4. 건축물대장 소유자 변경

건축물대장 소유자 변경은 등기관서에서 소유권이전등기 절차를 밟은 후 이를 첨부하여 신청을 하여야 하나, 피신청인이 이 민원 건축물의 재산세를 신청인에게는 부과하지 않고, 공동소유자에게 지분에 상관없이 전액 부과하고 있고, 신청인은 최근 전세자금 대출금을 상환하라는 연락을 받고서야 이 민원 건축물대장에 공동소유자로 신청인이 기재되어 있음을 인지한 것으로 보이며, 이 민원 건축물대장 상의 공동소유자에서 제외하여 달라는 신청인의 주장에 대하여, 이 민원 건축물 및 토지소유자의 자(子)인 최○○는 이의가 없음을 의사표시하고 있고, 이 민원 건축물은 소유권보존등기가 아직 되어 있지 않으며, 등기 후 이전하기 위해서는 불필요한 비용이 소요되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 건축물대장 상에 공동소유자로 기재되어 있는 신청인을 제외하는 것이 바람직하다고 판단된다.

결정개요

1. 민원번호 2AA-1407-178495 (의결일：2014. 11. 17.)

2. 피신청인 ○○도 ○○시장

3. 쟁점사항

신청인을 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 건축물 소유자로 볼 것인지의 여부

4. 주    문

피신청인에게 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 건축물대장 상의 공동소유자에서 신청인을 제외할 것을 의견표명한다.

5. 신청취지 주문과 같다.

6. 참조법령

「건축법」제38조 제1항 및 「건축물대장에 관한 규칙」 제19조 제2항

이  유

1. 신청 원인

신청인은 국민주택기금에서 지원하는 무주택자 전세자금 대출을 받아 ○○시 ○○구 ○○길 5에 살고 있던 중, 국토교통부로부터 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 주택(이하 ‘이 민원 건축물’이라 한다)의 건축물대장(이하 ‘이 민원 건축물대장’이라 한다)에 신청인이 공동소유자(1/2)로 기재되어 있어 전세자금 대출금을 상환하여야 한다는 연락을 받았는바, 신청인은 이 민원 건축물을 소유한 사실이 없고, 재산세를 납부한 사실이 없어, 신청인의 명의가 도용된 것으로 판단되므로 이 민원 건축물대장의 공동소유자에서 신청인을 제외하여 달라.

2. 피신청인의 주장

당시 구「건축법」제29조(건축물대장) 및 구「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 ‘건축물대장에 관한 규칙’이라 한다) 제5조(건축물대장의 작성절차)의 규정에 따라 적법하게 생성된 건축물대장으로 판단되며, 신청인이 이 민원 건축물에 대한 재산세를 납부한 사실이 있으므로 명의도용으로 등재되었다고 볼 수 없고, 건축물대장의 소유자 명의변경은 건축물대장에 관한 규칙 제19조에 따라 소유자가 법원 등기소에 보존등기를 하여 소유권이전 등의 절차를 밟아 소유권을 변경하여야 하므로 신청인의 주장은 수용할 수 없다.

3. 사실 관계

가. 건축물대장에 의하면, 건축주(○○○, ○○○)는 이 민원 건축물을 1995. 7. 8. 사용승인 받았으며, 현재까지 소유권보존등기를 하지 않은 것으로 확인되는데, 이 민원 건축물의 현황은 아래와 같다.

< 건축 현황 >

위 치	○○도 ○○시	대지면적	179㎡
용도지역	준농림지역	층 수	1층
건축면적	85.32㎡	건 폐 율	47.66%
연 면 적	85.32㎡	용 적 률	47.66%
소유자현황	○○○ ○○○	용 도	주택 (경량철골조 조립식)

나. 신청인은 2014년 6월경 국토교통부로부터 이 민원 건축물의 건축물대장상 공동소유자(1/2)로 기재되어 있어 국민주택기금에서 지원하는 무주택자 전세자금 대출금을 상환하여야 한다는 연락을 받았으며, 이 민원 건축물을 소유한 사실이 없어, 이 민원 건축물대장의 공동소유자에서 신청인을 제외하여 달라고 2014년 6월부터 7월까지 피신청인에게 수차례 문의 및 협의 등을 하였으나, 피신청인은 건축물대장의 소유자 명의변경은 소유자가 법원 등기소에 보존등기를 하여 소유권이전 등의 절차를 밟아 소유권을 변경하여야 한다며 신청인의 요청을 거부하였다.

다. 한편, 피신청인이 제출한 지방세 세목별 과세증명서에 의하면, 피신청인이 이 민원 건축물에 대하여 1996년부터 1998년까지 재산세를 신청인에게 부과(합계 47,010원)한 것으로 되어 있으나 실제로 누가 납부하였는지는 확인할 수 없으며, 현재 피신청인은 이 민원 건축물 및 토지에 대하여 재산세(건물 및 토지)를 토지소유자인 ○○○에게 전액(100%) 부과하고 있다.

라. 우리 위원회의 담당조사관이 이 민원 건축물 소재지를 방문조사한 결과, 현재 이 민원 건축물이 존재하고 있으나, 성명 미상의 노인이 혼자 거주하고 있다는 이웃주민의 진술을 들었다.

마. 또한, 담당조사관이 이 민원 건축물의 토지소유자를 방문한 결과, ○○○는 건강상의 이유로 의사소통이 되지 않아 진술을 받을 수 없어, ○○○의 자녀인 ○○○와 통화한 결과(2014. 10. 10.), ‘본인이 알기로 신청인은 과거 아버지 소유의 ○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○ 주택에 임대를 받아 거주한 사실이 있는 것으로 알고 있고, ○○○은 본인의 할아버지로서 사망하였으며, 할아버지가 이 민원 건축물대장에 신청인과 공동명의로 신고한 이유를 알 수는 없으나, 현재까지 이 민원 건축물 및 토지에 대한 재산세를 아버지를 대신하여 본인이 전액 납부하고 있으며, 신청인이 이 민원 건축물대장 상의 공동소유자에서 제외하여 달라는 주장에 대하여 이의가 없으며, 조속히 이를 정리해 주었으면 좋겠다’고 진술하였다.

가. 관계 법령 등

1) 「건축법」제38조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관하여야 한다. 1. 제22조 제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우 2.〜4.(생략)"라고 규정하고 있고, 건축물대장에 관한 규칙 제19조 제2항은 “건축물의 소유자는 특별자치도지사 또는 시장․군수․구청장에게 별지 제16호 서식의 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시를 포함한다)하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

2) 한편, 법원 등은 건축물대장은 행정청이 기본자료로 활용하기 위하여 작성하는 것으로 그 자체가 건축물 소유권의 공시방법이 아니고(수원지법 1996. 6. 18. 선고 96카합3461 판결 참조), 그 등재나 변경등재로 인하여 당해 건축물에 대한 실체상의 권리관계에 어떠한 변동을 초래하는 것이 아니며(대법원 1989. 12. 12. 선고 89누5348 판결 참조), 건축물대장 등재행위 등이 권리나 법적 지위에 영향을 미치는 바가 없어 기본권을 침해할 가능성이 없는 것(헌재 2000. 8. 31. 99헌마602 결정 참조)으로 판시한바 있다.

나. 판단 내용

피신청인은 이 민원 건축물대장 상의 공동소유자인 신청인이 등기관서에 보존등기를 하여 소유권이전 등의 절차를 밟은 후 이를 첨부하여 건축물대장 소유자 변경신청을 하여야 신청인을 소유자에서 제외할 수 있다고 주장하나, ① 피신청인은 이 민원 건축물에 대한 재산세를 공동소유자인 최○○의 상속인이며, 이 민원 건축물의 토지소유자인 최★★에게 지분에 상관없이 전액 부과하고 있고, 실제로 최★★의 자녀(최■■)가 이를 현재까지 납부하고 있는 점, ② 신청인은 최근 전세자금 대출금을 상환하라는 연락을 받고서야 이 민원 건축물대장에 공동소유자로 신청인이 기재되어 있음을 인지한 것으로 보이는 점, ③ 이 민원 건축물대장 상의 공동소유자에서 제외하여 달라는 신청인의 주장에 대하여, 이 민원 건축물 및 토지소유자의 자(子)인 최■■는 이의가 없음을 의사표시하고 있는 점, ④ 신청인이 이 민원 건축물을 현재 상태대로 소유권 보존등기하려면, 다른 공동소유자인 최○림의 상속인 동의를 받아 소유권 이전등기 후, 그 등기서류를 첨부하여 피신청인에게 건축물대장의 소유자 변경(제외)을 신청하여야 하는바, 이는 신청인에게 이전등기 비용 등 불필요한 부담을 부과하게 되는 점, ⑤ 신청인이 이 민원 건축물의 공동소유자로 등재된 경위 등에 대해 알지 못하고 있고, 이 민원 건축물의 소유사실 자체를 스스로 부정하는 의사를 분명히 하고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이 민원 건축물대장 상에 공동소유자로 기재되어 있는 신청인을 제외하는 것이 바람직하다고 판단된다.

신청인은 2014. 10. 29. 이 민원 건축물을 소유한 사실이 없고, 이 민원 건축물의 공동소유자에서 제외하여 줄 것을 요청하는 확인서를 작성하여 우리 위원회에 제출한 사실이 있음.

5. 결론

그러므로 이 민원 건축물대장 상에 공동소유자로 기재되어 있는 신청인을 제외하여 달라는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.