7. 건축물현황도의 호수 정정

1. 관광호스텔업 사업허가 요구

결정 개요

1. 민원번호 2AA-1612-187723

2. 피신청인 ○○도 ○○시 ○○구청장

3. 주문 의견표명

피신청인에게 ○○ ○○시 ○○구 ○○로xx번길 x-x, 다세대주택 지하 1층부터 지상 4층의 각 층별 1호와 2호에 대하여 실제 소유 및 점유 현황과 일치하도록 건축물대장의 호수 및 면적을 각각 정정할 것을 의견표명한다.

4. 의결일  2017. 2. 28.

이  유

1. 신청 원인

신청인은 ○○ ○○시 ○○구 ○○로xx번길 x-x, ○○빌라(지하1층 지상4층, 이하 ‘이 민원 건축물’이라 한다) 지하 1층부터 지상 4층의 각 층별 1호 또는 2호의 각 소유자로 해당 건축물의 소유권을 취득한 후 입구에 부착된 호수 표시판에 따라 입주하고 점유해 왔는데, 각 층의 1호와 2호가 건축물대장상 건축물현황도의 호수 표시와 달라 재산권 행사에 어려움이 있으니, 건축물대장의 면적 및 건축물현황도의 호수 표시를 실제 소유 및 점유 현황과 일치하도록 정정해 달라.

2. 피신청인의 주장

이 민원 건축물은 1993. 5. 14. 신청 외 김○○ 외 9인이 건축허가를 득하여 준공한 건축물로써 사용승인 신청 당시 건축주가 제출한 건축물대장 및 현황도에 따라 건축물대장이 작성되었으나, 입구에 호수 표시판을 부착하면서 건축물대장과 다르게 부착하여 민원이 발생한 것으로, 점유하고 있는 호수 위치와 건축물현황도의 호수 위치가 바뀐 것에는 피신청인의 잘못이 없고, 서로 변경하려는 세대 간 바닥 면적이 상호 일치하지 않아 국토교통부에서 권장하는 정정 사유에도 해당하지 않아 직권정정이 불가하므로, 각 층별 1호 및 2호 소유자가 서로 소유권을 이전하거나 이사 후 입구에 부착된 호수 표시판을 바꾸는 것이 타당할 것으로 판단된다.

3. 사실 관계

가. 이 민원 건축물은 지하1층 및 지상4층의 건축물로 지하1층은 근린생활시설(100.1㎡) 2개 호로 구분되어 있으며, 지상1층부터 4층까지는 다세대주택으로 각 층별 면적(100.82㎡)은 동일하나, 전유면적이 서로 다른 2세대(각 층별 1호 및 2호)로 구분되어 있으며, 이 민원 건축물의 건축개요는 아래와 같다.

나. 등기사항전부증명서에 따르면, 신청인은 각각 매매를 통해 소유권을 취득하였고, 각 소유자의 소유 현황은 다음과 같다.

다. 한편, 이 민원 건축물의 가운데 계단을 중심으로 각 층별 1호는 북측에 위치하며, 2호는 남측에 위치하고 있으나, 건축물대장상 건축물현황도에 따르면 1호는 남측에 위치하며, 2호는 북측에 위치하고 있는 것으로 확인된다. 1층 101호와 102호에 대한 실제 현황과 건축물현황도는 아래와 같다.

101

라. 신청인은 실제 소유·점유한 주택과 건축물대장의 면적 및 현황도의 호수 표기가 달라, 이를 바로 잡고자 2016. 12.경 피신청인에게 실제 신청인이 소유하고 점유한 주택과 건축물대장상 주택의 위치 및 면적이 다르게 표기되어 있으니, 이를 실제 현황에 맞게 정정해 줄 것을 요구했는데, 피신청인은 주무 부처인 국토교통부에 따르면 실제 건축물과 등기상 소유자, 주소(호수 포함), 건축물현황(면적, 구조 등)이 일치하고, 건축물현황도만 이와 다를 경우 변경이 가능하다고 하나, 호수 변경을 요구하는 이 민원 건축물의 1호와 2호는 바닥 면적이 서로 달라 정정이 불가하다고 안내하였다.

마. 건축물대장 및 등기사항전부증명서에 따르면, 지하 1층 1호의 전용면적은 43.625㎡이며, 2호의 전용면적은 45.225㎡로 세대 간의 바닥면적 차이는 1.60㎡이고, 1층부터 4층까지 각 층별 1호는 44.105㎡이며, 2호는 45.465㎡로 세대 간의 바닥면적 차이는 1.36㎡로 확인된다.

바. 한편, 신청인 전원은 소유한 주택의 면적이 증가하거나 또는 감소하는 것에 상관없이 건축물대장의 표시변경에 동의하고 있으므로, 건축물대장의 표기사항 변경에 따른 분쟁의 우려가 없으며, 실제 소유한 주택에 맞게 건축물대장을 바로잡는 것이므로 건축물대장의 면적 및 현황도상의 호수 표기를 상호 변경해 달라고 요구하고 있다.

사. 우리 위원회 실지방문 조사에 따르면, 이 민원 건축물의 각 층별 1호와 2호는 남북으로 연접한 주택으로, 건축물대장상 1호는 남측에, 2호는 북측에 위치하고 있으나, 실제 세대에 부착된 호수 표시판은, 1호가 북측에, 2호가 남측에 위치하고 있었으며, 신청인 전원은 시기를 달리하지만 각자 매매를 통해 소유권을 취득하여 주택 현관에 표시된 호수 표시에 따라 점유하고 있었으며, 신청인 중 ○○○과 3명(△△△,◉◉◉◉,□□□)은 소유 주택에 실거주하고 있고, 그 외 6명의 소유자의 주택은 임차인이 거주하고 있는 것으로 확인되며, 신청인 전원은 각자 소유 및 점유하고 있는 현황에 따라 건축물대장의 면적 및 현황도의 호수 표시를 변경하는 것에 동의하고 있었으며, 동의서와 인감증명서를 함께 제출하였다.

4. 판단

가. ｢건축법｣ 제38조 제1항은“특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하여야 한다. (1. ~ 3. 생략) 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”라고 하고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.”라고 하고, 같은 법 시행령 제25조는 “법 제38조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제56조 및 제57조에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록의 신청이 있는 경우 2. 법 시행일 전에 법령등에 적합하게 건축되고 유지·관리된 건축물의 소유자가 그 건축물의 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부(公簿)를 법 제38조에 따른 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우 3. 그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우”라고 하고, ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣ (이하 ‘건축물대장등에 관한 규칙’이라 한다) 제21조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물대장의 기재누락이나 소유권 불일치와 같은 오류사항 등을 조사하여 건축물대장 기초자료를 작성ㆍ관리할 수 있으며, 국토교통부장관은 이에 필요한 세부기준을 정할 수 있다.”라고 하고, 같은 조 제2항은 “특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항의 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다. 이 경우 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다.”라고 하고, 같은 조 제3항은 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다. 1. 건축물대장의 표시사항을 정정하려는 경우에는 잘못이 있는 부분의 건축물현황도면과 이를 증명하는 서류 2. 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다) (이하 생략)”라고 하고, 같은 조 제4항은 “특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따라 건축물의 기재내용을 정정하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되는지 여부를 대조ㆍ확인하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

나. 서울행정심판위원회는 다세대주택이 건축주의 신청에 의하여 건축물대장을 작성하였으나, 좌·우 호수가 바뀐 사안에 대하여, ‘2002년경 이 사건 건축물의 건축주가 사용승인 신청시 건축물대장의 현황도를 실제 거주 위치와 다르게 첨부하였고, 이에 따라 건물의 좌·우측 호수가 잘못 부착된 상태로 소유자들이 입주하여 건축물대장의 현황도와 실제 거주위치가 다르게 된 것인데, ...중략...이 사건에 있어 등기부와 건축물대장상 건물호수에 대한 소유권이 일치하고, 단지 건축물대장에 첨부된 건축물현황도와 실제 소유자들의 거주위치가 다른 것이라면, 이는 등기부상 소유권 변경이 아닌 건물 호수변경을 하여야 하는 것으로 판단되므로, 피청구인은 이 사건 건축물의 호수별 건축물현황도와 소유자들의 실제 거주현황이 다른지를 파악하여 현황에 맞게 적정하게 처리하여야 할 것이므로 피청구인의 건축물표시변경신청처리 불가처분은 취소되어야 할 것이다.’라고 재결(서행심 2010-467, 2010. 8. 23.)하였다.

다. 국토교통부는 2016. 9. 12. 건축물대장과 실제 현황의 일치를 위하여 ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣ 제18조에 따라 건축물대장의 현황도를 변경하되, 국민편익을 위하여 “건축물대장의 현황도만 변경하면 소유 현황과 일치하게 되고, 해당 건축물의 소유자 전원이 동의하며, 법원의 경매절차가 진행되고 있지 않고, 등기권리자의 피해가 발생하지 않는 경우에는 허가권자가 일괄로 처리하는 것이 타당”하다고 회신(녹색건축과-5165)하였다.

라. 이 민원 건축물의 각 층별 1호와 2호에 대하여 신청인의 소유·점유 현황과 일치하도록 건축물대장의 면적 및 건축물현황도의 호수 표시를 정정해 달라는 신청인의 신청에 대해 살펴보면, ➀ ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣ 제21조 제2항 및 제3항에 따르면, 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있는 경우 정정을 신청하거나 직권으로 정정할 수 있도록 규정하고 있는 점, ➁ 국토교통부는 건축물현황도만 변경하면 소유 현황과 일치하게 되고, 해당 건축물의 소유자 전원이 동의하며, 법원의 경매절차가 진행되고 있지 않고, 등기권리자의 피해가 발생하지 않는 경우라면 허가권자가 건축물대장을 정정할 수 있다고 회신하고 있는 점, ➂ 비록 이 민원 건축물의 각 층별 1호와 2호 사이에 1.6 ~ 1.36㎡의 바닥면적 차이가 있으나, 각 주택 소유자인 신청인이 면적의 증감에도 불구하고 건축물대장상 표시변경에 동의하여 건축물대장의 면적 및 건축물현황도의 호수 표시를 정정하더라고 소유권 변동이 없고, 제3자의 피해나 분쟁의 우려가 없는 점, ➃ 건축물현황도의 1∼2호의 위치를 변경하지 않을 경우 실제 호수와 건축물현황도상 호수를 일치시키기 위해 소유권 이전등기를 하거나, 실제 오랫동안 거주해 온 주택을 서로 바꾸기 위해 이사를 해야 하는 등 상당한 불편과 불필요한 비용의 발생이 불가피하게 수반되나, 건축물대장 현황도상 호수를 정정하고 이에 맞게 건축물대장의 면적을 정정할 경우, 소유·점유한 주택과 공부(건축물대장)상 현황이 일치하여 건축물대장에 관한 행정목적에 부합할 뿐만 아니라 재산권행사에도 장애가 없어 재산권을 보호받을 수 있는 점 등을 종합해 볼 때, 신청인이 실제 소유·점유한 주택의 호수와 건축물현황도상 주택의 호수가 일치하도록 이 민원 건축물의 각 층별 1호 및 2호 세대의 건축물대장상 호수와 전용면적을 정정하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 건축물의 각 층별 1호와 2호의 호수 표시 및 전용면적을 실제 소유·점유 현황에 맞게 정정해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로, ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.