8. 대부계약 해지로 인한 손해배상

피신청인이 일방적으로 대부재산에 대한 계약을 해지한 것은 피신청인이 ‘공유재산 취득을 위한 재원마련’ 목적이라도 피신청인의 계약 해지 및 손해배상 거부 사유는 위법·부당하다고 판단되며, 공유재산법에 계약 해지 시 손해 보상을 하도록 규정하고 있기에 신청인에게 적절한 보상을 함이 타당하다고 봄

결정개요

1. 민원번호 2BA-1405-279125 (의결일：2014. 8. 25.)

2. 피신청인 XX남도 XX군수

3. 결정사항

피신청인이 대부계약을 해지한 경우 보상을 하여야 하는지 여부

4. 주    문

피신청인의 2014. 4. 14.자 대부계약 해지로 인해 신청인에게 발생한 손해를 배상할 것을 시정권고한다.

5. 신청취지 주문과 같다.

6. 참조법령

｢공유재산 및 물품 관리법｣

이  유

1. 신청 원인

신청인은 피신청인과 XX XX군 XX면 XX리 XXX-XX 소재 군유재산(토지 577㎡, 건물 152.7㎡)에 대하여 2012. 10. 1. ∼ 2017. 9. 30. 대부계약을 체결하고 사용하고 있었는데, 피신청인이 2014. 4. 14. 일방적으로 대부계약을 해지하였으니 대부계약 해지로 인한 손해를 배상해 달라.

2. 피신청인의 주장

신청인과 체결한 ｢군유재산 대부계약서｣ 제8조 제1항 제1호(공익사업에 필요한 때)에 따라 ‘공유재산 취득을 위한 재원마련’을 위해 신청인에게 대부했던 군유재산을 매각하고 대부계약 해지 통보를 하였다. 한편, 신청인은 피신청인의 동의 없이 대부받은 군유재산의 원상을 변경하였고, 같은 대부계약서 제5조는 ‘｢민법｣ 제626조(임차인의 상환청구권)에 의한 비용상환청구 등 사용권 이외의 권리주장을 하지 못한다’는 약정에 의해 신청인에게 대부계약 해지로 인한 손해를 배상하기 곤란하다.

3. 사실 관계

가. 신청인과 피신청인이 2013. 11. 7. 체결한 ｢군유재산 대부계약서｣에 따르면, 대부재산은 ‘XX XX군 XX면 XX리 XXX-XX 대 1,966㎡ 중 577㎡ 및 동 지번 소재 건물 518.8㎡ 중 152.7㎡’(이하 ‘이 민원 대부재산’이라 한다)이고, 이 민원 대부재산의 사용목적은 ‘학원용’이며, 대부기간은 ‘2012. 10. 1. ~ 2017. 9. 30.’이다. 한편, 신청인이 이 민원 대부재산을 최초 대부한 시점은 2009. 10. 1.인데, 신청인과 피신청인은 이 민원 대부재산을 2012. 9. 30.까지 3년간 ‘학원용’으로 대부계약을 체결하였다가, 2012. 10. 1.부터 2017. 9. 30.까지 5년간 ‘아동복지센터’로 대부기간을 연장하였으며, 위 2013. 11. 7. 사용목적만 ‘학원용’으로 변경하였다.

나. 2014. 7. 3. 우리 위원회의 실지조사 결과, 신청인은 이 민원 대부재산에서 피아노학원을 운영하고 있었는데, 이 민원 대부재산에는 조립식 인테리어 칸막이(개인교습실 3실, 공동교습실 1실)가 설치되어 있었고, 피아노 6대가 비치되어 있었다.

다. 그런데, 피신청인은 ‘공유재산 취득을 위한 재원마련’을 위해 이 민원 대부재산에 대한 매각 절차를 진행하였는데, 그 경과는 다음과 같다.

1) 2013. 9. 30. 군유재산 처분 관리계획 수립

2) 2013. 11. 22. 군 의회 군유재산 처분 관리계획 승인

3) 2014. 4. 2. 온비드(전자자산처분시스템)에 경쟁입찰 매각 공고

4) 2014. 4. 11. 낙찰자 결정

5) 2014. 4. 14. 매매계약 체결 및 소유권 이전등기 경료

라. 피신청인은 이 민원 대부재산을 매각한 이후인 2014. 4. 14. 신청인에게 ‘대부계약 해지 및 사무실 이전 통보’(세무회계과-XXXXX)를 하였는데, 그 내용은 “2. 귀하께서 2012. 10. 1. ~ 2017. 9. 30. 대부계약 중인 군유재산에 대하여 공개경쟁입찰을 실시한 결과 낙찰자가 선정되어 대부계약 해지 통보하오니, 2014. 5. 31.까지 낙찰자에게 인계 인수할 수 있도록 협조하여 주시기 바랍니다. 3. 아울러, 이미 납부한 대부료는 정산 후 다음과 같이 일할계산하여 환급할 예정이오니 그리 아시기 바랍니다. 환급 대부료 : 482,720원, 비고 : 2014. 4. 15. ~ 2014. 9. 30.(165일분 환급)”이라고 되어 있다.

마. 피신청인은 ‘공유재산 취득을 위한 재원마련’ 목적으로 이 민원 대부재산을 매각한 것은 ｢군유재산 대부계약서｣ 제8조 제1항 제1호 ‘공용, 공공용 또는 공익사업에 필요한 때’에 해당하므로 언제든지 대부계약을 해지할 수 있고, 같은 대부계약서 제5조는 ‘｢민법｣ 제203조 또는 제626조의 규정에 의한 비용상환청구 등 일체의 청구를 하지 못하며’라고 규정하고 있으며, 제7조는 ‘대부재산의 원상을 변경하는 행위’를 하지 못하도록 규정하고 있으므로 신청인에게 손해를 배상할 수 없다고 주장하고 있다. 참고로, ｢군유재산 대부계약서｣ 관련 조항을 보면, 제5조는 “을은 선량한 관리자의 주의로써 대부재산의 보존책임과 사용 또는 수익의 목적에 필요한 부담을 진다. 을은 전항의 비용부담은 물론 ｢민법｣ 제203조 또는 제626조의 규정에 의한 비용상환청구 등 일체의 청구를 하지 못하며 사용권 이외의 권리주장을 하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 제7조는 “을은 갑의 승인 없이 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하지 못한다. 3. 대부재산의 원상을 변경하는 행위”라고 규정하고 있으며, 제8조 제1항은 “다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 갑은 언제든지 을에 대부재산의 전부 또는 일부에 계약을 해제할 수 있다. 1. 공용, 공공용 또는 공익사업에 필요한 때”라고, 제2항은 “전항의 규정에 의하여 해제․해지하는 경우에는 을에게 손해가 있을지라도 갑은 이를 배상하지 아니한다. 다만, 제1호의 경우에는 갑은 손해를 배상할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

4. 판단

가. ｢공유재산 및 물품 관리법｣(이하 ‘공유재산법’이라 한다) 제35조 제1항은 “지방자치단체의 장은 일반재산을 대부받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 대부계약을 해지하거나 해제할 수 있다. 1. 대부한 일반재산을 국가나 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용하기 위하여 필요하게 된 경우”라고, 제3항은 “제1항 제1호에 해당하는 사유로 인한 계약의 해지 또는 해제가 그 상대방에게 손실을 발생하게 하였을 때에는 그 재산을 사용할 국가 또는 지방자치단체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 손실을 보상하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제36조 제1항은 “법 제35조 제3항에 따라 해당 일반재산을 사용할 국가나 지방자치단체가 보상하여야 할 보상액은 다음과 같다. 1. 대부계약의 해제 또는 해지 당시를 기준으로 하여 남은 대부기간에 해당하는 시설비. 2. 시설의 이전이나 수목의 이식에 필요한 경비. 3. 대부계약이 해제 또는 해지되어 시설을 이전하거나 수목을 이식하거나 새로운 시설을 설치하게 되는 경우 그 이전·설치기간 동안 영업을 할 수 없게 됨으로써 발생하는 손실에 대한 평가액”이라고 규정하고 있다.

나. 피신청인이 일방적으로 이 민원 대부재산에 대한 계약을 해지한 것은 부당하니 손해를 배상해 달라는 신청에 대해 살펴보면, 피신청인이 ‘공유재산 취득을 위한 재원마련’ 목적으로 이 민원 대부재산을 매각한 것을 ｢군유재산 대부계약서｣ 제8조 제1항 제1호(공용, 공공용 또는 공익사업에 필요한 때)에 해당한다고 보기 어려운 점, 또한 사용목적을 ‘학원용’으로 하여 대부받은 이 민원 대부재산에 조립식 인테리어 칸막이를 설치한 것을 금지되는 원상변경행위라고 보기도 어려운 점, ｢군유재산 대부계약서｣ 제5조에서 규정한 임차인의 상환청구권 배제는 대부기간이 정상적으로 종료한 경우에 적용되는 규정인 점 등을 고려할 때, 피신청인의 계약 해지 및 손해배상 거부 사유는 위법·부당하다고 판단된다. 나아가, 설령 피신청인의 주장과 같이 피신청인의 이 민원 대부재산 매각이 ｢군유재산 대부계약서｣ 제8조 제1항 제1호에 해당한다 하더라도, 같은 조 제2항에서 이 경우에는 손해를 배상하도록 규정하고 있는바, 피신청인의 이 민원 대부재산에 대한 계약을 해지로 신청인에게 발생한 손해를 배상하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 대부재산에 대한 계약 해지로 인한 손해배상을 구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.