1. 관광호스텔업 사업허가 요구

1. 관광호스텔업 사업허가 요구

「관광진흥법 시행령」제13조 제1항 제3호 나목은 건축물의 각 부분의 높이가 인접대지와의 경계선까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 않되, “대지와 대지 사이가 도로나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다.”라고 규정하고 있는바, 피신청인이 이미 이 민원 건물 B동에 대하여 도로사선 제한 및 일조권 제한 등 건축물의 높이를 검토하여 건축허가 및 사용승인을 한 점, 국유지인 OO리 OO은 지목상 도로이면서, 최초 건축허가 및 사용승인시 지정된 사선제한 기준이 되는 4M 통과도로 부분으로 「건축법」상 도로인 점, 이 민원 건물 B동의 창호가 있는 남서측 벽면과 직각방향으로 인접대지와의 경계선 사이에「건축법」상 도로인 ○○리 OO이 위치하여 그 외곽선을 기준으로 건물의 각 층의 높이가 이격거리의 두배를 초과하지 않는 점, 이미 개설된 8M의 도시계획도로(소로O-OO)가 바로 연접해 있으며, 이외에 신청인 소유의 ○○리 274(전), 270-3(전) 및 304-5(대)가 인접해 있어 주거환경 피해우려가 없는 점 등을 종합해 볼 때, 피신청인이 신청인의 이 민원 사업 계획승인 신청에 대해 주거환경 보호를 위한 이격거리 위반을 이유로 불허한 것은 위법‧부당하다.

결정 개요

1. 민원번호 2AA-1508-153980 (심의일：2016. 5. 23.)

2. 피신청인 ○○군수

3. 쟁점사항

이 민원 사업부지에 인접해 있는 OO번지를 건축법상 도로에 해당하는 지 여부 및 이격거리 위배 여부

4. 처리결과 시정권고

피신청인에게 신청인 소유인 ○○군 ○○읍 ○○리 ◭◭번지 소재 건축물에 대한 2014. 10. 20.자 관광숙박업(호스텔업) 사업계획승인 불허 처분을 취소할 것을 시정권고한다.

5. 참조법령

｢관광진흥법｣ 제15조(사업계획의 승인) , 같은 법 시행령 제13조(사업계획승인 기준),  ｢건축법｣ 제61조(일조 등의 확보를 위한 높이의 제한), 같은 법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 높이의 제한)

이  유

1. 신청 원인

신청인이 소유한 임대용 건물(일반음식점 및 오피스텔, 다가구주택 등)인 ○○군 ○○읍 ○○리 265(이하 ‘이 민원 토지’라 한다) 지상 건물 2동(A, B동, 이하 ‘이 민원 건물’이라 한다)을 관광숙박업으로 용도변경하기 위해 2014. 10. 6. 피신청인에게 관광숙박업(호스텔업) 사업계획승인을 신청하였으나, 피신청인은 인접대지경계선과의 이격거리선 위배를 이유로 2014. 10. 20. 사업계획승인 불허처분을 하였는바, 이는 부당하니 해결해 달라.

2. 피신청인의 주장

이 민원 건물의 경우 ‘각 부분의 높이가 인접된 대지의 경계선까지의 수평거리의 두배를 초과’하는 등「관광진흥법 시행령」제13조 제1항 제3호 나목에 따른 ‘인접된 대지경계선과의 이격거리 관련 조항에 위배’되어 관광숙박업(호스텔업) 사업계획승인을 불허한 것이다.

3. 사실 관계

가. 신청인은 2007. 12. 11. 신청 외 OOO로부터 이 민원 토지에 소재한 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 업무시설(오피스텔) 용도인 지하 1층 지상 6층(높이 22.4M) 규모의 건물 B동(1997. 3. 28. 사용승인)을 매입하였고, 이 민원 토지 상에 단독주택(다가구) 등의 용도로 B동 건물 옆에 지하 1층 지상 3층 규모의 A동 건물을 추가로 신축하여 2010. 8. 2. 사용승인을 받아 임대업을 하던 중, 2014. 10. 6. 피신청인에게 이 민원 건물을 관광숙박업으로 용도변경하고자 호스텔업(이하 ‘이 민원 사업’이라 한다) 사업계획승인을 신청하였다.

나. 피신청인은 이 민원 사업을 영위하기 위해서는「관광진흥법」제15조에 따라 관광사업 등록 전 사업계획승인을 받아야 하는데, 같은 법 시행령 제13조 제1항 제3호 나목은 “일반주거지역의 관광숙박시설은 주거환경을 보호하기 위해 건물의 높이는 인접된 대지의 경계선까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니하여야 한다.”라고 규정하고 있는바, 이 민원 건물 B동 남쪽 벽면의 경우 건설계획서 상 높이가 3층 13.1m, 4층 16.2m, 5층 19.3m, 6층 22.4m이고, 위성지도(○○시 다차원도시공간정보서비스) 및 건설계획서를 토대로 OO리 OO은 지목상 도로일 뿐 「건축법」상 도로가 아니므로, 인접대지 경계선으로 보아 그 안쪽 경계선까지의 최소 수평거리를 3층 1m, 4층 4.8m, 5층 6.2m, 6층 7.4m로 측정하였고, 건물 각층 높이가 인접대지경계선과의 이격거리 2배 초과를 이유로 2014. 10. 20. 이 민원 사업 계획승인을 불허하였다.

다. 그러나, 이 민원 건물 B동 건축허가 당시 자료 및 사업계획승인서, 건축설계도면 등 관련 자료를 살펴보면, 피신청인 주장과 달리, 이 민원 건물 B동은 건축허가 당시 도로 사선제한을 받아 지상3층에서 지상6층으로 건물 높이가 올라갈수록 안으로 들어가게 건축되어 층별 인접대지경계선과의 수평 이격거리 및 도로사선제한선에 위배되지 않도록 건축되었고, B동 건물 벽면과 인접대지경계선 사이에 위치한 지목상 도로인 ○○리 OO은 건축허가 당시 폭 4M의 도로 부분으로 지정된 것으로 그 중심선으로부터 2M 후퇴한 폭 4M의 도로를 확보하기 위해, 건축허가 면적의 일부를 도로공제부분(30㎡)으로 대지면적에서 제외하는 등 「건축법」상 도로임을 확인하였다.

건축법 제60조(건축높이제한) ③ 제1항에 따른 높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우 건축물 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면(前面)도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다.

→ 2015. 5. 18. 해당 조항(도로사선제한 규정) 삭제

라. 또한, 피신청인은 지하 1층, 지상 6층 규모의 이 민원 건물 B동에 대해 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 업무시설(오피스텔)로 최초 건축허가 당시, ○○리 OO을 「건축법」상 도로 경계선으로 보아 인접대지와의 경계선 적합여부 및 도로사선제한 등「건축법」상 문제가 없어 1997. 3. 28. 신청외 김○○에게 사용승인한 사실이 있고, 신청인은 기존 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설(음식점)인 이 민원 건물 B동을 매수하여 운영 중에 기존 건축물의 높이에 대하여 변경없이 관광숙박업으로 용도변경하는 사업계획승인을 신청한 것이다.

마. 한편, 이 민원 건물 B동 남서벽면의 직각 방향으로 당초 A, B동 건축허가 및 사용승인 당시 지정된 4M 부분인 OO리 OO 이외에 이미 개설된 도시계획도로(8M소로)와 신청인 소유의 ○○리 274(전), 270-3(전) 및 304-5(대)가 인접해 있으며, 이 민원 사업계획승인 신청 시 건축물 현황도면 및 ‘인접대지 경계선 이격거리 산정도’ 등에 따르면, 이 민원 건물과 인접한 ○○리 OO(도로)을 「건축법」상 지정된 4M 도로 부분으로 보아 그 외곽 경계선을 기준으로 붙임 <표>와 같이 이 민원 각층의 높이가 인접대지경계선과의 2배를 초과하지 않도록 하는 등 주거환경보호를 위한 건축물 높이 및 이격거리 제한 조항을 준수하고 있다.

<표> 건물 각 층별 인접대지 경계선까지의 거리 검토현황

	건축물 높이	최소 수평거리* × 2	결 과
지상3층	13.1m	9.0m × 2 = 18m	적합
지상4층	16.2m	12.8m × 2 = 25.6m	적합
지상5층	19.3m	14.2m × 2 = 28.4m	적합
지상6층	22.4m	15.4m × 2 = 30.8m	적합

* 이 민원 건물의 남서벽면선에서 직각방향으로 접한 OO(도로)의 외곽선을 기준으로 측정

4. 판단

가. 「관광진흥법」제15조(사업계획승인) 제1항은 “관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조(사업계획승인 기준) 제1항 제3호 나목은 “건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 그 건물의 채광을 위하여 설치하는 창이나 문이 향하는 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것”이라고 규정하고 있다.

나. 신청인의 이 민원 사업 계획승인 신청에 대해 피신청인이 인접대지경계선과의 이격거리 위반을 이유로 불허한 것은 부당하다는 주장에 대해 살펴보면,「관광진흥법 시행령」제13조 제1항 제3호 나목은 건축물의 각 부분의 높이가 인접대지와의 경계선까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 않되, “대지와 대지 사이가 도로나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다.”라고 규정하고 있는바, 피신청인이 이미 이 민원 건물 B동에 대하여 도로사선 제한 및 일조권 제한 등 건축물의 높이를 검토하여 건축허가 및 사용승인을 한 점, 국유지인 ○○리 OO은 지목상 도로이면서, 최초 건축허가 및 사용승인시 지정된 사선제한 기준이 되는 4M 통과도로 부분으로 「건축법」상 도로인 점, 이 민원 건물 B동의 창호가 있는 남서측 벽면과 직각방향으로 인접대지와의 경계선 사이에 「건축법」상 도로인 ○○리 OO이 위치하여 그 외곽선을 기준으로 건물의 각 층의 높이가 이격거리의 두배를 초과하지 않는 점, 이미 개설된 8M의 도시계획도로(소로O-OO)가 바로 연접해 있으며, 이외에 신청인 소유의 ○○리 274(전), 270-3(전) 및 304-5(대)가 인접해 있어 주거환경 피해우려가 없는 점 등을 종합해 볼 때, 피신청인이 신청인의 이 민원 사업 계획승인 신청에 대해 주거환경 보호를 위한 이격거리 위반을 이유로 불허한 것은 위법‧부당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 사업계획 승인을 구하는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.