5. 디딤돌대출 취소 이의

신청인은 ○○공사에서 운영하는 디딤돌 대출을 받아 주택을 구입하였는데 디딤돌 대출 신청당시 분양권이 있음을 알렸었고, 대출심사과정을 거쳐 적법하게 디딤돌 대출을 받았었는데도 ○○공사에서 분양권이 있는 경우에는 대출자격에 해당이 안된다 하니 당해 대출이 계속 유지될 수 있도록 도와달라는 민원에 대해, 피신청인의 디딤돌대출 신청 절차상 분양권에 대한 입력, 검토하는 단계가 다소 미흡하고 시스템의 보완이 필요한 것으로 판단되어 기 실행된 디딤돌 대출금액을 적격대출로 상환하는데 소요되는 비용을 피신청인 부담할 것을 의견표명하고, 디딤돌 대출 자격심사의 오류를 예방하기 위하여 대출상품 안내문에 무주택자의 자격요건을 명확히 기재하여 배포하고, 온라인 신청시스템에 분양권 보유 여부를 확인하는 절차를 추가하고 시중은행과의 위수탁 협약에 따른 업무상 발생하는 소비자 분쟁에 대하여 구제할 수 있는 절차를 신설할 것을 제도개선 의견표명한 사례

결정 개요

1. 민원번호 2AA-1605-417867 (심의일：2016. 10. 17.)

2. 피신청인 ○○○○○○공사

3. 쟁점사항

디딤돌 대출 자격에 대한 심사과정 이후에 부적격자로 다시 통보를 하게 된 것에 대한 책임소재에 대한 판단 및 관련 절차의 적정성에 대한 검토

4. 처리결과 의견표명

1. 피신청인에게 2016. 5. 2. 실행된 디딤돌대출(대출금액 41백만원)에 대하여 신청인이 대출 취소 또는 적격대출로 대환하는 경우 이에 소요되는 비용을 피신청인이 부담할 것을 의견표명 한다.

2. 피신청인에게 디딤돌대출 자격 심사의 오류를 예방하기 위하여 대출상품 안내문에 무주택자의 자격 요건을 명확히 기재하여 배포하고, 온라인신청시스템에 분양권(중도금대출포함) 보유 여부를 확인하는 절차를 추가할 것과 아울러, 시중 은행과의 위수탁 협약에 따른 업무상 발생하는 소비자 분쟁에 대하여 구제할 수 있는 절차를 신설할 것을 제도개선 의견표명 한다.

3. 신청인의 나머지 신청을 기각한다.

5. 참조법령

｢주택도시기금법｣ 제3조(기금의 설치), 제9조(기금의 용도), 제10조(기금의 운용·관리 등), 제11조(기금 운용·관리업무의 전자화), ｢주택도시기금 운용 및 관리규정) 제1조(목적), 제11조(리스크관리 원칙)

이  유

1. 신청 원인

신청인은 주택 마련을 위해 대출상담을 받던 중, 시중은행의 소개로 피신청인이 운영하는 디딤돌대출 상품을 알게 되었고, 당시 은행 상담 직원에게 분양주택의 당첨자로 선정되어 공동주택 입주예정자의 권리(이하 ‘분양권’이라 한다)가 있음을 알렸으나, 대출신청이 가능하다고 하여, 2016. 4. 8. 해당 은행에서 직접 온라인 디딤돌대출을 신청하였고, 같은 해 4. 21. 피신청인으로부터 대출승인을 통보받은 후, 같은 해 5. 2. 대출이 실행(41백만원)되어 주택을 취득하였는데, 같은 해 5. 17. 신청인이 보유한 분양권을 이유로 이미 실행된 디딤돌대출을 취소하고 적격대출로 대환하는 것은 디딤돌대출 실행에 소요된 금융비용 손실뿐 아니라, 대출금리 인상으로 인한 경제적 부담의 가중이 예상되니 도와 달라.

2. 피신청인의 주장

신청인의 디딤돌대출 신청에 대하여 대출심사를 하였으나, 분양권 보유에 따른 중도금대출을 주택담보대출로 오인하여, 당해 대출을 ‘상환’하는 조건으로 대출을 승인하고 해당 은행에 양수확약통지를 하였으나, 해당 은행이 대출상환을 하지 않고 디딤돌대출을 실행한 것이고, 이후, 디딤돌대출자의 자격여부를 확인하는 과정에서 신청인이 대출을 상환하지 않은 사실이 확인되었으며, 이는 디딤돌대출 부적격에 해당하므로, 신청인에게 실행된 디딤돌대출은 취소함이 타당하다.

3. 사실 관계

가. 신청인은 주택마련을 위해 시중 은행에서 대출상담을 받던 중, 은행창구 직원으로부터 디딤돌대출에 관하여 안내받았으며, 2016. 4. 8. 은행창구 직원의 안내를 받아 온라인시스템으로 디딤돌대출 신청을 하였다.

나. 당시, 신청인은 공동주택 분양권(2016. 4.기준 중도금 대출, 104,900,000 원)을 보유한 상태였으나 등기된 주택은 소유하지 않았으므로 무주택자로 판단하였고, 이러한 분양권 보유사실을 은행창구 직원에게 알렸으나, 디딤돌대출 신청이 가능하다고 하였고, 이에 직원의 안내를 받아 2016. 4. 8. 온라인으로 디딤돌대출 신청을 하였는데, 온라인시스템상 대출신청자의 자격여부에 대하여 무주택자인지 여부만 확인하였을 뿐, 분양권 보유여부를 확인하는 절차는 없었다.

피신청인으로부터 제출받은 양수확약통지의 상환예정대출 금액

<디딤돌대출 신청시 주택보유수 입력 화면>

다. 신청인의 디딤돌대출 신청에 대하여, 피신청인은 2016. 4. 21. 신청인에 대한 디딤돌대출 심사를 하였는데, 신청인 명의로 ‘대출’이 있음을 확인하였으나, 피신청인은 이를 분양권에 따른 중도금대출이 아니라, 주택담보대출로 오인하여, 기존 대출금(중도금대출)을 ‘상환예정대출 확인’을 조건으로 하여, 해당 은행에 ‘양수확약통지’를 시행하였다.

라. 그러나, 해당 은행은 신청인의 ‘상환예정대출 확인’의 조건을 이행하지 하지 않은 채, 2016. 5. 2. 신청인에게 디딤돌대출 41백만원을 실행하였고, 신청인은 디딤돌대출로 받은 자금으로 같은 날 주택을 취득하였고, 피신청인이 2016. 5. 2. 신청인에게 실행한 디딤돌대출 현황은 아래와 같다.

<신청인 디딤돌대출 현황>

상품종류	대출금액	대출금리 (금리유형)	대출기간	실행일	비고
내집마련 디딤돌대출	41백만원	2.4%(고정)	30년	2016.5.2.

마. 한편, 피신청인은 2016. 5. 중순경 디딤돌대출에 대하여 양수하기 적합한지를 확인하는 과정에서 양수확약통지 조건인 기존 대출금이 상환되지 않은 것으로 확인되자, 같은 달  17. 신청인에게 분양권보유에 따른 부적격자로 디딤돌대출 취소 통보를 하였다.

바. 신청인에 따르면, 디딤돌대출은 무주택자에게 지원하는 것으로, 분양권은 등기되지 않은 주택이므로 ‘무주택자’로 판단하였고, 은행 창구 직원에게 분양권이 있음을 알렸으나 대상 자격이 된다고 하여 대출신청을 한 것이며, 만약, 분양권이 있다는 이유로 디딤돌대출이 불가하다는 것을 미리 알았다면, 금리 등을 비교하여 주택 마련을 보류하거나 다른 방법을 선택하였을 것인데, 이미 대출을 실행하여 주택을 취득한 상태에서 이를 취소하면 새로 대출을 받아야 하거나, 금리 인상이 불가피하여 매달 이자 부담이 가중될 뿐 아니라, 디딤돌대출 시 소요된 비용과 취소에 따른 부담도 신청인이 부담해야 하는 것은 부당하고 억울하다고 주장하고 있다.

사. 피신청인이 운영하는 인터넷사이트(www.○○.go.kr)에 등재된 디딤돌대출 상품소개 내용에 따르면 “무주택이란 본 건 담보주택 외에 다른 주택(분양권 포함)을 소유하지 않은 것을 의미” 라고 안내하고 있으나, 피신청인이 배포한 안내문(리플렛)에 따르면, 내집마련 디딤돌대출 대상은 ”세대원 전원 무주택자 또는 1주택자(3개월이내 처분조건), 부부합산소득 6천만원 이하“로 기재되어 있어, 분양권을 보유한 경우 무주택자 자격에 제외됨을 알 수 없도록 안내하고 있다.

아. 또한, 디딤돌대출 신청을 위한 온라인시스템 접속시 첫 화면에는 “디딤돌대출은 주민등록상 세대주인 신청인 포함 세대원 전원이 무주택이고, 부부합산 소득기준 6,000만원 이하여야 신청이 가능합니다.”로 안내하고 있으며, 신청자 및 세대원이 소유한 주택의 수(數)에 대하여 “없음”과 “1주택” 중 선택하도록 하고 있고, 이에 대한 설명사항으로 “주택 보유수는 본 건 대출신청 주택을 제외하고 세대원 전체가 소유하신 주택 수를 기준으로 합니다.”라고 안내하고 있다.

4. 판단

가. 관계법령 등

1)「주택도시기금법」제3조는 “정부는 이 법의 목적을 달성하기 위한 자금을 확보·공급하기 위하여 주택도시기금(이하 ”기금“이라 한다)을 설치한다.”라고 하고, 같은 법 제9조는 “ 기금의 주택계정은 다음 각 호의 용도에 사용한다.  1. 다음 각 목에 대한 출자 또는 융자.  가. 국민주택의 건설,  나. 국민주택규모 이하의 주택의 구입ㆍ임차 또는 개량, 이하 생략”라고 하고, 같은 법 제10조 제1항은 “기금은 국토교통부장관이 운용ㆍ관리한다.”라고 하고, 같은 조 제2항은 “국토교통부장관은 기금의 운용ㆍ관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 공사에 위탁할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 같은 법 제11조는 “국토교통부장관은 제10조에 따른 기금의 운용ㆍ관리 업무를 효율적으로 처리하기 위한 전자시스템을 구축ㆍ운영할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

2)「주택도시기금 운용 및 관리규정」제1조는 “이 규정은 「주택도시기금법」 제3조에 따라 설치된 주택도시기금의 운용 및 관리에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다”라고 하고, 같은 규정 제11조 제1항은 “기금의 리스크관리는 기금의 운용 및 관리에 관한 모든 업무가 법, 영, 지침 등이 정하는 바에 부합되도록 함을 원칙으로 한다.”라고 하고, 같은 조 제2항은 “공사는 리스크관리 체계를 구축하여 기금의 운용 및 관리 업무에 수반하는 각종 리스크를 효과적으로 관리하여야 한다.“라고 규정하고 있다.

3)「주택도시기금 대출업무 시행세칙」제352조의27은 “동일 대출조건으로 일원화된 내집마련 디딤돌 대출을 주택도시기금(이하 “기금”) 직접대출 방식과 이차보전방식으로 공급하고 대출 취급기관은 다음과 같다. 1. 기금 직접대출방식 : 기금 수탁은행,2. 이차보전방식 : 기금 수탁은행을 포함한 피신청인(이하 “공사”) 협약기관 (16개) (14.5.16 개정)“고 규정하고 있으며, 같은 조항의 참고 제352조의 27-1, 이차보전방식 대출에 있어 공사의 사전양수적격심사(14.5.16.개정)에서는 “사전양수적격심사(이하 “사전심사”)라 함은 내집마련 디딤돌 대출 실행 전에 공사가 향후 양수 가능성을 심사하는 것을 말하며, 심사방법 및 통지의 효력에 따라 “정식심사”와 “약식심사”로 구분한다. 1. 정식심사 : 채무자의 신청내용과 제출서류에 따라 세부시행 규정에 부합하는지를 심사하여 양수여부를 대출실행 전에 확정하여 통지, 2. 약식심사 : 기금 수탁은행이 전송한 대출 심사내용을 공사가 전산자료에 의해 양수대상자산 선정여부를 심사, * 대출실행 후 공사로부터 양수도가 거절되는 경우에는 기금직접대출로 전환”으로 규정하고 있으며, 같은 조항의 참고 제352조의 27-2, 양수도 거절사유(14.5.16.개정)는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 양수도가 거절될 수 있다. 1. 공사가 약식심사한 디딤돌 대출의 관련 서류가 수탁은행이 공사에 통지한 내용과 일치하지 않거나 세부시행규정에 위배하여 취급된 경우, 2. 공사가 통지한 양수확약통지 등의 내용과 다르게 디딤돌 대출이 취급된 경우, 3. 디딤돌 대출에 대하여 양도를 제한하는 특약이 있는 경우, 4. 이하 생략”라고 규정하고 있다.

4)「내집마련 디딤돌 대출 업무처리기준」제2장은 채무자 요건과 관련하여 세대주 및 주택보유수 관련 유의사항에 대하여 무주택 검증은 “세대주 및 세대원(결혼예정자, 세대분리된 배우자 및 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속, 세대주로 인정되는 자의 만19세 미만 형제·자매 포함)의 주택보유 현황에 대하여 국토교통부 전산조회 실시, 채무자 및 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)는 은행연합회 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출(채무인수 미필계좌, 제3자 담보대출인 경우 제외)을 이용 중이면 대출불가. 단, 처분대상주택에 주택담보대출이 있는 경우에는 주택처분일까지 대출상환 시 이용 가능” 으로 규정하고 있다.

5)「내집마련 디딤돌 대출의 양수도에 관한 기본업무협약서」제17조는 “이 협약과 관련하여 일방당사자의 고의나 과실로 인하여 타 당사자에게 손해가 발생한 경우에는 이를 배상하여야 한다.”고 규정하고 있고, 같은 협약서 제19조 제2항에서는 “이 협약에 포함되지 않은 사항 또는 이 협약의 해석에 일방이 이의가 있는 경우에는 상호 협의하여 결정하기로 하며 합의에 이르지 못한 사항은 관련법령에 따르되 관련법령이 없는 경우에는 상관례에 따르기로 한다.”고 규정하고 있다.

나. 판단내용

1) 신청인에게 실행된 디딤돌대출을 유지해 달라는 신청에 대하여(주문 1 관련)

가) 먼저, 신청인은 분양권을 보유한 사실을 해당 은행에 고지하고, 디딤돌대출을 신청하였으며, 피신청인의 대출심사 승인에 따라 해당 은행이 대출을 실행하였는데, 분양권 보유를 이유로 이미 실행된 디딤돌대출을 취소하겠다는 것은 부당하다는 신청에 대하여 살펴보면, ①디딤돌대출은 주택도시기금으로 운영되는 대출상품으로 대출자격여부는 강행규정으로 이에 위반한 행위는 효력이 없는 점,  ②신청인은 분양권을 보유하고 있는 자로, 디딤돌대출 대상자격에 따르면, 분양권에 따른 중도금대출을 이용 중인 경우 대출이 불가한 점, ③신청인은 분양권을 보유하고 있는 사실을 해당 은행에 고지하였으나, 은행 대출상담 직원이 이를 피신청인에게 고지하지 않았고, 피신청인이 대출심사 과정에 분양권 보유여부를 확인하지 않고, 중도금대출을 ‘상환예정’ 조건으로 하여 대출을 승인하는 실수를 하였으나, 이러한 사유가 부적격자에게 실행된 디딤돌대출을 유지해야 할 사유가 될 수는 없는 점 등을 근거로 볼 때, 피신청인에게 신청인의 ‘디딤돌대출 취소 통보’를 철회하라고 요구하기는 어렵다고 판단된다.

나) 다만, ①신청인은 해당 은행창구 직원으로부터 디딤돌대출을 안내받으면서 분양권보유 사실을 고지하였음에도 해당 은행이 신청인을 무주택자로 판단하여 디딤돌대출을 신청하도록 안내하였던 점, ② 피신청인이 배포한 디딤돌대출 안내문(리플렛)에는 분양권을 보유한 경우, 대출이 불가하다는 사항이 기재되어 있지 않았고, 온라인신청 시 분양권 보유여부에 대한 확인절차도 없었던 점, ③ 피신청인은 신청인의 대출신청에 대하여 대출심사를 하면서, 담보대출이 있음을 확인하였으나, 분양권에 따른 중도금대출인지, 주택담보대출인지 확인하지 않고, ‘상환예정’을 조건으로 대출승인을 통보하였던 점, ④ 피신청인이 해당 은행에 통보한 양수확약통지서에는 본 건 주택을 제외한 처분예정주택 항목을 “무주택”으로, 신청인의 담보대출을 ‘상환예정’ 조건으로 대출승인을 하였으나, 담보대출을 상환하지 않은 채 신청인에게 디딤돌대출을 실행하였던 점, ⑤ 신청인은 은행 대출상담 직원에게 분양권에 대해 사전 고지하여, 분양권 보유사실을 은폐할 의도가 없었던 점, ⑥신청인은 주택마련을 위해 대출을 알아보던 중, 디딤돌대출로 자금을 마련하여 주택을 취득하였으나, 만약 디딤돌대출 자격이 없음을 미리 알았다면, 주택마련 계획을 변경하거나 보류할 수 있었고, 디딤돌대출에 소요된 비용 및 대출전환에 따른 금리인상 비용을 부담할 필요가 없었던 점 등을 종합해 볼 때, 신청인이 디딤돌대출을 취소하거나 적격대출로 대환하는 경우 관련 수수료 및 설정비 등 소요된 비용을 피신청인이 부담하는 것이 타당하다고 판단된다.

2) 디딤돌대출 신청 적격여부 확인 절차 등 대출관련 업무와 관련하여(주문 2관련)

가) 주택도시기금으로 운영되는 디딤돌대출과 관련하여, 피신청인은 디딤돌대출 자격을 무주택자로 한정하면서 분양권 보유자도 무주택자에서 제외하였으나, 피신청인이 디딤돌대출을 홍보하기 위해 제작 배포한 안내문(리플렛)은 무주택자를 대상을 하되 분양권을 보유한 경우 대출이 불가하다는 내용이 없어, 안내문(리플렛)만 확인할 경우, 분양권을 보유한 자가 디딤돌대출을 신청할 여지가 상당하고, 온라인신청시스템에도 분양권 보유여부를 확인하는 절차가 없어, 분양권의 보유여부를 시스템상에서 직접 검색할 수 없으며, 이런 이유로 대출심사를 하더라도 분양권 보유 여부를 일일이 확인하지 않으면, 피신청인이 부적격자에게 대출승인이 될 여지가 있어, 향후에도 유사한 사례가 반복될 우려가 상당하다 할 것이므로, 디딤돌대출 안내문(리플렛)과 온라인신청시스템 상의 적격여부 확인절차에 대한 개선이 필요할 것으로 판단된다.

나) 나아가, 피신청인은 주택도시기금의 운용 및 관리를 위탁받은 기관으로서, 기금 운용을 총괄하고 있으나, 기금의 대출은 시중 은행과 업무협약을 통해 시행하고 있는 바, 대출을 실행하는 과정에 업무상 과오로 인한 소비자의 피해가 발생할 여지가 있으나, 적절히 대응하기 어렵고 법원의 소송을 통한 해결에 의존하고 있어, 주택도시기금을 지원받고자 하는 소비자의 권리침해가 우려되는 바, 이러한 소비자 분쟁에 대하여 적극 대응할 수 있는 절차를 빠른 시일 내에 마련하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

5. 결론

그러므로, 2016. 5. 2. 신청인에게 실행된 디딤돌대출의 일방적 취소요청은 부당하다는 신청인의 주장은 일부 상당한 이유가 있다고 인정되므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하고, 나머지 신청은 이유 없으므로 기각하기로 하며,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제47조에 따라 부적격자에게 디딤돌대출이 실행되지 않도록 개선안을 마련하고, 시중 은행과의 위수탁 협약에 따른 소비자 분쟁 발생 시 협의할 수 있는 절차를 마련할 것을 제도개선 의견표명 하기로 하여,  주문 1, 2와 같이 의결한다.