6. 임대주택 퇴거 이의

임대주택 임차인(세대원 포함)이 콘도회원권 형태의 권리를 매입하면서, 이에 대한 사용담보로서 건축물의 공유지분을 소유하였을 경우, 이 콘도 사용 시 콘도나 별장처럼 예약을 전제조건으로 연간 8일만 사용이 가능하고, 회사의 확인서에도 주거로 사용되는 것이 아님이 명시하는 등, 실제 장기간 거주하기 위한 주거로 보기 어려움에도 공유지분을 사유로 유주택자로 보아 임대주택 퇴거는 부당.

결정개요

1. 민원번호 2CA-1405-346539 (의결일：2014. 7. 7.)

2. 피신청인 ○○공사

3. 쟁점사항

임대주택 세대원이 콘도회원권형태의 사용권리 매입하면서, 이에 따른 사용담보로서 건물의 공유지분을 소유하였을 경우 임차인 세대의 주택소유 여부

4. 주    문

피신청인에게 ○○시 ○○구 ○○로 1○○길 20 ○○아파트 ○○6동 ○○5호 임차인인 신청인에 대한 2014. 5. 30.자 임대차 계약해지 통보를 철회할 것을 의견표명한다.

5. 신청취지 주문과 같다.

6. 참조법령

「임대주택법 시행령」제26조(임대차계약의 갱신거절 등),  「주택공급에 관한 규칙」제29조(임대주택의 입주자관리)

이  유

1. 신청 원인

신청인은 ○○시 ○○구 ○○로 1○○길 20 ○○아파트 ○○6동 ○○5호(이하 ‘이 민원 아파트’라 한다)에 1991. 5. 17. 영구임대로 입주하여 거주하는 세입자로, 세대원인 신청인의 아들 신○○(이하 ‘신○○’라 한다)이 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 1○○-2 ○○4호(면적 37.35㎡)의 공유지분 40분의 1(이하 '이 공유지분‘이라 한다)을 소유한 사실이 확인되어 임대차계약이 해지되었는바, 이는 신○○이 지인의 권유로 휴양을 목적으로 이 공유지분을 구입하였으며, 이를 이유로 임대차 계약을 해지하는 것은 가혹하니, 이 민원 아파트에 계속 거주할 수 있도록 피신청인의 2014. 5. 30.자 임대차 계약해지 통보를 철회하여 달라.

2. 피신청인의 주장

피신청인은 「주택공급에 관한 규칙」 제29조 제5항에 따라 주택소유 여부를 전산검색한 결과 2014. 5. 14. 신○○이 이 공유지분을 소유한 사실을 확인하여 「주택공급에 관한 규칙」 제6조 제3항에 따른 유주택자로 처리하였는 바, 이 민원 아파트의 입주 자격인 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니한 무주택 세대주 요건을 충족하지 못하였기 때문에 신청인의 주장을 수용하기 어렵다.

3. 사실관계

가. 신청인은 최초 1991년에 계약하여 1991. 5. 17. 입주한 영구임대주택 세입자로 2012. 6. 12. 피신청인과 임대차 갱신계약을 체결한 후 현재까지 이 민원 아파트에 거주하고 있다.

나. 2012. 6. 12. 작성된 이 민원 아파트의 임대차계약서에 따르면, 주택 면적은 39.85㎡(전용면적 26.37㎡, 주거 공용면적 13.48㎡, 기타 공용면적 0.0㎡), 임대보증금은 6,381,000원(인상분: 292,000원), 월임대료는 63,970원, 임대차기간은 2012. 7. 1.부터 2014. 6. 30.까지이다.

다. 신청인이 제출한 등기사항전부증명서에 따르면, 신○○이 소유하고 있는 공유지분 세대의 면적은 37.35㎡, 용도는 연립주택이고, 소유권 변동내용은 다음의 표와 같다

순서	등기목적	등기원인	등기 접수일	권리자 및 기타사항
1	소유권이전	매매	1997. 11. 5.	소유자 ○○종합건설 주식회사
2	○○종합건설 주식회사지분 40분37중 일부이전	매매	1998. 10. 7.	공유자 지분 40분의 1 성○○
3	성○○지분 전부이전	상속	2007. 11. 14.	공유자 지분 40분의 1 ○○라 ※신○○ 지인(知人)의 배우자
4	○○라지분 전부이전	매매	2009. 12. 24.	공유자 지분 40분의 1 신○○

라. 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증에 따르면, 이 공유지분에 대하여 2014. 6. 20. ○○개발주식회사가 500,000원의 매매대금을 신○○에게 지불하고 부동산매매계약을 체결하였으며, 2014. 6. 25. ○○군수로부터 매수인을 ○○개발주식회사로, 매도인을 신○○으로, 거래대상을 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 1○○-2 ○○4호 토지 거래지분 40분의 1, 건축물 거래지분 40분 1로, 대상 거래금액은 500,000원으로 하여 부동산거래계약신고필증을 교부 받았다

마. ○○개발주식회사가 2014. 5. 26. 제출한 확인서에 따르면, 이 공유지분은 1년 중 8일을 예약을 통하여 사용할 수 있고, 연립주택으로 등재되어 있으나 실제 사용은 콘도의 그것과 비슷한 용도로 사용되고 있으며, 주거개념이 아님을 명시하고 있다.

신○○ 및 ○○개발주식회사 대표 한○○과 통화하여 확인한 결과 현재 ○○개발주식회사가 이 공유지분이 속한 세대를 관리하고 있음

바. 피신청인은 「임대주택법 시행규칙」 제12조 제3항 및 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2 제1항에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원의 주택소유 여부를 확인한 결과 신○○이 이 공유지분을 소유한 사실이 확인됨에 따라, 2014. 5. 14. 주택소유 검색에 따른 무주택 소명자료를 요청하였고, 2014. 5. 30. 주택소유에 따른 임대차계약해지 및 주택자진명도(2014. 6. 30.까지)를 요청하고, 명도일 이후 불법거주한 기간에 대해서는 임대료의 1.5배에 상당하는 배상금을 청구할 것을 통보하였다.

4. 판   단

가. 「임대주택법」제27조 제1항은 “임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제7호는 “법 제27조제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 7. 「주택법」제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우와 해당 임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우는 제외한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제12조 제3항은 “공공건설임대주택의 임대사업자는 매년 1회 이상 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2 제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유 여부를 확인하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 시행규칙 제12조 제4항 본문은 “공공건설임대주택의 임대사업자는 제2항과 제3항에 따라 주택소유 여부를 확인한 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없거나 우선 분양전환 받을 수 있는 자격이 없는 자에게는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환하여서는 아니 된다.”라고 규정하고 있다.

나. 「주택공급에 관한 규칙」제2조 제9호는 “이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 9. ‘무주택세대주’라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다.“라고 규정하고 있고, 같은 규칙 제29조 제4항은 “임대주택의 입주자로 선정된 자는 임대주택의 임대기간 만료 시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 사업주체에게 해당 임대주택을 명도하여야 한다. 1. 85평방미터 이하의 임대주택(제10조 제6항에 따라 공급하는 주택은 제외)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 2. (이하 생략)”라고 규정하고 있다.

다. 피신청인은 세대원인 신○○이 주택을 소유한 사실이 확인되어 이 민원 아파트와 관련한 계약해지 철회 요구를 수용 할 수 없다고 주장하고 있으나, ① 이 공유지분에 대한 관리주체인 ○○개발주식회사가 제출한 확인서에 따르면 이 공유지분에 기해 콘도나 별장처럼 예약을 전제조건으로 연간 8일만 사용하고 주거로 사용되는 것이 아님이 명시되어 있는데, 이러한 사정에 비추어 보면 신○○은 「건축법 시행령」 별표 1 제15호 나항의 휴양콘도미니엄의 개념으로 보아 주거가 아닌 휴양목적으로 사용하고자 이 공유지분을 취득한 것으로 보이는 점, ② 등기사항전부증명서에 따르면 신○○이 소유하고 있는 공유지분 세대의 면적이 37.35㎡로 크지 않고, 이 공유지분의 거래가액이 500,000원에 불과한 점, ③ 2014. 6. 20. 이 공유지분에 대하여 신○○(매도인)과 ○○개발주식회사(매수인)가 부동산매매계약을 체결하여 문제 발생 원인을 제거하기 위하여 노력한 점, ④ 「임대주택법」에 따른 임대주택공급의 취지가 국민주거생활의 안정을 도모하기 위함인데, 이 공유지분을 통해 사용할 수 있는 건축물이 제반여건상 지속가능한 주거형태라고 판단하기 곤란하고 이와 같은 사정으로 임대주택공급 취지가 훼손된다고 보기 어려운 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 신○○이 소유한 이 공유지분은 주거생활을 영위할 목적이거나 지속적인 주거가 가능한 주택을 소유한 것으로 보기 어려우므로 피신청인이 2014. 5. 30. 신청인에게 행한 이 민원 아파트의 계약해지 통보를 철회하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결  론

그러므로 이 민원 아파트의 계약해지 통보를 철회하여 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.