7. 개발제한구역 내 주택 재축 요청

개발제한구역 내 신청인이 거주하던 주택에 화재가 발생하여 전소되었는데, 피신청인은 이 주택이 무허가 건물로 재축이 불가하다고 하였으나 신청인의 주택이 개발제한구역건축물관리대장에 등록되어 있고 도면상으로 일치할 뿐만 아니라 화재 전후의 사진에서도 신청인의 주택으로 확인되고, 「개발제한구역법」은 개발제한구역 지정 당시부터 기존의 주택이 있던 경우 주택을 신축할 수 있도록 하고 있고 기존 주택의 범위에 개발제한구역건축물관리대장에 등재된 주택을 포함하고 있는 점을 고려해 볼 때 재축을 허가하는 것이 바람직하다고 판단하여 의견표명한 사례

결정개요

1. 민원번호 2BA-1503-210726 (의결일：2015. 8. 17.)

2. 피신청인 ○○○도 ○○시 ○○구청장

3. 쟁점사항

개발제한구역 내 화재로 전소된 주택에 대하여 이 주택이 개발제한구역건축물관리대장에 등재되어 있고, 관계법령에 기존 주택이 있던 경우 주택을 신축할 수 있도록 하고 있어 이를 적용하여 주택 재축을 허용할 수 있는지 여부

4. 주    문

피신청인에게 화재로 소실된 신청인 소유의 ○○○도 ○○시 ○○구 ○면 ○○리 302-2번지 상의 주택을 기존주택으로 인정하여 허가절차를 진행할 것을 의견표명한다.

5. 신청취지 주문과 같다.

6. 참조법령

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법」제12조(개발제한구역에서의 행위제한), 같은 법 시행령 제13조(허가 대상 건축물 또는 공작물의 종류 등)

이  유

1. 신청 원인

신청인은 개발제한구역 내 신청인이 거주하던 ○○○도 ○○시 ○○구 ○면 ○○리 302-2번지 전 248㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다) 상의 주택(이하 ‘이 민원 건축물’이라 한다)이 2013. 7. 화재가 발생하여 전소되었는데, 피신청인은 이 민원 건축물은 무허가 건물로 재축이 불가하다고 한다. 신청인과 가족은 이 민원 건축물에서 30년 이상 거주하였고, 개발제한구역건축물관리대장(이하 ‘GB대장’이라 한다)에 등재된 건축물로서, 그동안 계고장이나 철거 통지를 받아보지 못하였고, 재산세도 정상적으로 납부하여 왔는데, 재축을 불허하는 것은 부당하니, 재축을 할 수 있게 하여 달라.

2. 피신청인의 주장

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법」(이하 ‘개발제한구역법’이라 한다) 시행령에 따라 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 ‘대’인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지에만 주택건축이 가능하나, 이 민원 토지는 현재 지목이 ‘전’이며 화재로 전소된 이 민원 건축물은 건축물대장 및 등기부 상에 등재 확인이 되지 않으므로 적법한 건축물로 인정할 수 없어 주택 건축허가는 불가하다.

3. 사실 관계

가. 피신청인이 제출한 자료에 따르면, 이 민원 토지 일대는 1973. 6. 27. 건설부고시 제 258호로 개발제한구역으로 지정되었다.

나. 경남 ○○시 ○○구 ○○동장이 발행(2015. 6. 18)한 주민등록초본에 따르면, 신청인은 1986. 3. 14. ○○○도 ○○군 ○면 ○○리 292번지(1991. 1. 1. ○○○도 ○○군 ○면 ○○리 292로 명칭 변경)로 전입하였으며, 2006. 9. 25. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 139-72 ○○빌라 302호로 전입하였다가, 2006. 11. 3. ○○○도 ○○군 ○면 ○○리 292번지로 다시 전입하였다. 이후 ○○○도 ○○군 ○면 ○○리 292번지는 2010. 7. 1. ○○○도 ○○시 ○○구 ○면 ○○리 292번지로 행정구역 변경되었으며, 2011. 7. 14. ○○○도 ○○시 ○○구 ○면 ○○리 302-2로 지번 정정(실제지번)된 것으로 되어 있다.

다. 피신청인이 제출한 GB대장(관리번호 3-1-33)에 따르면, 1.위치는 ‘舊 ○○군 ○면 ○○리 302(현 ○○시 ○○구 ○면 ○○리 302번지, 291번지가 병기됨) 상에 구역지정당시현황 건축물 : 대지면적 320.66㎡, 건축면적 211.57㎡, 주용도 주택, 구조는 브록스레트’라고 되어 있으며, 2. 소유자변동현황에는 ‘○○군 ○면 ○○리 양수자 이△△’에서 ‘87. 6. 20. ○○군 ○면 ○○리 292 양수자 이○○’이라고 되어 있고, 3. 건축물동별 및 구조물대지현황에는 주택 55.80㎡(302번지), 창고 12.96㎡(302번지), 축사 103.50㎡(291번지)라고 되어 있으며, 4. 허가신고사항에는 축사(187.2㎡, 291번지) 및 퇴비사(83.6㎡, 291번지) 용도로 증축 : 1987. 12. 1. 허가되어 1989. 4. 4. 준공된 것으로 되어 있다.

라. 피신청인이 제출한 자료에 따르면, 이 민원 토지는 당초 ○○ ○○시 ○면 ○○리 302 전 522㎡(이하 ‘당초 토지’라 한다)에서 ○○지방법원의 조정을 근거로 신청인의 신청에 따라 2004. 6. 17. 지개리 302 전 165㎡ 이□□, 302-1 전 109㎡ 이◎◎, 이 민원 토지(302-2 전 248㎡, 이○○) 세필지로 분할되었으며, 등기사항전부증명서(토지)에 따르면, 302 전 165㎡ 및 302-1 전 109㎡ 2필지는 이□□ 소유로 남아 있으나, 302-2 전 248㎡는 2004. 5. 21. 시효취득(○○지방법원2003머1077조정조서)을 원인으로 2006. 4. 19. 신청인 소유로 등기 이전되었다.

마. 피신청인이 제출한 일반건축물대장에 따르면, ○○ ○○시 ○○구 ○면 ○○리 291외 1필지에 신청인 소유의 연면적 259.02㎡의 건축물이 존재함이 확인되는데, 사용승인일은 1989. 3. 30, 주구조는 블록, 용도는 축사 등으로 축사 162㎡, 퇴비사 79.2㎡와 2006. 4. 21. 소유권 보존된 싸이로 17.82㎡가 등재되어 있다.

바. 등기사항전부증명서(건물)에 따르면, 소재 지번 : ○○시 ○○구 ○면 ○○리 291, 302, 건물내역 : 블록조 스레트지붕 단층 1층 축사 162㎡, 1층 퇴비사 79.2㎡, 1층 싸이로 17.82㎡ 등에 대하여 2006. 4. 21. 신청인 명의로 소유권보존 등기를 한 것으로 기록되어 있다.

사. 신청인이 제출한 자료에 따르면, 2006년, 2010년 ~ 2014년 이 민원 건축물에 대한 재산세 납부 기록이 확인되며 이에 관하여는 피신청인도 인정하고 있다.

아. 신청인이 ○○남도 ○○소방서장으로부터 확인받아 제출한 보험회사 제출용 화재증명원에 따르면, “일시 : 2013. 7. 6. 15:57, 원인 : 전기적요인/미확인단락, 소재지 : ○○ ○○시 ○○구 ○면 ○○리 302-2 이○○ 주택, 피해대상 명칭 : 주택화재, 구조 및 규모 : 양식(옥) 블록조 칼라피복철판 1동 지상 1층 46.2㎡, 피해내역 동산 : 귀금속, 태블릿PC, 기타집기류 등 9점, 부동산 : 양식(옥) 블록조 칼라피복철판 1동 지상1층, 소실면적 36.2㎡” 등이 기록되어 있다.

자. 2015. 7. 16. 우리 위원회 현지 조사 시 2006년 당시 GB대장상의 다른 건축물에 대해서는 소유권 보전 등기를 하였으나, 이 민원 건축물에 대한 소유권 등기를 하지 않은 사유에 대해서 문의한 바, 신청인은 주택에 대해서는 구조가 낡아 곧 신축할 목적으로 건축물대장 등재 및 보존등기 등을 하지 않았고, 개인 사정으로 이를 연기하던 중에 화재로 이 민원 건물이 전소되었고, 인근 식당에서 지속적인 철거 요구가 있어 화재 후 일주일만에 이 민원 건물을 철거하였다고 한다.

차. 또한, 피신청인은 화재 증명원에 건축물구조(칼라피복 철판)가 GB대장상의 구조(슬레이트 블록)와 다르고 면적 등 차이에 따라 GB대장 건축물과의 동일성에 대해 의문을 제기한 바, 신청인은 원래 건물은 슬레이트 블록 건물이었는데, 2000년 국도 79호선 ○○터널 공사로 본 마을의 건물들에 균열이 발생하여 ㈜두산건설이 일괄 보수작업을 한 것이라고 진술하였다.

신청인은 GB대장상의 주택규모는 55.80㎡인데, 화재증명원에 기재된 주택규모는 46.2㎡로 서로 차이가 나는 것은 화재당시 구두로 설명을 하는 과정에서 착오가 생긴 것이라고 한다.

카. 한편, 이 민원 당초 토지 지번에 대해서는 일반건축물대장 상 신청 외 허○○ 소유의 건축물이 존재하는데, 대지 지번은 같은 리 302, 대지면적은 522㎡, 건축 연면적 107.19㎡(주택 78.39㎡, 화장실 창고 28.8㎡, 이하 ‘이 인접 건물’이라 한다)등으로 1988. 12. 00. 사용승인되었으며, 2003. 5. 17. 민원11335(2003.05.17)호에 의해 당초 북면 지개리 665번지를 302번지로 지번 변경한 것으로 되어 있다.

타. 이 인접 건물과 관련하여 피신청인이 제출한 GB대장(관리번호 3-1-30)에는 1. 구역지정당시현황에 ‘舊 ○○군 ○면 ○○리 665(현 ○○시 ○○구 ○면 ○○리 665번지) 상에 구역지정당시현황 건축물 현황 대지면적 340.50㎡, 건축면적 56.50㎡, 주용도 주택, 구조는 목조스레트’라고 되어 있으며, 2. 소유자변동현황에는 ‘1987. 11. 6. 창원군 북면 지개리 665 양수자 허○○’이라고 되어 있고, 3. 건축물동별 및 구조물대지현황에는 주택 목조 31.90㎡, 변소 목조 24.60㎡이 철거된 것으로 되어 있고, 4. 허가신고사항에는 주택 용도로 조적조 49.50㎡ 증개축, 부주택 용도로 조적조 28.80㎡ 증개축 1987. 11. 13. 허가되어 1989. 1. 7. 준공된 것으로 되어 있다.

파. 2015. 7. 16. 우리 위원회 현장 조사시 피신청인(담당 ○○시 ○○구 건축허가과 건축행정담당주사 최○○, 주무관 송○○)은 신청 외 허○○의 GB 대장 665는 오기(誤記)된 것으로 1978년 최초 작성 시 오기된 것이 1985년 재조사시에도 오기되었고, 그 후 2003년에 정정되어 건축물 대장에 기록되었다고 하고, 신청인의 GB 대장 302와 291은 실제로는 현재 302-2로 정정되어야 하며, 향후 대장 정비시 제대로 기입될 것이라고 진술하였다.

피신청인이 제출한 신청 외 허○○에 대한 1987년 당시의 건축허가서류에 따르면, 건축지역은 ○○군 ○면 ○○리 302번지로, 대지면적 170.80㎡, 건축면적 78.39㎡로 되어 있으며, 첨부된 대지사용승낙서에 따르면, 신청 외 이□□는 신청 외 허○○에게 1987. 10. 28. ‘○○군 ○면 ○○리 302번지에 대하여 건축부지로 사용함에 있어 법적하등의 이의가 없음을 인감 증명 첨부하여 동의함’이라고 되어 있다.

하. 신청인의 주장에 따르면, 이 민원 건물은 개발제한구역 지정 이전부터 존재하였던 건물로 1985년 이주하여 화재 전까지 신청인과 가족이 거주하였던 건물이라고 하며, 신청인은 개발제한구역 지정 이전부터 이 민원 건물이 존재하였다는 인근주민 30명의 자필서명을 제출하였다.

4. 판단

가.

1) 「개발제한구역법」제12조 제1항은 “개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 ‘시장·군수·구청장’이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경 가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장·군수·구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설 나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설 다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설 라. 국방·군사에 관한 시설 및 교정시설 마. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익·생업을 위한 시설 <이하 생략>”라고,

같은 법 시행령 제13조 제1항은 “법 제12조 제1항 제1호에 따른 건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위는 별표 1과 같다.”라고, 그에 따른 별표 1의 5-다는 “신축할 수 있는 경우는 다음과 같다. 가) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당한다)와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택[제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 말한다. 이하 나) 및 다)에서 같다]이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있다. <이하 생략>”라고 하고 있다.

2) 대법원은 “개발제한구역 내에 있는 건축물의 증개축허가신청이 있고 그 건축물의 현황이 건축물대장, 건축물관리대장의 각 기재와 다른 경우, 관할관청으로서는 개발제한구역의 지정목적과 건축물관리대장 등을 작성, 관리할 것을 규정하고 있는 법규의 취지 등에 비추어 대상건축물의 현황과 공부의 내용을 조사하고 건축허가의 신청내용이 관계법령의 제한규정에 배치되는지 여부를 심사하여 증개축허가 여부를 결정하여야 하고, 위 공부상의 각 기재가 공부 상호간 또는 현황과 일치하지 않는다는 이유만으로 건축허가신청서를 반려할 수는 없다.”라고 판시하였다(대법원 1992. 12. 11, 선고 92누3038 판결 참조).

나. 신청인은 개발제한구역 지정 이전부터 존재해온 이 민원 건축물에 계속 거주하다 화재로 소실되었으므로 이 민원 건축물을 재축할 수 있게 하여달라 하고, 피신청인은 이 민원 건축물에 대한 일반건축물대장 및 등기부 등이 존재하지 않아 지정당시 건축물로 인정하기 어렵다 주장하므로 살펴보면 ①「개발제한구역법」은 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 기존의 주택이 있던 경우에 주택을 신축할 수 있도록 하고 있고, 기존 주택의 범위에는 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 포함하고 있는 점 ② GB대장에 따르면 이 민원 건축물의 당초 토지 지번과 일치하는 ○○시 ○○구 ○면 ○○리 302번지에 주택 55.80㎡(302번지), 창고 12.96㎡(302번지) 등이 등재되어 있고, 도면 상의 위치 또한 명확하게 기재되어 있는 점 ③ 신청인은 1986. 3. 14. ○○○도 ○○군 ○면 ○○리 292번지로 전입하였고, 신청 외 이△△으로부터 1987. 6. 20. 매수한 사실 또한 명확히 기재되어 있는 점 ④ 이 민원 토지는 이 민원 당초 지번의 토지가 법원의 조정(○○지방법원2003머1077조정조서)에 따라 분할 및 지번 부여되었으며, 2006. 4. 19. 시효취득을 원인으로 신청인에게 소유권이 이전된 점 ⑤ 이 민원 토지상의 건축물은 2013. 7. 6. 화재에 의해 소실된 사실이 화재 증명원에 의해 확인되고 화재 전후의 사진 등에 의해서도 이 민원 건축물의 존재를 명확히 확인할 수 있는 점 ⑥ 피신청인은 이 민원 당초 토지 지번을 가진 신청 외 허○○의 건축물이 일반건축물 대장에 등재되어 있고, 이 민원 주택은 일반건축물대장 및 등기부가 존재하지 않음에 따라 이 민원 건축물의 개발제한구역 지정 이후 불법 신축 가능성을 상정하였으나, 이 민원 건축물과 신청 외 허○○의 건축물은 별도의 개발제한구역대장이 존재하고, 이 민원 건축물은 위치 등이 이 민원 당초 토지에서부터 계속 존재한 사실이 명확하며, 오히려 신청 외 허○○의 건축물은 GB 대장상 ’○○리 665번지‘로 위치가 기재되어 있는 것을 1987. 11. 13. 재축 허가 및 1989. 1. 7. 준공과정에서 실제 위치로 지번 정정한 것으로 보여, 이 민원 건축물과는 별도로 존재해온 건축물로 확인되며, 피신청인도 이러한 사실을 인정하고 있는 점 ⑦ 이 민원 건축물에 대하여 불법행위가 적발되거나 계고 및 이행강제금 등이 부과된 적이 없고, 신청인은 이 민원 건축물에 대한 세금을 지속적으로 납부하여 온 점 ⑧ 신청인은 주택을 신축할 목적으로 이 민원 건축물에 대한 소유권 보존등기를 보류하였으나, 당시 이 민원 토지에 대한 등기상 소유권자가 신청인이 아니었으므로 당사자간 협의가 되지 않아 법원조정을 통하여 토지가 분할된 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 민원 건축물은 개발제한구역 지정 이전부터 존재하였다는 사실을 확인할 수 있으므로, 피신청인은 이 민원 건축물을「개발제한구역법」시행령 별표1에 따른 GB대장이 존재하는 기존 주택으로 인정하여 신청인에게 주택 재축 허가 절차를 진행하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 개발제한구역 내 화재로 전소된 이 민원 건축물에 대한 재축이 이루어지게 하여 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.