1. 임대주택 퇴거 이의

임대주택 임차인의 자녀가 임차인의 세대원으로 있는 도중, 배우자와 결혼하여 분가를 목적으로 주택을 소유하여, 임차인을 유주택자로 보안 퇴거 된 사안에서, 주택을 소유한 상태에서 세대원으로 거주한 기간, 주택 소유 목적, 실제 세대원인지 여부 등을 종합적으로 고려하여, 일률적인 퇴거 명령은 부당하다.

결정개요

1. 민원번호 2BA-1501-057266 (의결일：2015. 3. 9.)

2. 피신청인 한국토지주택공사

3. 쟁점사항

결혼을 목적으로 세대분리를 한 자녀를 임차인의 세대원으로 보아 유주택자로 봐야 하는지 여부

4. 주    문

피신청인에게 ○○도 ○○시 ○○로 1○○ ○○아파트 1○○동 1○○호 임차인인 신청인에게 통보한 2014. 10. 23.자 임대차 계약 해지를 철회할 것을 의견표명한다.

5. 신청취지 주문과 같다.

6. 참조법령

구｢임대주택법｣ 제27조, 같은 법 시행규칙 제21조의2

이  유

1. 신청 원인

신청인은 충청남도 ○○시 ○○로 1○○ ○○아아파트 1○○동 1○○호(이하 ‘이 민원 아파트’라 한다)에 거주하는 세입자로, 세대원인 신청인의 자녀(이하 ‘강○○’라 한다)가 충청남도 ○○시 ○○동 1○○-1 ○○아파트 1○○동 1○○호(이하 '이 소유주택‘이라 한다)를 소유한 사실이 확인되어 임대차계약이 해지되었으나, 이는 강○○가 결혼을 하여 분가 목적으로 2014. 5. 27. 이 소유주택에 대한 소유권 이전 후 2014. 5. 28. 이 소유주택으로 전입신고를 한 사안으로, 주택의 구입 목적과 소유기간을 고려해 볼 때 지나치게 가혹하니 임대차 계약 해지가 철회될 수 있도록 도와 달라.

2. 피신청인의 주장

피신청인은 「주택공급에 관한 규칙」제29조 제5항에 따라 주택소유 여부 전산검색 결과 2014. 5. 27. 강○○가 이 소유주택을 소유한 사실이 확인되었고, 이에 따라 이 민원 아파트의 입주 자격인 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하여야 한다는 무주택 세대주 요건을 충족하지 못하여 신청인의 주장을 수용할 수 없다.

3. 사실 관계

가. 신청인은 최초 2009. 6. 18. 계약하여 2009. 10. 23. 입주한 이 민원 아파트 세입자로, 2013. 12. 4. 피신청인과 임대차 갱신계약을 체결한 후 현재까지 이 민원 아파트에 거주하고 있다.

나. 2013. 12. 4. 계약한 이 민원 아파트의 임대차계약서에 따르면, 주택 면적 77.4004㎡(전용면적 51.93㎡, 주거 공용면적 23.4836㎡, 기타 공용면적 1.9868㎡), 임대보증금은 16,333,000원(인상분: 748,000원), 월임대료 125,210원, 임대차기간은 2013. 12. 1.부터 2015. 11. 30.까지 이다.

다. 한편, 강○○의 주민등록표를 살펴보면, 강○○는 2009. 11. 30. 이 민원 아파트에 전입하였고, 2014. 5. 28. 이 소유주택으로 전입하였다.

라. 강○○의 배우자인 전○○(이하 ‘전○○’이라 한다)의 주민등록표를 살펴보면 2012. 5. 22. 충청남도 ○○시 ○○로 ○○4번길 ○○-1 1○○호(이하 ‘이 거주주택’이라 한다)에 전입을 하였고, 2014. 5. 28. 이 소유주택으로 전입하였다.

마. 신청인이 제출한 혼인관계증명서 등을 살펴보면, 강○○는 2012. 6. 2. 결혼식을 하고, 2012. 12. 27. 혼인신고를 하였다.

바. 신청인이 제출한 등기사항전부증명서에 따르면, 강○○는 이 소유주택을 2014. 5. 27. 매매를 원인으로 하여 전○○과 각각 지분 2분의1씩 공유로 소유권을 이전하였다.

사. 피신청인은 강○○가 이 소유주택을 소유한 사실이 확인됨에 따라, 2014. 9. 29. 무주택 소명자료 제출을 요청하였고, 2014. 10. 23. 주택소유에 따른 임대차계약 해지 통보 및 2014. 11. 24. 임대주택 주택자진명도 통보를 하였다.

아. 국토교통부는 주민등록법에 따라 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 주소나 거소를 가진 사람은 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 하나, 임대주택법의 무주택요건 상 혼인을 사유로 주택을 취득하고, 수일 이내에 전출신고를 하는 경우에도 유주택자로 보아 퇴거시키는 것은 가혹하다는 우리위원회의 의견을 고려하여, 주민등록법상 신고 기간 내에 세대분리가 있는 경우는 무주택 요건을 완화하여 적용될 수 있도록 제도개선안에 대한 수용의견(주거복지기획과-2061, 2014. 7. 16.)을 회신한 바 있다.

4. 판단

가. 관계법령 등

1) 「임대주택법」제27조 제1항은 “임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제7호는 “법 제27조제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 7. 「주택법」제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제12조 제3항은 “공공건설임대주택의 임대사업자는 매년 1회 이상 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2 제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유 여부를 확인하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 시행규칙 제12조 제4항 본문은 “공공건설임대주택의 임대사업자는 제2항과 제3항에 따라 주택소유 여부를 확인한 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없거나 우선 분양전환 받을 수 있는 자격이 없는 자에게는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환하여서는 아니 된다.”라고 규정하고 있다.

2) 「주택공급에 관한 규칙」제2조 제9호는 “이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 9. ‘무주택세대주’라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다.“라고 규정하고 있고, 같은 규칙 제29조 제4항은 “임대주택의 입주자로 선정된 자는 임대주택의 임대기간 만료 시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 사업주체에게 해당 임대주택을 명도하여야 한다. 1. 85평방미터 이하의 임대주택(제10조 제6항에 따라 공급하는 주택은 제외)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 2. (이하 생략)”라고 규정하고 있다.

3) 부산지방법원은 “위 규칙(「주택공급에 관한 규칙」건설부령 제489호, 1991. 8. 1. 일부개정) 제2조 제7호 소정의 ‘세대원’이란 세대주와 현실적으로 장기간 함께 거주할 목적으로 세대를 구성하는 세대원을 의미하고, 현실적으로 함께 거주할 생각 없이 결혼준비 등의 다른 목적으로 일시적으로 세대주와 함께 기거하면서 주민등록법에 따라 어쩔 수 없이 주민등록지를 옮겨 세대주와 같은 세대를 구성하게 된 세대원은 여기에 포함되지 아니한다.”라고 판시(부산지방법원 1992. 7. 7. 선고 92가합5051 판결)하였다.

나. 판단내용

피신청인은 세대원인 강○○가 주택을 소유한 사실이 확인되어 이 민원 아파트와 관련한 계약해지 철회 요구를 수용 할 수 없다고 주장하고 있으나, ① 전○○이 주민등록상 2012. 5. 22. 이 거주주택에 전입한 사실, 전○○과 강○○가 2012. 6. 2. 결혼한 사실 및 강○○는 결혼 이후 주민등록상 거주를 이전한 사실이 없고 전○○과도 주민등록상 세대합가가 이루어지지 않은 사실 등을 종합하면 강○○는 사실상 신청인과 세대분리를 하였어야 하나 안정적 주거요건을 갖추기 어려웠던 것으로 보이는 점, ② 강○○가 2014. 5. 27. 전○○과 각각 지분 2분의 1씩 공유지분으로 하여 이 소유주택을 소유함에 따라 비로서 안정적 주거지를 확보하게 되어, 2014. 5. 28. 전○○과 함께 이 소유주택으로 전입하였는 바, 이 소유주택을 소유한 시기부터 이 소유주택에 전입한 시기까지 하루 차이로 거의 동일시기로 볼 수 있고, 이를 고려하면 강○○가 이 소유주택을 소유한 뒤 신청인의 세대에서 분가하였음을 확인할 수 있는 바, 이는 세대분가를 목적으로 이 소유주택을 매입한 것으로 보이는 점, ③ 강○○가 다시 신청인과 이 민원 아파트에서 장래에 장기간 함께 거주할 가능성이 낮아 보이는 점, ④ 상기내용을 고려하면 이 소유주택을 소유한 시기부터 이 소유주택으로 전입한 시기까지 단 하루가 겹치는 것으로 강○○가 신청인과 함께 이 민원 아파트에서 장기간 함께 거주할 세대원으로 보기는 어려워 보이는 점, ④ 「주민등록법」상 신고기간을 고려하여 임대주택의 무주택 요건을 개선하겠다는 국토교통부 제도개선안을 고려하여 볼 때, 강○○가 결혼 후 분가를 목적으로 이 소유주택을 소유(2014. 5. 27.)하고 이 소유주택으로 전입(2014. 5. 28.)하기 까지 1일이 경과하였고, 이는 「주민등록법」상 신고기간에 포함되어 신청인을 유주택자로 보는 것은 지나치게 가혹한 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 피신청인이 2014. 10. 23. 신청인에게 행한 임대주택 계약해지를 철회하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 아파트의 계약해지를 철회하여 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.