10. 임대주택 계속 거주

임대주택 계약자의 배우자가 주택을 소유하고 있다는 이유로 임대차계약의 해지를 통보 받았으나, 혼인관계증명서상 배우자로 남아 있을 뿐 오래전부터 실질적으로 별거하고 있었고, 이혼신청 절차가 진행 중인 사안이라면 임대차계약의 해지 통보는 철회하는 것이 바람직하다고 판단한 사례

결정개요

1. 민원번호 2BA-1507-287129 (의결일：2015. 9. 7.)

2. 피신청인 ○○공사

3. 결정사항

임대주택 임차인인 신청인의 배우자가 주택을 소유하고 있으나, 서류상에만 배우자이고 오래전부터 별거 상태에 있었고, 이혼신청 절차가 진행 중에 있음에도 불구하고 임대주택 계약해지가 가능한 것인지 여부

4. 주    문

피신청인에게  ○○시 ○○구 ○○동 영구임대주택 임차인인 신청인에 대한 임대차계약 해지 및 퇴거 통보를 철회하고, 임대차 계약을 갱신하여 계속 거주하게 할 것을 의견표명한다.

5. 신청취지 주문과 같다.

6. 참조법령

｢임대주택법｣ 제27조(임대차계약의 갱신거절), 같은 법 시행령 제26조(임대차계약의 갱신거절), 같은 법 시행규칙 제12조(공공건설임대주택의 임차인 자격)

이  유

1. 신청 원인

신청인은 영구임대주택인 ○○시 ○○구 ○○동 주공아파트 ○○동 ○○호(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)에 1993. 7. 17. 최초 입주하여 현재까지 거주해 오고 있는데, 피신청인은 신청인의 전 배우자인 ○○준(이하 ‘○○준’이라 한다)이 주택을 소유하였다는 이유로 이 민원 주택에서 퇴거할 것을 요구하나, ○○준은 1996. 10.경 가출하여 별거상태였고, 현재는 이혼을 했는데도 불구하고 이 민원 주택에서 퇴거하라는 것은 부당하니, 계속 거주할 수 있게 도와 달라.

2. 피신청인의 주장

임대주택은 무주택세대구성원에게 공급하는 것인바, 임차인 세대 구성원이 주택을 취득할 경우 임대주택은 반납하여야 하며, 신청인의 배우자인 ○○준이 2009년 주택을 취득한 후 현재까지 소유하고 있는 것으로 확인되어, 신청인은 무주택세대주에 해당하지 않으므로 계약 갱신은 불가하다.

3. 사실 관계

가. 이 민원 주택은 영구임대주택으로 공급면적 39.27㎡(전용면적 26.37㎡)이며, 신청인은 1993. 4. 29. 최초 임대계약을 체결하고 같은 해 7. 17. 입주하였으며, 2년 마다 계약을 갱신하고 있고, 2013. 8. 21. 피신청인과 임대차 갱신계약을 체결하였는데, 이 임대차계약에 따르면, 임대보증금은 4,895,000원, 월임대료는 69,740원이며, 임대기간은 2013. 9. 1. ~ 2015. 8. 31.까지로 되어 있다.

나. 한편, 피신청인은 2015. 8. 31. 이 민원 주택의 임대차계약이 만료됨에 따라 같은 해 5. 14. 신청인에게 입주자격 심사를 위한 관련자료(주민등록등본, 가족관계증명서 등)를 제출할 것을 요청하고, 같은 해 6. 25. 국토교통부에 전산 검색을 의뢰하였는데, 같은 해 29. 전산 검색 결과 ○○준이 주택을 취득·소유한 것으로 확인되었다.

다. 이에, 피신청인은 2015. 7. 7. 신청인에게 소명자료를 제출할 것을 요청하였고, 신청인은 같은 해 7. 16. 피신청인에게 ‘신청인은 1980. 3. 19. ○○준과 혼인하였으나, 가정불화로 1996. 10.경 ○○준이 가출하여 약 19년간 사실상 이혼한 상태로 지내왔고, 2015. 7. 2. 협의이혼을 하여, 신청인은 사실상 무주택세대구성원이므로, 임대주택 계약을 갱신해 달라’며 관련 자료를 함께 제출하였으나, 피신청인은 같은 해 8. 6. 신청인에게 같은 해 9. 6.까지 이 민원 주택에서 퇴거할 것을 통보하였다.

라. 신청인과 ○○준의 주민등록초본에 따르면, 신청인과 ○○준은 혼인한 후 같은 주소지로 전입하였고, 1993. 7. 9. 이 민원 주택에 함께 전입하여, 신청인은 현재까지 계속 거주하고 있으나, ○○준은 2006. 8. 14. ○○시 ○○구 ○○동 소재 주택으로 전입하였다가, 2007. 9. 3. ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 101-1012호(전용면적 49.86㎡)로 전입하여 현재까지 거주하고 있으며, 2009. 7. 7. 이 주택의 소유권을 취득(매매)한 것으로 확인된다

4. 판단

가. 「임대주택법」제27조 제1항은 “임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.”라고 하고, 같은 법 시행령 제26조 제1항은 “법 제27조 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼6. 생략 7.「주택법」제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우, 이하 생략.”라고 하고, 같은 법 시행규칙 제12조 제2항은 “영 제19조 제1항에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리「주택공급에 관한 규칙」제21조의2제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하여야 한다. 1. 임대차계약을 체결하는 경우. 이하 생략”라고 규정하고 있다. 「주택공급에 관한 규칙」제2조 제9호는 ““무주택세대구성원”이란 세대주 및 세대원(다음 각 목의 사람을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주 및 세대원을 말한다. 이하 생략”라고 하고, 같은 규칙 제31조 제1항은 “「임대주택법」에 따라 영구적인 임대의 목적으로 건설된 주택(이하 "영구임대주택”이라 한다)에 입주할 수 있는 자는 무주택세대구성원(제4호 및 제7호의2의 경우에는 세대주 및 세대원 요건을 제외하고, 제7호의 경우에는 세대주에 한정한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다. 이하 생략”라고 하고, 같은 규칙 제29조 제4항은 “임대주택의 입주자로 선정된 자는 임대주택의 임대기간 만료 시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 사업주체에게 해당 임대주택을 명도 하여야 한다. 1. 85평방미터 이하의 임대주택(제10조 제6항에 따라 공급하는 주택은 제외)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우, 이하 생략”라고 규정하고 있다

나.  법원은 ‘갑(甲)이 을(乙) 공사와 영구임대주택을 임차하기로 하는 계약을 체결하였는데 이후 을 공사가 주택소유 여부 전산검색 결과, 갑의 법률상의 배우자 병(丙)이 다세대주택 소유권을 취득한 것을 발견하고 임대차계약서상 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 을 공사가 임대차계약을 해지할 수 있도록 한 조항에 따라 임대차계약의 해지를 통지한 사안에서, 비록 임대차 기간 중에 병이 다세대주택을 소유하였다고 하더라도, 병은 가출한 이후 26년 동안 제3자와 사실혼관계를 형성하고 갑과 연락조차 하지 않고 지내는 등 임대차기간을 전후하여 갑이 병과 동일한 세대를 이룬 바 없고 또 이룰 가능성도 없는 특별한 사정이 있었으므로, 이와 같은 경우에는 을 공사가 위 계약해지조항을 적용하여 임대차계약을 해지할 수 없다.’고 판결(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011다10013 판결 참조)하였다.

다. 신청인은 ○○준과 약 19년 전부터 사실상 이혼한 상태였고, 현재 협의이혼 하였으니, 이 민원 주택에 대한 임대차계약을 갱신해 달라는 신청인의 요구에 대하여, 피신청인은 신청인의 배우자가 주택을 소유하여 무주택세대주에 해당하지 않아 계약 갱신이 불가하다고 주장하나, ➀ ○○준은 1993. 7. 17. 이 민원 주택에 신청인과 함께 입주하였으나, 1996. 10.경 가출하여 신청인과 별거상태로 있었고, 2006. 8. 14.부터는 이 민원 주택에서 전출하여, 신청인과 주소지를 달리 한 점, ➁ 신청인은 2015. 7. 2. ○○준과 협의 이혼 하여 현재는 무주택세대주에 해당하는 점, ➂ 신청인은 고령의 뇌병변(4급)장애인으로 경제활동이 불가하여 퇴거 시 안정된 주거생활을 기대하기 어려운 점, ➃ 영구임대주택 제도는 경제적으로 곤궁한 무주택세대주에게 임대료가 저렴한 주택을 공급함으로써 사회 취약 계층의 주거 안정을 도모하는 것을 목적으로 하는 점 등을 종합해 볼 때, 1996년경부터 사실상 혼인관계로 볼 수 없는 배우자의 주택소유를 이유로 신청인을 이 민원 주택에서 퇴거하게 하는 것은 지나치게 가혹하다 할 것이므로, 이 민원 주택에 대한 임대차계약을 갱신하여, 신청인이 계속 거주하게 함이 바람직할 것으로 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 주택의 임대차계약을 갱신해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.