2. 임대주택 계속 거주

임대주택 임차인의 배우자가 콘도이용권 형태의 콘도회원권을 구입하였고, 이에 대하여 회원권에 대한 이행 담보의 일환으로 해당 건물 공유지분을 일부 이전 받았고, 이후, 임차인의 주택소유 전산검색 시 임차인 배우자의 공유지분 소유를 사유로 유주택자로 보아 퇴거 명령을 한 것은 부당하다.

결정개요

1. 민원번호 2CA-1502-109867 (의결일：2015. 5. 18.)

2. 피신청인 한국토지주택공사

3. 쟁점사항

콘도 회원권 사용에 대한 담보 이행으로 지급한 공유 지분에 대한 소유한 것을 사유로 유주택자로 볼 수 있는지 여부

4. 주    문

피신청인에게 신청인이 경기도 ○○시 김○○ ○로 ○○3 ○○마을 ○단지 ○○7동 ○○5호 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 허용할 것을 의견표명한다.

5. 신청취지 주문과 같다.

6. 참조법령

구｢임대주택법｣ 제27조, 같은 법 시행규칙 제21조의2, 구｢주택공급에 관한 규칙｣제2조 제9호

이  유

1. 신청 원인

신청인은 경기도 ○○시 김○○ ○로 ○○3 ○○마을 ○단지 ○○7동 ○○5호 국민임대아파트(이하 ‘이 민원아파트’이라 한다)에 거주하는 세입자로, 신청인의 배우자인 박○○(이하 ‘박○○’라 한다)가 강원도 ○○군 ○○읍 ○○리○○-7 ○○1호(이하 ‘이 민원주택’이라 한다)의 공유지분 1/150(이하 ‘이 공유지분’이라 한다)을 소유하였다는 이유로 신청인을 유주택자로 보아 갱신계약이 불가하다고 하니, 이 민원아파트에서 계속 거주할 수 있도록 도와 달라.

2. 피신청인의 주장

「주택공급에 관한 규칙」 제21조 제2항에 따라 주택소유 여부를 전산검색한 결과, 이 공유지분을 소유한 사실을 확인되었고, 이 민원주택 또한 용도가 주택이며, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조 제3항의 주택소유의 예외사유에도 해당되지 않는 바, 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니한 무주택 세대주 요건을 충족하지 못하였기 때문에 신청인의 주장을 수용하기 어렵다.

3. 사실 관계

가. 신청인은 이 민원아파트에 대하여 피신청인과 2012. 6. 25. 임대차계약을 체결하여 2013. 1. 28. 입주하였고, 이후 이 민원아파트에 세입자로 현재까지 거주하고 있다.

나. 이 민원아파트의 임대차계약서에 따르면, 주택 면적은 92.3651㎡(전용면적 46.83㎡, 주거 공용면적 22.7175㎡, 기타 공용면적 22.8176㎡), 임대보증금은 26,000,000원, 월임대료는 175,000원, 임대차기간은 2015년 2월까지이다.

다. 박○○는 이 민원주택을 대상으로 숙박 및 레져시설 운영 및 관리하고 있는 ○○클럽○○(이하 ‘이 민원주택관리자’라 한다)로부터 이 민원주택을 사용할 수 있는 회원권을 펜션이용권으로 인지하여 구입한 사실이 있다.

라. 이 민원주택에 대하여 집합건물에 대한 등기사항전부증명서를 살펴보면, 이 민원주택의 전유부분에 대한 면적은 36.085㎡, 공용부분에 대한 면적은 6.654㎡이고, 용도는 다세대주택, 구조는 일반목구조이다.

마. 이 민원주택에 대한 이 공유지분을 면적으로 환산할 경우 0.2849㎡(공용부분 포함)에 해당한다.

바. 2013. 7. 19. 박○○가 이 민원주택 사용에 대하여 이 민원주택관리자와 작성한 입회계약서(이하 ‘이 민원계약서’이라 한다)를 살펴보면, 입회약관 제5조(이용카드 및 숙박권의 발급)를 보면 모집금액을 납부하여 입회자격을 부여받은 자는 이용카드 및 선예약 숙박 이용쿠폰을 발급하도록 규정하고 있고, 제9조(숙박권 이용방법)을 보면 숙박권을 사용하여 평형별로 추가금을 지불하고 객실 이용을 하도록 되어있고, 제10조(상품내역)을 보면 숙박권 20매(주중 14매, 주말 6매)라고 표시되어 있다.

사. 2013. 10. 15. 이 민원주택관리자는 이 민원계약서에 대한 이행의 담보로서 이 공유지분을 박○○에게 증여하였고, 2015. 3. 6. 박○○는 이 공유지분을 이 민원주택관리자에게 증여하여, 이 공유지분에 대한 소유권을 처분한 상태이다.

아. 한편, 이 민원주택 및 이 민원주택 토지에 대한 등기사항전부증명서를 살펴보면, 2014. 10. 23. ○○새마을금고를 채권자로하여 임의경매개시결정(20○○타경○○16)이 있음이 확인된다.

자. 또한, 신청인이 제출한 대출거래약정서를 살펴보면, 신청인은 국민주택기금대출을 통하여 보증금의 70%인 18,200,000을 대출받은 사실이 확인된다.

차. 피신청인은 박○○가 이 공유지분을 소유한 사실이 확인됨에 따라, 2014. 12. 31. 주택소유 검색에 따른 무주택 소명자료를 요청하였고, 2015. 1. 27. 주택소유에 따른 갱신계약 불가함을 통지하였다.

4. 판단

가. 관계법령 등

1) 「주택법」 제2조 제1호는 “"주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.”라고 규정하고 있다.

2) 「임대주택법」제27조 제1항은 “임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제7호는 “법 제27조제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 7. 「주택법」제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우와 해당 임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우는 제외한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제12조 제3항은 “공공건설임대주택의 임대사업자는 매년 1회 이상 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2 제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유 여부를 확인하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 시행규칙 제12조 제4항 본문은 “공공건설임대주택의 임대사업자는 제2항과 제3항에 따라 주택소유 여부를 확인한 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없거나 우선 분양전환 받을 수 있는 자격이 없는 자에게는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환하여서는 아니 된다.”라고 규정하고 있다.

3) 「주택공급에 관한 규칙」제2조 제9호는 “이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 9. ‘무주택세대주’라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다.“라고 규정하고 있고, 같은 규칙 제6조 제3항은 ”주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. (중간생략) 1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의하여 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 그 지분을 처분한 경우 2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 가. 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택 나. 85제곱미터이하의 단독주택 다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등에 의하여 이전받은 단독주택 3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우 4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제10조제3항의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우 5. 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다. 6. 60세이상의 직계존속(제11조의2 또는 제12조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택을 소유하고 있는 경우 7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우 8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우“라고 규정하고 있으며, 같은 규칙 제29조 제4항은 “임대주택의 입주자로 선정된 자는 임대주택의 임대기간 만료 시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 사업주체에게 해당 임대주택을 명도하여야 한다. 1. 85평방미터 이하의 임대주택(제10조 제6항에 따라 공급하는 주택은 제외)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 2. (이하 생략)”라고 규정하고 있다.

나. 판단내용

피신청인은 신청인의 세대원인 박○○가 이 공유지분을 소유한 사실이 확인되었고, 이에 따라 신청인을 유주택자로 보아 신청인의 주장은 수용 할 수 없다고 주장하고 있으나, ① 「주택법」상 주택은 ‘세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’라고 규정되어 있고, 이를 고려하여 신청인을 유주택자로 판단하려면 신청인 세대가 이 공유지분을 소유함으로써 이 민원주택에서 장기간 독립된 주거생활이 가능해야 할 것으로 보이는 점, ② 이 민원계약서를 살펴보면, 이 민원주택을 이용하기 위하여 숙박권을 사용할 경우, 콘도나 별장과 같이 예약을 전제조건으로 하고 있으며, 이 숙박권을 통하여 이용가능한 이 민원주택의 사용일수가 연간 10일(주중7일, 주말3일)로 명시되어 있고, 이러한 사정을 고려하면 박○○는 이 민원주택의 사용용도를 「주택법」상 주택이 아닌, 「건축법 시행령」 별표 1 제15호 나항의 휴양 콘도미니엄으로 보아, 이 민원주택을 휴양의 목적으로 사용하기 위하여 이 민원계약서를 체결한 것으로 볼 수 있는 점, ③ 박○○에게 이 민원주택의 공유지분에 대한 소유권등기가 된 사유는, 숙박권 형태로 제공되는 이 민원주택의 사용을 위한 이행 담보의 일환으로 보이는 점, ④ 이 공유지분을 면적으로 살펴보면 0.2849㎡(공용부분 포함)로 그 면적이 크지 않고, 이 공유지분의 비율 또한 150분의 1로 비율이 적은 점, 이 공유지분자 간에 인적 연관성이 있어 보이지도 않는 점, 이 민원주택 및 이 민원주택 토지가 임의경매개시결정이 있는 점 등을 고려하면, 이 민원주택에서 신청인의 세대(3인) 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있다고 보기 어려워 보이는 점, ⑤ 2015. 3. 6. 박○○가 이 공유지분을 이 민원주택관리자에게 증여하여, 이 공유지분을 처분한 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 박○○가 이 공유지분을 소유하여 이 민원아파트 임차인인 신청인이 장기간 독립된 주거생활이 가능한 주택을 소유한 것으로 보기 어려우므로 피신청인이 신청인에게 이 민원아파트에서 계속 거주를 허용하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원아파트에서 계속 거주할 수 있도록 해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.