9. 부동산거래신고의무 위반 과태료 이의

부동산 거래 중개행위가 매수인 거부로 중단된 후 공인중개사가 배제된 상태에서 동일한 매도인과 매수인간 매매계약이 성립된 경우 부동산 거래에서 배제된 사정이 확인되고, 이를 중개 중단으로 오인하여 법령에 정한 부동산거래 신고를 하지 못한 경우까지 과태료를 부과할 것은 아님

결정개요

1. 민원번호 2CA-1508-039441, 부동산거래신고의무 위반 과태료 부과 이의(의결일：2015. 12. 21.)

2. 피신청인 ○○남도 ○○시장

3. 결정사항

부동산 거래 중개행위가 매수인 거부로 중단된 후 공인중개사가 배제된 상태에서 동일한 매도인과 매수인간 매매계약이 성립된 경우 부동산 거래에서 배제된 공인중개사에게 부동산거래신고 의무가 있는지 여부

4. 주    문

피신청인에게 ○○남도 ○○시 ○○동 00-00번지 토지 및 건물의 매매계약과 관련하여 신청인에 대하여 부동산거래신고의무 위반을 이유로 한 과태료 부과 처분을 취소할 것을 의견표명한다.

5. 신청취지 주문과 같다.

6. 참조법령

｢부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제3조(부동산 거래의 신고),「부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」제2조(부동산 거래의 신고 등) 등

이  유

1. 신청 원인

신청인은 부동산중개업을 하는 공인중개사로 신청외 OOO 소유의 ○○남도 ○○시 ○○동 00-00번지 토지 및 건물(이하 ‘이 민원 부동산’이라 한다) 매매계약(이하 ‘이 민원 계약’이라 한다)과 관련하여,「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조 제2항에 따른 부동산 거래신고를 하지 않았다는 이유로 2백만 원의 과태료 부과처분을 받았다. 그러나 신청인은 2014. 2. 14. 이 민원 부동산 소유자 남편 김OO가 위임장도 없이 이 민원 부동산 중개를 의뢰하여 중개가 어렵다고 알렸지만 계약자들이 대필을 요구하여 매매계약서를 작성해 주고 차후 발생할 수 있는 분쟁에 대비하여 매매계약서를 보관하고 있었다. 이후 매도인이 매매가격에 불만을 표시하며 신청인의 부동산 거래 중개를 거부하여 중개를 포기하고 중개수수료도 받지 못하고, 매도인과 매수인이 중개인 없이 당사자간 매매계약을 체결하고 부동산 거래신고서를 제출하여 신청인은 부동산거래신고를 할 수 없었던 바, 이 민원 계약을 신청인이 중개했다고 볼 수 없음에도 부동산거래신고의무 위반을 이유로 과태료를 부과한 것은 부당하므로 신청인에 대한 과태료 부과처분을 취소해 달라.

2. 피신청인의 주장

피신청인은 2014. 9월부터 2개월간 68개 부동산 중개업소를 대상으로 지도․단속을 실시한 결과 신청인이「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조 제2항에 따른 부동산 거래신고를 하지 않고 거래당사자가 신고한 사실이 확인되어 과태료를 부과한 것이다. 신청인은 이 민원 부동산 거래 중개를 중간에 포기하고 계약서작성을 대행한 것으로 중개수수료도 받지 않았다고 주장하나, 신청인이 이 민원 매매계약서를 보관하고 있었고, 매도인도 신청인이 중개를 하였다고 하고 있어 이 민원 부동산은 신청인 중개로 거래가 이루어졌다고 봄이 타당하고, 신청인이 고의 아닌 실수로 신고를 하지 못했다는 자인서를 제출하였기에 이를 수용하여 과태료를 50%로 감경하여 부과한 것으로,「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조 제2항에 따른 부동산거래신고를 하지 않은 신청인에 대한 이 민원 과태료 부과 처분은 적정하다. 다만, 신청인의 경제적 부담을 감안하여 분할 납부는 고려할 수 있다.

3. 사실 관계

가. 피신청인 답변자료 등에 따르면, 2014. 11. 17. 신청인에게 과태료부과 예고통지 및 부동산실거래 신고의무 위반에 따른 과태료 부과처분에 대한 의견제출 공문을 발송하였다. 이에 신청인은 2014. 11. 24. 의견서를 제출하였으나, 피신청인은 2014. 12. 18. 신청인에게 2백만 원의 과태료 부과처분을 하였다.

나. 신청인과 피신청인이 제출한 2014. 2. 14.자 매매계약서(이하 ‘이 민원 계약서’라 한다)에는 “매도인 김OO 김◇◇, 매수인 정OO, 중개업자 OO부동산 김★★”라고 기재되어 있고, 매도인 날인 없이 김◇◇, 정OO, 신청인의 도장이 각 날인되어 있으며, 계약금 기재란 옆에 “영수자 김◇◇”라고 서명날인되어 있다.

다. 이 민원 부동산 매도인 김OO과 매수인 정OO는 2014. 4. 2. 이 민원 부동산에 대한 거래계약신고서를 피신청인에게 제출하였고, 피신청인은 같은 날 신고필증을 발급하였다. 위 신고서의 매매계약일, 매매가격과 계약금은 이 민원 계약서와 동일하나, 중도금 기재없이 잔금 314,000,000원으로 기재되어 있고, 잔금지급일도 이 민원 계약서(2014. 4. 30.)와 달리 2014. 4. 2.로 기재되어 있으며 중개인 기재란도 빈칸으로 되어 있다. 위 신고서에 첨부되어 제출된 매매계약서 작성일은 2014. 2. 14.로 되어 있는데, 이 민원 계약서와는 서식이 다르고 중개업자 기재란도 빈칸으로 되어 있으며, 하단에는 법무사 이OO의 성명과 주소가 기재되어 있다.

라. 신청인이 2014. 11. 24. 피신청인에게 제출한 의견서에는 “2014. 2. 14. 이 민원 부동산에 대한 매매중개를 하였습니다. (중략) 미신고로 신고 의무 위반을 하였습니다. (중략) 무난히 등기까지 마치면 실거래 신고가 되는 것을 관행으로 알고 있었던 착각과 중개사의 실거래 신고의무를 적절히 구분 못했습니다. (중략) 위반사실을 통감하고 시인합니다. 이러한 하자가 발생하지 않도록 중개교육 및 지도에 따라 성실히 수행할 것을 각서합니다.”라고 되어 있다. 신청인이 당초 제출하려 했다는 의견서에는 “중도에 매도자가 2천만 원 상당의 대금 인상 제의로 시비하여 중개업무에 개입할 수 없어”라고 되어있다. 신청인은 피신청인이 계약당사자 피해 가능성이 있으므로 수정하면 선처한다고 하여 의견서를 수정하여 제출하였다는 주장이다.

마. 신청인은 2014. 12. 6. 전라남도 행정심판위원회에 이 민원 과태료 부과처분 취소를 구하는 행정심판을 청구하였으나, 이 민원 과태료 부과처분이「비송사건절차법」에 따라 법원 재판으로 권리구제를 받아야하는 처분에 해당되어 행정심판 청구 부적법으로 각하되었고, 2015. 4. 15. 광주지방법원에 행정소송을 제기하였으나 2015. 7. 23. 위 전라남도 행정심판위원회의 판단과 같은 이유로 각하되었다.

바. 피신청인이 2015. 1. 27. 행정심판위원회에 제출한 서면 3〜4쪽에는 “신청인이 1부 보관하였다는 매매계약서와 매도인이 보관하고 있는 부동산 매매계약서가 서로 다른 내용임을 확인할 수 (중략) 2014. 2. 14. 매매계약일에 계약금 33,000,000원이 입금된 사실을 확인”이라고 되어 있다.

사. 2015. 1. 26. 매도인 대리인 김◇◇가 피신청인에게 제출한 시인서에는 “2014. 2. 14. 신청인 사무소에서 이 민원 매매계약을 체결하면서 본인(김◇◇)이 대리로 매매계약서를 작성하고 약 2주 후 매수인이 본인(김◇◇)이 등기당사자가 아니라는 이의를 제기하여 매도인 인감증명서와 주민등록등본을 신청인 사무실로 직접 전달하고 부인(매도인)과 함께 방문하여 계약서에 직접 도장을 날인하여 확인해 주었으며 계약금은 2014. 2. 14. 본인 통장으로 받고 중도금과 잔금은 부인이 받은 것을 시인하면서 이 민원 부동산 거래는 신청인 중개사무소에서 신청인이 중개하여 매매계약한 사실을 시인합니다.”라고 되어 있다.

아. 2015. 9. 11. 우리 위원회 실지방문조사에 참여한 매도인 대리인 김◇◇는 “신청인이 이 민원 부동산을 중개하였고, 매매계약당시 신청인은 매수자 쪽에서 수수료를 받기로 하여, 본인(김◇◇)은 이 민원 부동산 매도를 소개한 자에게 5백만 원을 주기로 하였으나 2천만 원을 더 주겠다는 다른 매수인에게 매각하지 못함에 따라 손해를 보았기에 소개한 자에게 3백만 원만 지불하였다.”라고 진술하였다.

자. 우리 위원회 조사 결과에 따르면, 이 민원 부동산 매수인은 피신청인에게 ‘신청인에게 대필을 요청하여 이 민원 계약서를 작성하였으나, 이후 매도인 대리인이 신청인이 중개한 거래금액에 대한 불만을 표시하여 신청인을 배제하고 법무사를 통해 당사자간 거래로 계약서를 다시 작성하게 되었고, 신청인에게 중개수수료를 지불하지 않았다.’라는 취지로 진술한 것으로 확인된다.

차. 신청인은 우리 위원회 조사에서 ‘2014. 2. 14. 이 민원 계약서 작성일에 계약금이 지급되었으나, 중도금 지급시기에 매도인측에서 2천만 원을 더 달라고 하며 신청인의 중개를 거부하여 더 이상 이 민원 계약에 관여할 수 없어 중개를 포기했다.’라는 취지로 진술하였다.

4. 판단

가. 관련 법령

1)「중개사법」제2조는 “제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. ∼ 2.(생략) 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. (이하 생략) ” 이라고 규정되어 있다. 「부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘부동산거래신고법’이라 한다) 제3조 제1항은 “거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)·군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. (이하 생략).”라고, 같은 조 제2항은 “개업공인중개사가「공인중개사법」제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.”라고, 같은 법 제8조 제2항은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 500만 이하의 과태료를 부과한다. 1. 제3조 제1항, 제2항 또는 제5항을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)”라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제2조 제1항은 “부동산거래신고법 제3조 제1항․제2항 및 제5항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다., 1. 〜 5. (생략) 6. 실제 거래가격, 7. (생략), 8. 개업공인중개사의 인적사항 및 중개사무소(「공인중개사법」제9조에 따라 개설등록된 중개사무소를 말한다.) 개설등록에 관한 사항(개업공인중개사가 거래계약서를 작성․교부한 경우에만 해당한다), (이하 생략)”이라고 되어 있다.

2)「질서위반행위규제법」제5조는 “과태료의 부과·징수, 재판 및 집행 등의 절차에 관한 다른 법률의 규정 중 이 법의 규정에 저촉되는 것은 이 법으로 정하는 바에 따른다.”라고, 제7조는 “고의 또는 과실이 없는 질서위반행위는 과태료를 부과하지 아니한다.”라고, 제8조는 “자신의 행위가 위법하지 아니한 것으로 오인하고 행한 질서위반행위는 그 오인에 정당한 이유가 있는 때에 한하여 과태료를 부과하지 아니한다.”라고 규정하고 있다.

3) 대법원은 “중개사무소 개설등록을 하지 아니한 피고인이 보수를 현실적으로 받지 아니한 상태에서 부동산 매매를 알선한 사안에서 (중략) 법 제2조 제3호가 ‘중개업’이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다고 규정하고 있으므로, 중개대상물의 거래당사자들에게서 보수를 현실적으로 받지 아니하고 단지 보수를 받을 것을 약속하거나 요구하는 데 그친 경우에는 위 법조에서 정한 ‘중개업’에 해당한다고 할 수 없어”라고 판시하였다(대법원 2011. 5. 13, 선고, 2010도16970 판결 참조).

나. 판단 내용

피신청인은 신청인이 이 민원 부동산 매매계약서를 보관하고 있는 것이 확인되고, 매도인도 신청인이 이 민원 부동산을 중개하였다고 하고 있어 부동산중개를 하고도 부동산거래계약 신고를 하지 않은 것이므로 과태료 부과처분이 적정하다고 주장하나, ① 부동산 매매는 시세변동에 영향을 받는 고가(高價)의 거래물이라는 특성상 당사자의 의사변동에 따라 거래가 성사되지 않을 수 있어 계약서가 작성되었다는 사실만으로 계약이 유효하게 체결되었다고 단정할 것은 아니라고 보이는 점, ②  매도인 대리인과 매수인의 진술에 따르더라도 이 민원 계약서 작성 후 매도인측에서 거래금액에 불만을 갖고 신청인의 중개를 배제시키고 새로운 매매계약서를 작성하여 부동산거래계약신고를 한 점, 신청인이 이 민원 부동산 중개 대가로 수수료를 받은 사실이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 이 민원 부동산 거래가 신청인 중개로 성사되었다고 보기는 어렵다고 판단되는 점, ③ 부동산거래신고는 계약체결일로부터 60일 이내에 하도록 되어있고, 공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 신고하도록 되어있는데, 신청인은 부동산거래신고 기한이 만료되기 전에 계약당사자들의 이의 제기로 중개에 관여할 수 없게 되자 신청인에 의한 이 민원 부동산 매매계약이 성사되지 않았다고 인식하여 이 민원 부동산거래계약신고를 하지 않은 것으로, 매매계약서 작성 후 중개 배제, 매매계약 취소 등 사정이 발생한 경우에는 신고의무가 없다고 오인한 것으로 이해되는 점, ④ 아울러, 매수인과 매도인이 이 민원 부동산 매매계약을 실거래가격으로 신고하여 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고자 하는 부동산 거래신고제도의 입법 목적은 달성되었다고 보이는 바, 그렇다면 신청인에게 이 민원 부동산거래신고의무 위반을 이유로 한 과태료 부과 처분은 취소하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 부동산거래신고 의무 위반에 따른 과태료 부과처분을 취소해 달라는 신청인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.