4. 분양주택 공급대상 부적격 이의

피신청인은 주거환경개선사업 사업인정고시 이후에 종전 토지 및 건축물 소유자로부터 토지 또는 건축물의 일부 지분을 취득한 경우 주택공급 대상에서 제외된다고 주장하나, 이 민원 대지 및 주택소유자는 분양주택 1세대를 공급받을 수 있는 대상에 해당한다는 점, 도시정비사업법 제10조에 따라 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있는 때에는 종전의 권리자의 권리·의무는 새로이 권리자로 된 자가 이를 승계한다고 규정하고 있는 점, 신청인은 1인과 공유로 이 민원 대지와 주택 전부의 소유권을 취득하였으며, 사업구역에 편입된 토지 등 소유자에 대해서는 분양주택 1세대를 공급받을 대상에 해당하고 공유인 경우 공유자 중 1인이 분량주택 1세대를 공급받을 수 있는 점, 피신청인의 주택공급 제외 대상인 ‘종전 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 일부만을 취득’한 경우는 전 소유자가 소유권 일부를 유지한 채 일부만을 매도하여 전 소유자가 분양주택 공급권이 있음에도 지분 일부를 취득한 소유자가 추가로 분양주택을 공급받지 않도록 하는 것으로 이는 전 소유자의 소유권 전부를 취득한 경우를 제한하려는 규정으로 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 공유자 중 1명에 대하여는 분양주택 1세대를 공급하는 것이 타당하다고 판단한 사례

결정 개요

1. 민원번호 2AA-1608-495830 (심의일：2016. 11. 21.)

2. 피신청인 ○○○○○○공사

3. 쟁점사항

주거환경개선사업에 대해 사업인정고시일 이후 종전 토지 및 건축물 소유자로부터 토지 또는 건축물 전부를 2인이  공동소유 취득한 경우를 토지 또는 건축물을 분리하여 취득하거나 소유권의 일부만을 취득한 경우로 보고 공유자 2명 중 누구에게도 분양주택을 공급 할 수 없다 하는 것이 타당한지 여부

4. 처리결과 시정권고

피신청인에게 ○○ ○○○주거환경개선사업지구에 편입된 ○○ ○구 ○○동 415-8 대 181.2㎡외 1필지와 그 지상의 주택(연면적 363.28㎡) 공유자(2인) 중 1인인 신청인에게 토지 등 소유자에 대한 분양주택 1세대를 공급할 것을 시정권고한다.

5. 참조법령

｢도시 및 주거환경정비법｣ 제10조(사업시행자 등의 권리·의무의 승계), 제19조(조합원의 자격 등), 제50조(주택의 공급 등), 같은법 시행령 제54조(주택의 공급 등)

이  유

1. 신청 원인

신청인은 피신청인이 시행하는 ○○ ○○○주거환경개선사업(이하 ‘이 민원 사업’이라 한다) 구역에 위치한 ○○ ○구 ○○동 415-8 대 181.2㎡외 1필지(225.2㎡, 이하 ‘이 민원 대지’라 한다)와 그 지상의 주택(연면적 363.28㎡, 이하 ‘이 민원 주택’이라 한다) 소유자로 이 민원 사업 시행에 따라 토지 및 건축물 소유자로서 분양주택 공급대상자임에도 지분소유자라는 이유로 분양주택 공급대상에서 제외한 것은 부당하니, 이 민원 대지 및 주택의 공유자인 중 1인인 신청인에게 분양주택 1세대를 공급해 달라.

2. 피신청인 등의 주장

가. 피신청인(○○○○○○공사)

주거환경개선사업 지구 내 주택의 공급방법․절차에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제50조 제2항에 따라 사업시행자가 시장․군수의 승인을 얻어 따로 정할 수 있으며, 이 민원 사업 주택공급방안에 따르면, 기준일 이후에 기준일 당시의 1필지의 토지 및 건축물 소유자의 소유권 전부를 취득하고 ○○○지구 사업시행으로 보상을 받아야 하나, 신청인은 기준일(2005. 8. 22.)이후에 종전 토지 및 건축물의 소유자로부터 토지 또는 건축물을 분리하여 취득하거나 소유권의 일부만을 취득한 경우로서, 이는 주택공급방안에 명시한 공급제외 대상에 해당하므로, 분양주택 공급은 불가하다.

나. 관계기관(○○○○시 ○구청장)

이 민원 사업 지구 내 주택공급은 도시정비법 제50조 제2항 및 같은 법 시행령 제54조의 규정에 따라 승인된 사항으로 사업시행자(피신청인1)가 관련 규정의 범위 안에서 따로 정한 사항으로 사업시행자가 판단하여야 할 사항이다.

3. 사실 관계

가. 이 민원 사업은 피신청인이 시행하는 주거환경개선사업으로, ○○ ○구 ○○동 및 ○○동 일원 226,551㎡ 부지에 공동주택을 건설(전면개량방식)하는 사업이며, 2004. 3. 16. 사업지구로 선정되어 2005. 8. 22. 주민공람 공고를 하였으며, 지하2층 지상 29~34층 28개동의 공동주택 총 4,490세대가 건설될 예정이다. 이 민원 사업의 개요 및 추진경위는 다음과 같다.

〈 사업개요 및 추진경위〉

위치	○○ ○구 ○○동 300 및 ○○동 528 일원				구역 면적	226,551㎡
정비 계획	계	분양	공공임대	행복주택	정비 방식	전면개량방식
	4,490세대	2,782세대	208세대	1500세대
추진 현황	◦2004. 03. 16. 주거환경개선사업 대상지구 선정(국토교통부장관) ◦2005. 08. 22. 주민 공람공고(사업인정고시일) ◦2006. 04. 10. 정비계획 수립 및 구역지정 고시(인천광역시장) ◦2006. 05. 16. 사업시행자 지정(피신청인) ◦2012. 08. 27. 보상 착수 ◦2015. 11. 23. 사업시행인가 ◦2015. 12. 31. 공사착공 ◦2018. 06. 공사 준공 및 입주 예정

나. 이 민원 대지는 연접한 ○○ ○구 ○○동 415-8 대 181.2㎡와 같은 동 415-9 대 44㎡ 등 2필지이고, 그 지상의 이 민원 주택은 지하 1층, 지상2층, 연면적 363.28㎡, 철근콘크리트 구조의 단독주택이며 당초, 신청 외 이○○(이하 ‘이○○’이라 한다) 소유였으며, 신청인은 2008. 4. 26. 신청 외 김○○와 공유(소유지분 각 1/2)로 이 민원 대지 및 주택의 소유권을 전부 취득(매매)하였다.

다. 한편, 이 민원 사업은 2005. 8. 22. 주민공람 공고(○○ ○구 공고 제2005-627호)를 하였고, 관계기관은 2006. 5. 16. 피신청인을 사업시행자로 지정하였으며, 피신청인은 2012. 8. 9. 이 민원 대지 및 이 민원 주택 소유자인 신청인에게 보상협의를 통지(○○도시재생사업부-1584호)하고, 2012. 8. 27. 보상에 착수하였으며, 2012. 11. 19. 이 민원 대지 및 주택이 피신청인에게 소유권이 이전되었다.

라. 이후, 피신청인은 이 민원 사업 구역 내 건설․공급되는 주택에 대한 공급방안을 마련하여 2016. 2. 1. 관계기관의 승인을 득하였는데, 이 민원 사업 지구 내 주택공급방안 주요 내용은 아래와 같다.

대분류	소분류
□분양주택 공급대상자 선정 방안	1. 공급 기준 - 1세대 1주택을 기준으로 공급 - 1세대 또는 1인이 하나 이상의 건축물 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급 - 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1건축물 또는 1토지를 공유한 경우에는 공유자 중 1인에게 1주택을 공급. 단, 토지만을 소유한 경우 1인 소유의 토지 지분(여러 필지를 소유한 경우 각 지분의 합)이 90㎡이상인 경우 단독으로 1주택을 공급 2. 공급 대상 ( 2005. 8. 22. 공람공고일 기준) 가. 기준일 현재 용마루 지구안에 토지 또는 건축물을 소유하여 용마루 지구 사업시행으로 보상을 받은 자. 이하 생략 나. 기준일 이후에 기준일 당시의 1필지의 토지 및 건축물 소유자의 소유권 전부를 취득하고 용마루지구 사업시행으로 보상을 받은 자, 이하 생략 다. 생략 3. 공급 제외 - 기준일 이후에 종전 토지 및 건축물 소유자로부터 토지 또는 건축물을 분리하여 취득하거나 소유권의 일부만을 취득한 자

마. 피신청인은 ○○ ○○○ 분양주택 공급대상자 심사를 실시한 후, 2016. 3. 4. 신청인에게 주택공급방안 6.3. 공급제외 항목에 명시된 ‘종전 토지를 기준일 이후 분리 취득한 경우’라는 이유로 분양주택 공급 대상 부적격 통보(○○도시재생사업부-681호) 하였고, 이후 신청인은 두 차례에 걸쳐 피신청인에게 이의 신청을 하였으나, 피신청인은 신청인에게 분양주택 공급대상이 아니라고 회신하였다.

바. 이 민원 대지 및 주택을 공유로 취득한 신청인과 김○○는 인척관계(김○○는 신청인의 매형)이며, 신청인은 이 민원 대지 및 주택에 대하여, 신청인외 김○○가 분양주택 1세대를 공급받는데 동의한다고 하였다.

4. 판단

가.「도시 및 주거환경정비법」제10조는 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다.”라고 하고, 같은 법 제50조 제2항은 “사업시행자가 정비구역안에 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집조건·방법·절차, 입주금(계약금·중도금 및 잔금을 말한다)의 납부방법·시기·절차, 주택공급방법·절차 등에 관하여는「주택법」제54조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 범위안에서 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제54조 제1항은 “법 제50조제2항에 따라 법 제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 사업시행자가 정비구역안에 주택을 건설하는 경우의 주택의 공급에 관하여는 별표 2에 규정된 범위안에서 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 【별표2】의 “주거환경개선사업의 주택공급 조건 등(제54조제1항관련)”은 아래와 같다.

[별표 2] <개정 2008.10.29>

주거환경개선사업의 주택공급조건 등(제54조제1항관련)

1. 주택의 공급기준 : 1세대 1주택을 기준으로 공급한다.

2. 주택의 공급대상 : 다음의 1에 해당하는 자에게 공급한다. 다만, 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 「건축법」 제57조에 따른 대지분할제한면적 이하의 과소토지등의 토지만을 소유하고 있는 자 등에 대한 주택공급기준은 시·도조례로 따로 정할 수 있다.

가. 제11조의 규정에 의한 공람공고일 또는 시장·군수가 당해 구역의 특성에 따라 필요하다고 인정하여 시·도지사의 승인을 얻어 따로 정하는 날(이하 "기준일"이라 한다) 현재 당해 주거환경개선사업을 위한 정비구역 또는 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 자

나. 생략

3. 이하 생략

나. 한편,「도시 및 주거환경정비법」제19조 제2항은 “「주택법」제63조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매․증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포하하되, 상속․이혼으로 인한 양도․양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 이하 생략”라고 규정하고 있다.

다. 신청인은 이 민원 사업 구역에 편입된 이 민원 대지 및 이 민원 주택의 소유자로 전 소유자인 이○○의 권리․의무를 승계하였으니, 분양주택을 공급해 달라는 신청에 대하여, 피신청인은 기준일 이후에 종전 토지 및 건축물 소유자로부터 토지 또는 건축물의 일부 지분을 취득한 자에 해당하여, 피신청인의 주택공급방안 6.3.에 따라 공급대상에서 제외된다고 주장하나, ① 이 민원 대지(2필지, 225.2㎡) 및 주택(363.28㎡)은 이 민원 사업에 편입되어, 그 소유자는 분양주택 1세대를 공급받을 수 있는 대상에 해당하는 점, ② 도시정비법 제10조에 따르면, 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(권리자)의 변동이 있은 때에는 종전의 권리자의 권리․의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다고 규정하고 있는 점, ③ 신청인과 김○○는 공유로 이 민원 대지와 주택 전부의 소유권을 취득하였으며, 도시정비법 제10조에 따르면, 사업구역에 편입된 토지 등 소유자에 대해서는 분양주택 1세대를 공급받을 대상에 해당하고, 공유인 경우, 공유자 중 1인이 분양주택 1세대를 공급받을 수 있는 점, ④ 피신청인의 주택공급방안 6.3.의 공급제외 대상은 ‘종전 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 일부만을 취득’한 경우로서, 전 소유자가 소유권 일부를 유지한 채, 일부만을 매도하여 전 소유자가 분양주택 공급권이 있음에도 지분 일부를 취득한 소유자가 추가로 분양주택을 공급받지 않도록 하는 것으로, 이는 분양주택의 공급량을 증가시키는 ‘지분쪼개기’를 제한하는 것일 뿐, 전 소유자의 소유권 전부를 취득한 신청인을 경우를 제한하려는 규정으로 볼 수 없는 점, ⑤ 도시정비법 제10조에도 불구하고, 같은 법 19조 제2항에 따르면, 투기과열지구로 지정된 지역안에서는 토지 등을 양수한 자에 대하여 권리의무 승계를 불허하여 조합원이 될 수 없도록 특별히 제한하고 있으나, 이 민원 사업의 경우, 도시정비법 제10조에도 불구하고, 특별한 분양권을 제한할 수 있는 지구지정 등의 조치를 한 사실도 없는 점 등을 종합해 볼 때, 이 민원 대지 및 주택의 공유자 중 1인인 신청인에 대하여 분양주택 1세대를 공급하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결  론

그러므로, 이 민원 사업에 편입된 토지 등 소유자인 신청인에게 분양주택을 공급해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.