5. 건축물대장 직권 정정 요구

결정 개요

1. 민원표시 2BA-1908-138535

2. 피신청인 A시장

3. 결론 의견표명

피신청인에게 ○○도 ○○시 ○○동 ***-*** 지상 건물의 건축물대장상 1층 면적을 117.55㎡로 직권 정정할 것을 의견표명한다.

4. 결정일 2019. 10. 28.

이  유

1. 신청취지

신청인은 ○○도 ○○시 ○○동 ***-*** 번지에서 ‘◎◎◎◎◎◎◎◎◎’라는 음식점(이하 “이 민원 건물”이라 한다)을 운영하던 중, 2019년 봄 건물 주인으로부터 건물을 매도한다는 말을 듣고, 대출(7억5천만 원)을 받아 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤으나, 건축물대장을 자세히 확인해 보니 지상1층 면적이 실제 현황에는 35.66평 즉 117.55㎡임에도 63.77㎡로 잘못 표시되어 있음을 확인하고, 피신청인에게 직권 정정을 요구하였으나 이를 거부하고 있으니, 건축물대장상 1층 면적을 현황과 같이 117.55㎡로 정정 등재될 수 있도록 도와 달라.

2. 피신청인 의견

신청인이 주장하는 내용에 대해 폐쇄 등기부등본을 검토한 바, 1977년 최초 보존등기 당시 35평5홉6작(환산 117.55㎡)으로 기재되었던 사항이나, 1988. 11. 3. 건물 소유자 신청에 따라 1층 63.77㎡, 2층 53.79㎡, 지하실 10.88㎡로 등기부를 정정한 사실로 볼 때, 최초 보존등기 당시 지상1층과 지상2층이 구분되지 않은 하나의 층으로 면적이 등재된 것으로 이를 바로 잡은 것으로 보여 지나, 1988년 등기부 정정 당시 건물도면과 현황이 상이하고, 이 민원 건물의 건축허가 및 사용승인 서류 보존기간(10년)이 경과하여 보존되어 있지 않아 사실 관계 확인이 불가하며, 신청인의 주장에 대한 객관적 근거자료가 없어 신청인의 주장을 수용하기 곤란하다.

3. 사실관계

가. 이 민원 건물에 대한 폐쇄등기부증명서 및 폐쇄건축물대장을 확인한 결과, 이 민원 건물은 1973. 10. 21. 1층 연와조 슬라브 구조로 연면적 35평5홉6작(35.56평)으로 최초 건축되었다.

나. 이후, 1980. 2. 14. 2층 16평2홉7작(16.27평)이 증축되었고, 1988. 11.18. 지하실 3평2홉9작(3.29평)을 건축물대장에 등재한 것으로 확인된다.

<이 민원 건물의 건축물대장 등재 현황>

변동일자	용도	층수	면적		비고
			면적	환산(㎡)
1973. 10. 21.	점포 및 주택	1	35평5홉6작 (35.56평)	117.55
1980. 2. 14.	점포	2	16평2홉7작 (16.27평)	53.79	증축
1988. 11. 18.	지하실	지	3평2홉9작 (3.29평)	10.88

다. 1983. 1. 1. 피신청인은 계량법에 의거 건축물관리대장의 면적을 제곱미터로 환산등록하면서 1층 63.77㎡, 2층 53.79㎡, 지하실 10.88㎡로 등재하였다.

<이 민원 건물의 계량법에 의한 환산등록 현황>

층별	용도	당초		변경 (㎡)
		면적	환산(㎡)
1	점포 및 주택	35평5홉6작(35.56평)	117.55	63.77
2	점포	16평2홉7작(16.27평)	53.79	53.79
지	지하실	3평2홉9작(3.29평)	10.88	10.88
합계			182.22	128.44

라. 1988. 11. 당시 이 민원 건물 소유자 ♧♧♧는 사법서사 ♠♠♠(○○ ○○시)을 통해 ○○지방법원 ○○등기소에 이 민원 건물에 대한 ‘등기경정’을 신청하면서, 경정 전 ‘단층주택 35평5홉6작, 지하실 3평2홉9작’을 경정 후 ‘점포 및 주택 1층 점포 및 주택 19평2홉9작, 2층 점포 16평2홉7작’으로 건물도면*을 같이 작성하여 제출하였고, 1988. 11. 3. 내역과 같이 이 민원 건물의 등기부에 정정 표기되었다.

* 경정 전 표시 : 1층, 35.56(5*7.112), 지하실 3.29(2*1.645), 경정 후 표시 : 1층 19.29(5*3.858), 2층 16.27(5*3.254), 지층 3.29(2*1.645)

마. 1988. 11. 14. 이 민원 건물은 최초 소유자 ♧♧♧로부터 ♣♣♣로 소유권 이전되었고, 2019. 4. 29. 신청인이 매매에 의해 소유권을 취득한 것으로 확인된다.

바. 피신청인은 이 민원 건물에 대해 실제 측정한 결과, 1층 면적은 134.68㎡로 건축물대장 면적인 63.77㎡와 상이하여 1층 영업장 일부(⊙⊙⊙⊙⊙⊙)은 허가 없이 증축된 것으로 판단된다는 주장이나, 1977년 항공측량사진 확인 결과 1층 영업장이 이미 건축되어 있었고, 2019. 9. 현지 확인결과 무허가라고 주장하는 ‘⊙⊙⊙⊙⊙⊙’ 중앙부에 1973년 허가받은 지하층(10.88㎡)이 설치되어 있음을 확인할 수 있다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) ｢건축법｣ 제38조 제1항은 “특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하여야 한다. 1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우  2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우 3. 제35조에 따른 건축물의 유지·관리에 관한 사항  4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”라고 하고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제25조는 “법 제38조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제56조 및 제57조에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록의 신청이 있는 경우 2. 법 시행일 전에 법령등에 적합하게 건축되고 유지·관리된 건축물의 소유자가 그 건축물의 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부(公簿)를 법 제38조에 따른 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우  3. 그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우 ”라고 규정하고 있다.

2) ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣(1992. 6. 1. 시행, 이하 ‘이 민원 규칙’이라 한다) 제18조 제1항은 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경(지번의 변경은 제20조에 따르고, 도로명주소의 변경은 제20조의2에 따른다)하려는 때에는 별지 제15호서식의 건축물표시 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 한다. 다만, 법 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다.  1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)  2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류”라고 하고, 같은 조 제2항은 “특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 건축물표시 변경신청에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부를 대조·확인하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 규칙 제21조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장의 기재누락이나 소유권 불일치와 같은 오류사항 등을 조사하여 건축물대장 기초자료를 작성·관리할 수 있으며, 국토교통부장관은 이에 필요한 세부기준을 정할 수 있다.”라고 하고, 같은 조 제2항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다. 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다.”라고 하고, 같은 조 제3항은 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다. 1. 건축물대장의 표시사항을 정정하려는 경우에는 잘못이 있는 부분의 건축물현황도면과 이를 증명하는 서류  2. ～ 4. 생략”라고 규정하고 있다.

3) ｢건축법｣ 제2조 제2항은 “건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. ” 1. 단독주택  2. 공동주택  3. 제1종 근린생활시설  4. 제2종 근린생활시설  5. 문화 및 집회시설  6. 종교시설  7. 판매시설  8. 이하 생략 “라고 하고, 같은 법 시행령 제3조의5는 ”법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.“라고 하고, 같은 법 시행령〔별표1〕에 따른 용도별 건축물의 종류는 다음과 같다.

나. 판단 내용

신청인은 이 민원 건물 1층 면적이 실제 현황과 달리 건축물대장에 등재되어 있으므로 현황과 같이 기재사항을 정정해 달라는 주장에 대하여 살펴보면, ① 1973년 최초 보존등기 당시 건축물대장 및 등기부등본에 35평5홉6작(환산 117.55㎡)으로 기재되어 있고, 객관적 자료인 1977년 항공측량사진에도 당시 건축물대장 표시내용과 같이 이 민원 건물 1층 중 불법증축으로 추정된다는 ‘⊙⊙⊙⊙⊙⊙’ 부분이 이미 존재하고 있고, 현장 확인 결과 ‘⊙⊙⊙⊙⊙⊙’ 중앙부에 지하층이 설치되어 있어 1973년 당시 적법하게 건축허가를 받은 건축물로 인정되는 점, ② 1980. 2. 14. 1층 면적 35평5홉6작(환산 117.55㎡) 상부에 2층 16평2홉7작(16.27평)을 증축하였음을 건축물대장에서 확인할 수 있고, 1층 면적은 증감 없이 최초 건축물대장 표시내용과 동일하게 유지되고 있는 점, ③ 1983. 1. 1. 피신청인이 계량법에 의거 건축물관리대장의 면적을 제곱미터로 환산등록하면서 이 민원 건물 1층 35평5홉6작(환산 117.55㎡)을 63.77㎡로 등록하였는데, 건축물대장에 1층 면적 감소(117.55㎡→63.77㎡)에 대한 아무런 근거기록을 확인할 수 없고, 현재 존재하는 건축물 현황은 환산 전 면적과 유사한 면적으로 존치되어 있는 것으로 볼 때, 신청인 주장과 같이 환산등록 오류로 추정하는 것이 상당한 이유가 있다고 보여지는 점, ④ 건축물대장은 건축물의 소유권을 제대로 행사하기 위한 전제 요건으로서 건축물 소유자의 실체적 권리관계에 밀접하게 관련되어 있는 점, ⑤ 피신청인은 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있는바, 이 민원 건물 당초 건축물대장 1층 면적을 환산등록하면서 직권으로 정정 등록하였다면 이를 다시 직권 정정할 필요가 있다고 보여지는 점 등을 종합해 볼 때, 신청인에게 이 민원 건물 1층 면적을 건축물현황과 같이 직권 정정하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로, 이 민원 건물 1층 면적을 현황과 같이 정정해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.