불이익이 크다고 보기도 어려운 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피신청인은 이 민원 토지에 대한 매매계약을 해제하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 토지에 대한 매매계약 해제를 구하는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다

<별지> 관계법령 등

1. ｢민법｣

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

2. ｢공유재산 및 물품 관리법｣

제3조(공유재산 및 물품을 관리하는 공무원의 주의의무) 공유재산 및 물품의 관리에 관한 사무에 종사하는 공무원은 이 법과 그 밖의 공유재산 및 물품의 관리에 관한 법령 및 선량한 관리자의 주의의무를 준수하며 사무에 종사하여야 한다.

제38조(매각계약의 해지ㆍ해제) ① 지방자치단체의 장은 일반재산을 매수한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 매각계약을 해지하거나 해제할 수 있다.

1. 거짓 진술, 거짓 증명서류의 제출, 그 밖의 부정한 방법으로 그 계약을 체결한 사실이 발견된 경우

2. 제36조제2항에 따라 매각한 경우 매수자가 용도 또는 그 용도대로 사용하여야 할 기간을 지키지 아니한 경우

3. 제37조제1항에 따른 납부기한까지 매수대금을 내지 아니한 경우

② 지방자치단체의 장이 제1항에 따라 계약을 해지하거나 해제하면 지체 없이 그 권리의 회복에 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 지방자치단체의 장은 일반재산을 매수한 자가 제37조제1항에 따른 납부기한까지 매수대금을 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있다.

제44조(대장과 실태조사) ① 지방자치단체의 장과 각 관서의 장은 제5조에 따른 구분과 종류에 따라 소관 공유재산의 등기ㆍ등록이나 그 밖에 권리 보전에 필요한 조치를 하고, 공유재산의 대장(臺帳)에 도면 및 이에 관련되는 증명서류를 첨부하여 갖추어 놓아야 한다. 이 경우 공유재산의 대장은 전산자료로 대신할 수 있다.

② 재산관리관은 매년 소관 공유재산의 실태를 조사하여 재산관리 및 변동에 관한 사항을 기록ㆍ유지하여야 하고, 지방자치단체의 장에게 그 결과를 보고하여야 한다.

③ 지방자치단체의 장은 공유재산을 효율적으로 관리하기 위하여 필요하면 조사대상 재산의 범위, 조사기간, 조사내용 및 조사비용 등을 정하여 전문기관에 의뢰하여 공유재산의 관리실태를 조사하게 할 수 있다.

④ 제2항에 따른 공유재산의 실태조사 범위 및 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

3. ｢공유재산 및 물품 관리법 시행령｣

제49조(공유재산 대장의 관리 등) ① 법 제44조제1항에 따른 공유재산 대장은 그 구분과 종류에 따라 조례로 정하는 서식에 따라 작성하여 갖춰 두어야 한다.

② 지방자치단체의 장은 법 제44조제2항에 따른 공유재산의 실태조사 결과 장부상의 지목(地目)과 현재의 이용 상태가 서로 다른 경우에는 공유재산 실태조사표(사진을 포함한다)를 첨부하여 지목변경을 신청할 수 있다. <개정 2010. 8. 4.>

③ 재산관리관은 법 제44조제2항에 따라 그 소관 공유재산의 실태를 조사하려는 경우에는 공유재산의 이용 실태 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 실태조사 대상 공유재산을 선정하고, 해당 공유재산에 대해 1년에 한 번 이상 다음 각 호의 사항에 관한 실태조사를 하여야 한다.

1. 공유재산의 등기 및 지적 현황

2. 주위 환경

3. 이용 현황

4. 그 밖에 공유재산의 보존ㆍ관리 등에 필요한 사항

4. ｢○○군 공유재산 관리 조례｣

제8조(실태조사) ① 재산관리관은 법 제44조제2항에 따라 공유재산에 대하여 매년 1회이상 공유재산실태조사를 실시하여 대부재산관리 운영에 만전을 기하여야 한다.

② 제1항에 따라 공유재산에 대한 실태조사를 하는 경우에는 다음 각호 사항을 조사하여야 한다.

1. 공유재산의 관리상태

2. 사용·대부료 수납여부

3. 전대 또는 권리처분 여부

4. 허가 또는 계약의 목적대로 사용하고 있는지의 여부

5. 원상 변경 여부

6. 무허가건물 등 영구시설물 설치 여부

7. 기타 필요한 사항

③ 재산관리관은 공유재산실태조사시 다음 각 호의 사항을 파악하여 그 내용을 공유재산관리대장에 기록하여야 하며 재산매각 및 대부시에는 특별히 유의하여 공유재산 관리에 철저를 기하여야 한다.

1. 장래에 행정재산으로 활용하기 위하여 확보할 가치가 있다고 인정되는 재산

2. 주거환경 개선사업 및 주택 재개발 사업구역내의 재산

3. 영세하여 재산보존의 가치가 없는 재산

4. 타인의 토지안에 위치하여 활용이 불가능한 재산

5. 소송 등 재산소유권상 분쟁이 있는 재산(현황파악)

④ 제1항의 조사결과 시정을 요하는 사항이 있는 때에는 필요한 조치계획을 수립하여 즉각 시정하는 등 공유재산 관리에 만전을 기하여야 한다.

5. 대법원 1985. 11. 12. 선고 84다카2344 판결

원심판결이 적법하게 확정한 사실에 의하면 매도인인 피고자신도 매매당시 매매목적 토지의 일부가 제방 및 하천부지로 들어간 것을 모르고 현실적으로 점유하던 공장부지 전부가 이 사건 토지인 것으로 잘못 알고 원고로 하여금 현장답사케 하였고 원고가 위 매매목적물을 인도받은후 측량하여 비로소 그 일부가 제방 및 하천부지에 들어간 것을 알게 되었다는 것이며, 또 매매당시 피고가 담장을 둘러치고 점유하던 공장부지의 형태 및 평수가 지적도상의 이 사건 대지의 그것과 비슷하게 되어 있었다는 것이다.

토지매매에 있어서 특단의 사정이 없는 한 매수인에게 측량 또는 지적도와의 대조등 방법으로 매매목적물이 지적도상의 그것과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인하여야 할 주의의무가 있다고 볼 수 없으므로, 위 원심 확정사실과 같이 현장답사에서 매도인이 매매목적물이라고 제시하는 토지의 점유평수가 매매계약상 매매목적물의 평수와 비슷하고 그 토지의 지적일부가 하천부지에 편입되어 있음을 의심할만한 특별한 사정이 없었다면 원고가 위 토지매매당시 매매목적물을 측량하지 아니하거나 또는 현장답사에서 지적도와의 대조를 소홀히 하여 하천부지로 편입된 사실을 미리 발견하지 못하였다고 하여도 여기에 매수인의 과실이 있다고 할 수 없을 것이다. 위와 같은 취지로 판단한 원심조치는 정당하고 소론판례는 이 사건에 적절한 선례가 아니므로 논지는 이유없다.